Рік війни логістичну галузь змінив кардинально. У сфері складської логістики процеси постачання та зберігання також вийшли на інший рівень. Більшість компаній по всій Україні, крім західних областей, перейшла в режим крос-докінгу — приймання та відвантаження товарів відбувається без довготривалого зберігання, з мінімальними запасами. Низка гравців ринку взагалі відмовилась від складів та зберігання. Подібна модель дозволяє мінімізувати витрати на склад, техніку, персонал та операційну діяльність — зазначив в одному з інтерв’ю для RAU Федір Арбузов, CEO компанії Watermelon Development.
Обсяг загальних складських площ у Київській області у 1 півріччі 2022 року знизився з 1,6 млн кв.м на кінець 2021 року до 1,3 млн кв.м — зазначає CBRE Ukraine у своєму звіті. Тільки за перші шість місяців 2022 року, внаслідок воєнних дій на території Київської області, було знищено близько 382 000 кв. м складських та логістичних комплексів, включно із офісними приміщеннями та іншими будівлями на території комплексів. Часткової руйнації зазнали 169 000 кв.м, складських площ, повної руйнації — майже 213 000 кв.м.
Протягом першого півріччя 2022 року в експлуатацію не було введено жодного нового об’єкту. Якщо говорити про 2022 рік загалом, то в Київському регіоні було введено в експлуатацію лише три сучасні логістичні комплекси класу А: остання черга СК «Макарівський» – площа 27 800 кв. м, перша фаза площею 6 000 кв. м СК «Васильків Логістик» та «Логістичний комплекс Квітневе» площею 28 600 кв. м.
Загальний об’єм ринку складської логістики України знаходиться на відмітці близько 2,6 млн кв. м, зокрема у Київському регіоні залишилось 1,58 млн кв. м. Після вторгнення агресора, тільки у Київському регіоні було зруйновано більше 450 000 кв. м складів. Ті що зазнали незначного ушкодження – це близько 80 000 кв. м – були відновленні та й надалі працюють”, – говорить Федір Арбузов.
Не дивлячись на 20-відсоткову втрату складських приміщень Київ залишається основним логістичним центром.
Вакантність та прогнози
На початок 2022 року вакантність становила менше 1 відсотка. Після знищення третини логістичних площ у березні та квітні 2022 року, після деокупації Київського регіону, виник дефіцит складів. Приріст склав 9 відс. Загальний обсяг валового поглинання на ринку Києва з початку року склав близько 44 000 кв.
На кінець 2022 року вакантність у київському регіоні становила 7 відс. або 112 000 кв. м вільних складських площ класу А та В. Її скорочення найближчим часом не передбачається.
Станом на сьогодні, будівництво більшості запланованих на 2022 рік проєктів призупинено, девелопери переносять дату введення проєктів в експлуатацію з метою мінімізації ринкових ризиків. Локальні та міжнародні інвестори, які планували інвестиції в логістичну нерухомість до питання підходять з обережністю, поки що очікують. За прогнозами Арбузова, до кінця поточного року високу ймовірність реалізації має близько 45 000 кв.м. Введення в експлуатацію решти проєктів буде перенесено на 2023-2024 роки.
Інвестиційна привабливість
Де спостерігається позитивна динаміка, так це у сфері мульти-температурних комплексів. Девелопери радо інвестують у холодильні та морозильні площі. Якщо врахувати, що було повністю зруйновано декілька сучасних мульти-температурних комплексів, у сегмені виник дефіцит.
Фармацевтичні комплекси теж зазнали значних руйнувань. Арбузов відмічає, що ситуація, що склалася в даному сегменті, відігрівається на спекулятивному рівні.
Що значно зменшилося, так це ринок складів ADR, для зберігання небезпечних товарів. Власники та орендарі таких складів переживають важкі часи.
Основні орендарі складських приміщень, як і раніше, логістичні оператори, але з акцентом на гуманітарній допомозі — 64 відс., компанії фармацевтичного сектору і торгові мережі займають частки 19 та 11 відс. відповідно.
Орендні ставки
Орендні ставки за останній рік суттєво знизилися. Цьому сприяла відмова від фіксації орендної ставки до долару США, операції проходять у національній валюті, принаймні, на період воєнного стану. Рекордне падіння ставок відбувалося з березня по вересень 2022 року, вакантність зростала. Федір Арбузов наводить приклад, коли ставки щодо оренди классу А становили 120 грн/кв. м на місяць (з урахуванням ОРЕХ та ПДВ). Орендні ставки вирівнялися лише на кінець 2022 року.
Зараз ставки становлять: клас А — від 200 до 240 грн/кв. м на місяць (з урахуванням ОРЕХ та ПДВ); клас В — від 90 до 160 грн/кв. м на місяць (з урахуванням ОРЕХ та ПДВ); клас А мульти-температурний — від 300 до 350 грн/кв. м на місяць (з урахуванням ОРЕХ та ПДВ); клас А/В фармацевтичний — від 250 до 380 грн/кв. м на місяць (з урахуванням ОРЕХ та ПДВ). За прогнозами Арбузова, розмір ставок залишиться на поточному рівні, а для великих угод буде сформовано індивідуальну ціну. Арбузов очікує, що попри можливу подальшу девальвацію національної валюти, виходячи з платоспроможності орендарів та низького попиту, орендна ставка не перевищить поточні показники.
Логістичний хаб
Після початку широкомасштабної війни Західна Україна стала логістичним хабом. Багато компаній зі східних та центральних регіонів змушені були релокуватися в західну частину країни, що дало поштовх розвитку регіону. Ринок логістичної нерухомості Львівської області збільшиться на 80 тис. кв. м 2023 року.
Західні області більш безпечні, тому зберігається запит на релокацію зі східного регіону. Він (запит – ІФ-У) не такий масштабний, як у першій половині 2022 року, але є. Ми спостерігаємо нестачу якісних складських площ: те, що є, вводиться в експлуатацію швидко. Прикладом цього є Sparrow Park Lviv і Port Lviv”, – повідомляє експерт.
“Львівські девелопери у 2022 році із виваженою обережністю не припиняли інвестицій в логістичний сегмент. Наразі найактивнішими є три компанії: Dragon Capital, Alterra Group, Sparrow Capital. Загалом ці компанії збільшать ринок логістичної нерухомості Львівського регіону майже на 80 тис. кв. м”, – повідомив Федір Арбузов агентству “Інтерфакс-Україна” . За його оцінкою, на початок 2023 року у регіоні було близько 300 тис. кв. м якісної логістичної нерухомості класу А та В.
Після завершення війни ринок складської логістики стане одним з сегментів, які будуть відроджувати першочергово. Більшість девелоперів на час війни призупинили проекти, що були анонсовані на 2022-23 роки, але за сприятливих умов у короткий час завершать будівництво, для цього їм знадобиться 6-9 місяців.
У західному регіоні ми спостерігаємо інтерес у міжнародних девелоперів та інвестфондів до придбання ділянок для майбутнього будівництва індустріальних та логістичних парків. Вони також вірять у швидке відновлення та хочуть бути першими для своїх партнерів. Цікавлять ділянки з уже наявними дозволами та підведеними комунікаціями”, – пояснив Арбузов.
