Согласно аналитиком CBRE, одна из основных реализуемых стратегий заключается в том, что поставщики держат более крупные складские запасы, также известные как «резервные запасы», ближе к густонаселенным районам, чтобы сократить расходы на транспортировку. Исследование рынка аренды логистической недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки за 2021 год, показало, что треть арендаторов отдали предпочтение данному подходу.
Среди других стратегий можно назвать диверсификацию источников поставки продукции, перенос портов ввоза, возвращение производства из дальнего зарубежья (решоринг) или аутсорсинг в ближнее зарубежье.
Эти изменения, наряду с растущим потребительским спросом на услуги электронной коммерции, станут ключевыми факторами спроса на индустриальную недвижимость в 2022 году. Кроме того, доля вакантных площадей находится в большинстве европейских стран на рекордно низком уровне, а новое предложение складских помещений не успевает за растущим спросом и неспособно устранить дефицит.
Сочетание дефицита предложения и вызванных пандемией нарушений в поставках товаров заставляет пользователей складских помещений искать свободные помещения и квалифицированную рабочую силу за пределами традиционных логистических хабов, а именно на развивающихся рынках логистических услуг.
Выгодная позиция европейских стран
По данным CBRE, на данный момент наиболее выгодную позицию занимают те рынки, которые способны обеспечить эффективную коммуникацию и низкие транспортные расходы. К таким странам относятся, например, европейские государства (Польша, Испания, Греция) или Турция.
Польша из-за границы с Германией и шестью странами Центральной и Восточной Европы, а также низкую стоимость труда, является перспективным с точки зрения глобальных компаний кандидатом для развертывания производственных и складских объектов.
В свою очередь Испания отличается более высокой доступностью рабочей силы и имеет доступ к Суэцкому каналу, что делает ее привлекательным рынком для ввоза товаров из Азии. Греческий Пирей стал в последнее время важнейшим портом Средиземного моря, что, в свою очередь, привело к повышенному спросу на складские помещения в близлежащих Афинах.
Турция занимает седьмое место в мире по стоимости экспорта текстиля и одежды. Рост транспортных расходов и длительные сроки производства в материковом Китае побуждают розничные компании рассмотреть возможность организации производства в Турции.
Спрос на индустриальную недвижимость
Исполнительный директор по исследованиям индустриальной, складской и торговой недвижимости в CBRE Тасос Везиридис рассказал, что по мере расширения источников поставок, спрос на недвижимость будет смещаться в направлении других портов ввоза.
«По мере того, как производство диверсифицируется и объемы контейнерных перевозок увеличиваются, в Европе складывается ряд развивающихся логистических рынков, предлагающих квалифицированную рабочую силу и конкурентоспособную недвижимость, которые способны извлечь серьезную выгоду из этой новой тенденции».
Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев, пояснил, что интегрированность европейских стран с точки законодательных норм по движению товаров между странами, дорожной инфраструктуры уже давно превратило Европу в большое единое пространство, позволяющее размещать логистическую инфраструктуру для поставок продукции на ключевые рынки сбыта из складов, расположенных в соседних странах.
«Логистическая инфраструктура может размещаться в регионах, где есть, например, дешевая и квалифицированная рабочая сила и это позволяет снижать общий уровень издержек на логистику, не смотря на большие пробеги грузового транспорта. На российском рынке мы больше наблюдаем расположение складской инфраструктуры рядом с основными рынками сбыта – Москва, Санкт-Петербург, «миллионники» – с вполне очевидной целью – сэкономить на транспортных расходах, везти товар на меньшее расстояние», – рассказал Антон Алябьев.
Он также добавил, что новых точек развития складской недвижимости, кроме уже сложившихся в крупнейших городах не появляется и готового свободного предложения там нет. Пока в экономике логистики на российском рынке, судя по стратегии большинства компаний, более эффективно располагаться рядом с потребителем.
«Тем не менее, многие крупные игроки прорабатывают такие альтернативы и, возможно, в будущем мы увидим новые точки роста для складского сегмента в регионах, где раньше активность была низкой», – подытожил старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE.