Lange Jahre haben sich große Universalinvestmenthäusern in Deutschland einer hohen Beliebtheit bei Anlegern erfreut, da sie alle Assetklassen bedienten. Diese Zeiten haben sich geändert. In Deutschland werden derzeit immer mehr Spezial-Logistikfonds gegründet. Institutionelle und private Investoren wollen von der aufstrebenden Immobilienklasse profitieren – insbesondere da die angestammten Renditebringer Büro und Einzelhandel vor großen Herausforderungen stehen.
Viele mögen denken: Logistikimmobilie ist gleich Logistikimmobilie – und Logistikfonds ist gleich Logistikfonds. Weit gefehlt. Richtig ist, dass Logistikimmobilien in jeder Marktphase für einen großen Käuferteil interessant sind. Jedoch ist die Yield Kompression in der Assetklasse Logistikimmobilien zwischen 2011 und 2020 von 6,67 % auf 3,75 % Spitzenrendite zurückgegangen. Und damit haben viele Fonds – nicht zuletzt aufgrund der zunehmenden Vergleichbarkeit – Schwierigkeiten mit ihrer Performance.
Was braucht es also, um Investoren eine höhere Rendite bis zu 7% zu bieten? Sicher mehr als per Google Maps einen Neubau-Immobilienkomplex außerhalb einer Top-Region zu erwerben, in welchem als Mieter ein Dax-Konzern mit einem 15-Jahres-Mietvertrag ansässig ist. Das ist keine Quantenphysik.
Langfristige Expertise gefragt
Aktuell denken über 80 % der indirekten Investoren aus dem institutionellen Bereich der Versicherungen in Deutschland darüber nach, ihre nicht ausgeschöpften Immobilienquoten Richtung Logistik umzuschichten. Was jetzt also gefragt ist, sind eine langjährige Expertise von mehr als 15 Jahren Logistikimmobilienerfahrung, Detailkenntnisse des Immobilienmarktes und seiner nicht allen bekannten Top-Lagen, Wissen um die Qualität und entscheidende Funktionalität der Immobilien, Expertise hinsichtlich der Veränderungen im Logistikmarkt sowie ein hohes Verständnis der Bedürfnisse der Mieter. Logistikkunden brauchen Flexibilität.
In der Krise zeigt sich, wer gelernt hat, gut und laufend mit den sich ändernden Bedürfnissen der Mieter zu arbeiten. Hierzu zählen einerseits Nachverhandlungen der Mietverträge mit den Nutzern, die von der Corona-Pandemie schwerer getroffen waren. Andererseits gehören dazu auch Um- und Anbaumaßnahmen, wenn größere Erweiterungen und Nachvermietungen anstehen.
Inhouse-Entwicklungskompetenz
Und hier trennt sich schon mal schnell die Spreu vom Weizen. Wer interne Planer und Bauingenieure mit Bauerfahrung beschäftigt, ist eindeutig im Vorteil. Denn Investmenthäuser, die diese Expertise extern einkaufen müssen, belasten den Investmentfonds deutlich stärker. Echte Inhouse-Entwicklungskompetenz hat jedoch nicht mal eine Handvoll Logistikinvestoren auf dem deutschen Markt. Endinvestoren, die keinen Zugang zu eigenen Entwicklungen haben, sind nicht in Lage, höhere Renditen auszuschütten oder müssen in weniger guten Lagen kaufen. Im schlimmsten Falle verliert man auch Bestandsmieter, die man hätte halten können.
Hinzu kommt, dass vergleichsweise kurze Laufzeiten der Mietverträge von ein bis drei Jahren bei Logistikkontrakten üblich sind. Um die Auslastung von bestehenden Immobilien – und wir reden allein in Deutschland von bis zu 7 Mio. Quadratmeter Logistik-Bestandsflächen, die jährlich neu vermietet werden – muss man die Branche verstehen und das Asset Management beherrschen.
Eigene Entwicklungspipeline
Allerdings herrscht in Deutschland nach wie vor ein Mangel an hochwertigen Logistikimmobilien. Der Onlinehandel, sprich die Verlagerung von den stationären Einzelhandelsflächen in den Innenstädten zu den E-Commerce Logistikcentern an den Ballungszentren, ist unaufhaltsam und hat sich durch Corona noch weiter verstärkt. Bisher wuchs der Onlinehandel jährlich um 14 %. Wir gehen davon aus, dass bereits in fünf Jahren die Hälfte aller Waren im Handelssegment aus Logistikimmobilien beliefert wird. Die Nachfrage für Toplagen kann unserer Meinung nach nur über eine eigene Entwicklungspipeline an Assets halbwegs bedient werden.
Kurzfristige Mietverträge managen
In der jetzigen Zeit gelten Logistikimmobilien mit einer Laufzeit von 5 Jahren bereits als sehr lange vermietet, 3-Jahres-Mietverträge gelten als langfristig und 1-Jahres-Mietverträge sind kurzfristig. Diese Marktlage muss ein aktiver Asset Manager von Logistikimmobilienfonds verstehen und akzeptieren. In Ballungszentren – wie zuletzt auch 2008 und 2009 – werden 1-Jahres-Mietverträge im zweiten Jahr nach dem Peak einer Krise mit einer sehr hohen Wiedervermietungswahrscheinlichkeit von über 70 % verlängert. Das ist auch heute wieder so.
Mehrwerte schaffen
Investoren können durch das Schaffen einer Win-Win-Situation beim Verhandeln mit den Nutzern, die während der Corona-Krise kurzfristig in Bedrängnis geraten sind, sogar Mehrwerte während der Krise schaffen. Sei es durch die Anpassung von Parametern, die der Mieter nicht länger benötigt, wie zum Beispiel Mieterdienstbarkeiten oder die Vereinbarung, mit denen Mietmodelle in Kombination mit verlängerten Mietvertragslaufzeiten zu kurzfristigen Entlastungen für den Mieter führen können. Das ist undenkbar in anderen Gewerbeimmobilien-Assetklassen während der Corona-Krise, wenn Vermieter und Mieter gleichermaßen profitieren sollen.
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