Il dato più rilevante arriva dalla seconda metà dell’anno. Il quarto trimestre, in particolare, ha registrato il miglior risultato degli ultimi tre anni con investimenti prossimi al miliardo di euro, certificando una ripresa dell’attività e un rinnovato interesse verso il settore dopo una prima parte del 2025 più prudente. Un’accelerazione che ha riportato fiducia lungo l’intera curva del rischio e ha riattivato anche i capitali a profilo più difensivo.
Portafogli e ritorno dei capitali core
Negli ultimi mesi dell’anno, il mercato è stato sostenuto soprattutto da operazioni su portafogli logistici di dimensioni significative. Le prime cinque transazioni del trimestre hanno concentrato da sole circa il 46% dei volumi complessivi, segnalando una maggiore propensione degli investitori a impegnare capitali in deal di scala, capaci di garantire un rapido ed efficiente deployment. Un elemento chiave è stato il ritorno degli investitori core, fattore che rafforza anche le prospettive di exit per strategie core plus e value add.
La domanda rimane strutturalmente solida, seppur selettiva: gli investitori privilegiano asset moderni, con elevata qualità costruttiva e buona fungibilità, situati in micro-aree caratterizzate da domanda latente e offerta limitata. In questo contesto, anche immobili con caratteristiche tecniche meno avanzate possono trovare interesse, purché supportati da fondamentali locativi robusti e da un potenziale di valorizzazione credibile.
Rendimenti in compressione e fondamentali solidi
Il miglioramento del sentiment si riflette anche sui rendimenti. Il prime yield della logistica è stimato in compressione intorno al 5,3%, con ulteriori riduzioni attese nel breve periodo, tra i tre e i sei mesi, spinte da una crescente fiducia nei fondamentali del mercato italiano.
Sul fronte occupier, il 2025 si chiude con un take-up complessivo di circa 2,4 milioni di metri quadrati, in aumento del 7% su base annua. Anche in questo caso, il quarto trimestre ha rappresentato un punto di svolta: con circa 790.000 metri quadrati assorbiti, in crescita del 32% rispetto allo stesso periodo del 2024, ha compensato il rallentamento iniziale e consolidato il risultato annuale.
Gli operatori logistici di terza parte (3PL) si confermano il principale motore della domanda, con circa il 50% degli spazi assorbiti, seguiti dal retail (27%). In crescita anche il contributo dei settori produttivi, che arrivano a rappresentare circa il 13% del take-up, a testimonianza di una domanda sempre più diversificata e matura.
Nuove superfici, vacancy stabile e mix contrattuale
Dal lato dell’offerta, nel corso del 2025 sono stati completati circa 2,5 milioni di metri quadrati di nuovi spazi logistici, oltre la metà dei quali sviluppati su base speculativa. L’incremento dell’assorbimento ha consentito di mantenere il vacancy rate nazionale su livelli considerati fisiologici, intorno al 5,5%.
Analizzando le tipologie contrattuali, i lease hanno rappresentato il 44% del take-up trimestrale, seguiti dagli owner occupier (25%) e dai pre-let (31%). Il dato evidenzia il ruolo ancora centrale del prodotto esistente, soprattutto per metrature più contenute, mentre per superfici di maggiore dimensione cresce il ricorso a soluzioni built-to-own e built-to-suit.
In termini dimensionali, le operazioni sotto i 25.000 metri quadrati costituiscono circa il 70% del numero complessivo di deal e il 40% dei volumi assorbiti. La fascia tra 25.000 e 50.000 metri quadrati pesa per circa un quarto delle operazioni, mentre le transazioni oltre i 50.000 metri quadrati restano numericamente limitate ma altamente impattanti: otto operazioni hanno generato da sole circa il 20% del take-up totale.
Nord Italia dominante, canoni stabili
La distribuzione geografica conferma una forte concentrazione nel Nord Italia, che assorbe quasi l’80% dei volumi, seguito dal Centro con il 12% e dal Sud per la quota restante. I canoni prime si mantengono complessivamente stabili nei principali mercati: Milano si attesta intorno ai 70 euro al metro quadrato annuo, Roma a 69 euro, Bologna a 67 euro; nel Nord-Est il Veneto registra circa 58 euro, mentre Torino si ferma a 50 euro. Nel segmento last mile, i valori prime restano intorno ai 110 euro al metro quadrato a Milano e Roma, con possibili incrementi in caso di sviluppi built-to-suit particolarmente personalizzati.
Nel complesso, il 2025 segna una fase di rilancio per il settore logistico e industriale italiano. La combinazione di domanda solida, ritorno dei capitali core, compressione dei rendimenti e stabilità dei fondamentali conferma il comparto come una delle asset class più attrattive del real estate nazionale, con prospettive di crescita che si estendono anche al medio termine.
Fonte: Real Estate Pambianco News
