W ciągu dwóch lat Shein – jeden z największych graczy e-commerce z Azji – uruchomił dziewięć centrów magazynowych w rejonie Wrocławia. Najwięcej nowych hal powstało w Kątach Wrocławskich i Magnicach, gdzie singapurska spółka stworzyła już ponad 3 tys. miejsc pracy. Firma zapowiada dalszą ekspansję, a eksperci widzą w tym sygnał dla kolejnych platform z Dalekiego Wschodu.
Pojawienie się na wrocławskim rynku tak dużego gracza, jak Shein, z pewnością nie umknęło uwadze konkurencji, która chętnie wchodzi do sprawdzonych lokalizacji” – zauważa Anna Domańska, Associate w Newmark Polska.
Dolny Śląsk jest sprawdzonym hub-em logistycznym do obsługi rynku europejskiego, zwłaszcza w obliczu planowanych przepisów Unii Europejskiej mających na celu ograniczanie przepływu przesyłek z Azji. Przypomnijmy, że nowe prawo ma skłonić azjatyckie platformy do tworzenia magazynów w Unii – co miałoby pozwolić na kontrolę przesyłek zbiorczych, a nie jednostkowych. Kontrola zbiorczych przesyłek podobnych towarów w magazynach byłaby znacznie łatwiejsza niż kontrola pojedynczych paczek przybywających z krajów trzecich.
Szybko, wysoko i z rezerwą
Według firmy doradczej na Dolnym Śląsku nie brak również projektów spekulacyjnych – realizowanych bez wcześniejszych umów najmu, ale z pełnym przekonaniem o rychłym znalezieniu najemców. W 2024 roku do użytku oddano 674 550 mkw. nowych hal, a kolejne 318 800 mkw. przybyło w pierwszym kwartale 2025 roku.
Nowoczesna hala GLP Wrocław V Logistics Centre (67 550 mkw.) czy EQT Exeter Park Wrocław South III (50 600 mkw.) to przykłady obiektów projektowanych z myślą o e-handlu – z wysokością do 12 metrów, smart-meteringiem i dostępem do kluczowych tras: A4, A8, S8.
Firmy z tego sektora podejmują szybkie decyzje i oczekują natychmiastowego dostępu do powierzchni magazynowej – w tym kontekście decyzje deweloperów o budowach spekulacyjnych mogą okazać się bardzo dobrą strategią” – podkreśla Domańska.
Wzrost, który nie zwalnia
Wrocław ma dziś 5,25 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej – to więcej niż Polska Centralna (4,94 mln mkw.). Co więcej, średnioroczny popyt od 2021 roku przekracza 900 tys. mkw., podczas gdy wcześniej rynek operował na poziomach o połowę niższych.
To dowód na skokowy rozwój rynku nowoczesnych magazynów w regionie” – ocenia Domańska.
Newmark wylicza największe transakcje z 2024 r.:
– 126 000 mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (najemca z sektora e-commerce),
– 98 700 mkw. w Prime Logistics Wrocław (LX Pantos),
– 56 200 mkw. dla firmy modowej w Panattoni Park Legnica.
Elastyczność zamiast presji
Mimo aktywności najemców, deweloperzy ograniczyli tempo nowych budów – głównie z powodu rosnącego poziomu pustostanów (11,6 proc. na koniec I kwartału 2025 – najwyżej od 2012 roku). Buduje się dziś zaledwie 36 tys. mkw., z czego większość to rozbudowa Panattoni Wrocław Campus 2.
Zdaniem ekspertki z Newmark wysoka dostępność to jednak nie słabość, lecz przewaga konkurencyjna.
To naturalna faza dostosowania po latach intensywnego wzrostu. W latach 2019–2025 na Dolnym Śląsku oddano prawie 3,4 mln mkw. powierzchni – to aż 65 proc. obecnych zasobów” – mówi Domańska.
Magazyny w promocji?
Czynsze? Średnio 4,20–4,40 euro za mkw., przy starszych obiektach – nawet 3,80 euro. Powierzchnie miejskie osiągają około 5 euro. Właściciele są elastyczni, a wachlarz lokalizacji – szeroki. Największy popyt generują Nowa Wieś Wrocławska, Magnice, Bielany, sam Wrocław i Wojtkowice – te pięć lokalizacji odpowiada za 60 proc. całkowitego popytu w ostatnich czterech kwartałach.
Stabilizacja to nie stagnacja
Wrocław zmniejsza dystans do liderów rynku. Do Górnego Śląska brakuje nieco ponad 600 tys. mkw., a do Warszawy – 1,8 mln mkw.
Po okresie bardzo intensywnego rozwoju, podczas którego byliśmy świadkami rekordowych poziomów aktywności zarówno najemców, jak i deweloperów, rynek wrocławski wchodzi w fazę stabilizacji, tworząc przestrzeń dla kolejnej fali popytu. Co ważne, najemcy zyskali szeroki wybór lokalizacji” – podsumowuje Anna Domańska.
