Общая площадь уничтоженных складских или логистических объектов на территории Киева и области составила около 440 тыс. кв. м.», – сообщила на конференции «Supporting Ukraine economic reconstruction: financial instruments from Poland and Europe», которая проходила в Киеве, Лариса Мельничук, заместитель генерального директора по инвестициям ZAMMLER Украина.
До войны на новые склады класса «А» в киевской области и западном регионе был высокий спрос. После ковидных потрясений бизнес восстанавливался, компании увеличивали площади складских помещений. Спрос на складские площади в киевском регионе превышал 400 тыс. кв. м.
Отрицательную динамику инвестиционной привлекательности складские проекты почувствовали с декабря 2021 года. Сейчас вакантность складов превышает 10 проц. Признак здорового рынка развивающейся коммерческой недвижимости – вакантность 5 проц.», – сообщил Геннадий Гриненко, руководитель отдела концептологии Alterra Group «Экономической правде».
Низкую вакантность отметила и Лариса Мельничук. Наталья Сокирко, руководитель департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine, сообщила, что можно говорить о цифре в 2,8 проц. Свободны склады, на которые арендаторы не успели заключить договора до событий 24 февраля.
Учитывая уничтожение 22 проц. складских площадей только в киевском регионе и объемы отложенного спроса, которые либо сформированы, либо начнут формироваться с завершением войны и началом масштабного восстановления инфраструктуры, рынок, вероятно, столкнется с еще большим давлением на уровень вакантности и дефицитом больших и качественных», – размышляет Наталья Сокирко.
Как менялся спрос, вакантность и предложение складских помещений в Украине:
Источник: CBRE Ukraine Research
Строительство складов в городах-миллионниках: Киеве, Одессе, Днепре, Харькове, в основном, было заморожено. Многие компании-арендаторы релоцировали свой бизнес в более безопасные регионы либо значительно снизили объемы хранения товаров. Наталья Сокирко отмечает, что основными арендаторами, по-прежнему остаются логистические операторы — 64 проц., фармкомпании — 19 проц., торговые сети — 11 проц.
Довоенные товарные остатки содержались в объеме двух-трехмесячного запаса. Теперь компании держат минимальные резервы. Спрос на аренду падает, а вакантные площади в регионе увеличивается», – говорит Геннадий Гриненко.
В Киевской области общий объем конкурентных складских площадей уменьшился с 1,6 млн. кв.м до 1,3 млн. кв.м. – приводят данные CBRE Ukraine.
В Украине отсутствует механизм страхования от ущерба в результате боевых действий, поэтому риск уничтожения объекта доминирует в принятии решений арендаторами», – поясняет Дмитрий Калиничев, коммерческий директор Dragon Capital Property Management.
Выгодные условия
Логично, что цены на складскую коммерческую недвижимость снизились. Исключение — Западная Украина.
Общая неопределенность, высокие риски, связанные с продолжающейся войной, привели к неунифицированной стратегии ценообразования, которую используют арендодатели логистической недвижимости в районе Киева. – Сообщила на конференции Лариса Мельничук. – Цены находятся в диапазоне 5-8 долл. США за кв.м без НДС. – Средний уровень адекватных цен — 190-220 грн. (5-6 долл.) с НДС. А спекулятивные могут достигать 300 грн. (8 долл.) с НДС».
CBRE Ukraine приводит цены в таком же диапазоне: 133-159 грн. (3.6-4.3 долл.) за кв.м в месяц для складов класса «А» и 95-110 грн. (2,6-3 долл.) – для класса «В».
Топ-менеджер ZAMMLER Украина также отмечает, что иногда собственники складских площадей дают скидки на аренду в размере до 50 проц. или вообще прекращают брать плату до конца 2022 года или прекращения действия военного положения в Украине.
Арендаторы получили возможность наработать более выгодные условия продления аренды. Арендодатели проявляют значительную гибкость, предоставляя скидки 30-60 проц. на время действия военного положения. Кроме того, в течение первых месяцев войны некоторые объекты позволяли не платить арендную плату», – подтвердили в пресс-службе. CBRE Ukraine «Экономической правде».
Логистические проблемы, дефицит персонала и общее падение потребительских настроений снижают арендные ставки. В обозримом будущем ситуация на рынке складской недвижимости остается сложной.
Прогнозы
Экономисты высказывают робкие прогнозы восстановления экономики в 2023 году. Но ввод в эксплуатацию завершенных проектов, скорее всего, будет отложен из-за рисков, связанных с войной.
Пока некоторые проекты, запланированные к вводу в эксплуатацию в конце 2022 года, были приостановлены по меньшей мере до 2023 года, значительное количество проектов возобновило деятельность, насколько это было возможно», – пояснили в CBRE Ukraine.
Фот. ZAMMLER GROUP/facebook
ZAMMLER Украина — компания, которая входит в пятерку лидеров в своей сфере, на конференции «Supporting Ukraine economic reconstruction: financial instruments from Poland and Europe» презентовала инвестиционный проект логистического комплекса, стоимостью в 34 млн. долл.
Цель нашего проекта – строительство складского комплекса класса «А» в северной части страны, недалеко от Киева, для обеспечения собственных потребностей компании», – сообщила Лариса Мельничук.
Строительство логистического комплекса площадью 59,4 тыс. кв.м с офисными помещениями — 1,8 тыс. кв.м и мезонином — 9 тыс. кв.м планируется завершить за полтора-два года. Объект разместится на собственном земельном участке ZAMMLER, площадью 10,25 га с выходом на трассу М-01 Киев-Чернигов и развитую железнодорожную инфраструктуру.
Ожидается, что реализация проекта увеличит долю компании ZAMMLER на украинском рынке 3pl услуг с 11,3 проц. до 13,5 проц.