Prologis ha raggiunto un’intesa per acquisire SEGRO, sviluppatore e proprietario britannico di immobili logistici, in un’operazione che attribuisce alla società un valore potenziale complessivo di circa 14,3 miliardi di sterline. La transazione punta a ridisegnare gli equilibri del real estate logistico europeo, mettendo insieme due dei principali operatori del settore.
L’accordo arriva dopo settimane di trattative e diversi tentativi respinti dal consiglio di amministrazione di SEGRO, che ora intende raccomandare all’unanimità l’operazione agli azionisti.
La transazione resta subordinata al via libera degli azionisti della società britannica, all’approvazione del tribunale, alle autorizzazioni regolatorie e alle altre condizioni previste per operazioni di questa portata. Prologis prevede di completare l’acquisizione nel primo semestre del 2027.
Il portafoglio europeo crescerà del 47%
Secondo le stime diffuse da Prologis, il gruppo risultante arriverebbe a gestire a livello globale circa 269 miliardi di dollari di asset. In Europa, l’integrazione con SEGRO determinerebbe un aumento del 47% del portafoglio operativo, fino a circa 368 milioni di piedi quadrati, equivalenti a 34,2 milioni di metri quadrati.
Le due società unirebbero inoltre una pipeline europea di sviluppo da 13 milioni di piedi quadrati. La riserva di terreni di Prologis nel continente crescerebbe del 126%, rafforzando la capacità del gruppo di realizzare nuovi parchi logistici, magazzini, centri elaborazione dati e infrastrutture energetiche.
SEGRO possiede o gestisce attualmente circa 10,9 milioni di metri quadrati di immobili nel Regno Unito e nell’Europa continentale. Il portafoglio comprende grandi poli logistici, magazzini urbani e strutture industriali nei principali mercati europei, tra cui Francia, Germania, Italia, Polonia e Paesi Bassi.
Particolarmente rilevante è la presenza della società nell’area di Londra e nel sud-est dell’Inghilterra, territori nei quali la scarsità di terreni disponibili e i vincoli urbanistici rendono gli spazi destinati alla logistica sempre più difficili da reperire e, di conseguenza, più preziosi.
Agli azionisti SEGRO titoli Prologis e un’opzione in contanti
In base ai termini concordati, gli azionisti di SEGRO riceveranno 0,092 azioni Prologis di nuova emissione per ogni titolo posseduto. È prevista anche un’alternativa parziale in contanti, per un ammontare massimo complessivo di circa 3,5 miliardi di sterline.
La componente di base in liquidità rappresenterà il 25% del corrispettivo, anche se gli azionisti potranno richiedere una percentuale superiore o inferiore, nel rispetto del tetto complessivo stabilito.
L’offerta valuta ogni azione SEGRO circa 1.031,7 pence, prima dei dividendi consentiti. Gli azionisti potranno inoltre mantenere un dividendo intermedio fino a 10,14 pence per azione e uno finale fino a 22,56 pence, qualora le distribuzioni avvengano prima del perfezionamento dell’operazione.
Tenendo conto anche di tali dividendi, il valore potenziale complessivo raggiungerebbe circa 14,3 miliardi di sterline. Al termine dell’operazione, gli attuali azionisti di SEGRO deterranno circa l’8,9% della società risultante.
Prologis intende inoltre chiedere l’ammissione delle proprie azioni a una quotazione secondaria sulla Borsa di Londra. L’approvazione della quotazione costituirà una delle condizioni necessarie per completare la transazione.
L’accordo dopo le proposte respinte
Prologis aveva reso pubblico il proprio interesse per SEGRO a giugno, presentando inizialmente un’offerta interamente in azioni che valutava il gruppo britannico circa 12,6 miliardi di sterline.
SEGRO aveva respinto la proposta, giudicandola insufficiente a rappresentare il valore della società e le prospettive del suo portafoglio di sviluppo. Nei mesi successivi sono arrivate nuove offerte, mentre alcuni grandi azionisti hanno sollecitato le parti a proseguire il confronto.
I termini definitivi segnano un deciso miglioramento rispetto alla proposta iniziale. Secondo Reuters, l’offerta concordata incorpora un premio di circa il 42% rispetto al prezzo di chiusura del titolo SEGRO del 23 giugno, giorno precedente alla diffusione pubblica dell’interesse di Prologis.
La scommessa su energia e infrastrutture digitali
L’acquisizione non riguarda soltanto l’ampliamento del portafoglio di magazzini. Prologis punta a utilizzare la maggiore estensione della rete per accelerare anche nelle infrastrutture energetiche e digitali.
Entrambe le società stanno aumentando gli investimenti nei centri elaborazione dati, un segmento sostenuto dalla crescente domanda di capacità informatica. Parallelamente, i proprietari di immobili logistici assumono un ruolo sempre più rilevante nello sviluppo di impianti fotovoltaici sulle coperture, sistemi di accumulo a batterie e infrastrutture di ricarica per i veicoli commerciali elettrici.
La combinazione tra logistica, energia e digitale è destinata a diventare uno dei principali motori di crescita del nuovo gruppo. Se completata, l’operazione consegnerà a Prologis una presenza ancora più capillare nei mercati europei caratterizzati da maggiore domanda e minore disponibilità di terreni.
