Branża magazynowa w Europie Środkowo-Wschodniej bije rekordy. Jak pandemia wpłynęła na inwestycje i wysokości czynszów?

Outsourcing usług logistycznych będzie coraz popularniejszy – przekonują eksperci.

Przekazanie obsługi firmom wyspecjalizowanym w tego typu działaniach (tzw. fullfillment) pozwala sprzedawcom polepszyć terminowość i skuteczność dostaw, oferować klientom różne rodzaje płatności i formy doręczeń oraz obniżyć koszty transportu, dzięki czemu kupujący będą coraz chętniej wybierać zakupy przez internet – wskazuje Ferdinand Hlobil, partner, head of industrial agency CEE, Cushman & Wakefield.

Europa Środkowo-Wschodnia ma szansę, jego zdaniem, stać się beneficjentem dążeń do poszukiwania alternatywnych dla krajów azjatyckich lokalizacji magazynów i zakładów produkcyjnych.

Boomu na rynku magazynowym w tej części świata dowodzą dane z rynków lokalnych.

Polska

Rynek powierzchni magazynowych w Polsce należy do najszybciej rozwijających się w Europie. Aktywność najemców i deweloperów utrzymywała się w pierwszej połowie 2020 roku na wysokim poziomie, o czym świadczy silny popyt, który wyniósł łącznie prawie 2,3 mln mkw. (+26 proc. rok do roku) oraz znaczny wzrost nowej podaży od stycznia 2020 roku, przekraczający 1 mln mkw.

W Polsce nadal dominuje pięć największych rynków: Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Wrocław i Poznań – to tu nadal znajduje się prawie 80 proc. całkowitej podaży powierzchni magazynowej w Polsce.

Jednakże dynamiczny rozwój nowych inwestycji dotyczy także mniejszych rynków regionalnych, takich jak:

• Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski (dogodnie położonych względem rynków zachodnioeuropejskich)
• Rzeszów, Lublin (w regionie wschodniej Polski, które skorzystają na budowie międzynarodowej trasy Via Carpatia
• Trójmiasto (z dostępem do nowoczesnej i stale rozwijanej infrastruktury portowej).

W budowie pozostaje ok. 1,9 mln mkw. w ramach 76 parków magazynowych, a prawie 60 proc. wolumenu inwestycji zostało zabezpieczone umowami najmu. Jedną z ważniejszych inwestycji będzie obiekt magazynowy budowany w okolicy Świebodzina, w regionie zachodniej Polski. Ma mieć ponad 200 tys. mkw.

W związku z większym ryzykiem spowodowanym pandemią COVID-19, obserwuje się obecnie nieznacznie większą wstrzemięźliwość w realizowaniu inwestycji o charakterze spekulacyjnym, co z kolei przyczyni się do utrzymania stopy pustostanów na stabilnym, niskim poziomie do końca bieżącego roku. Czynsze również nie zmieniły się znacząco w pierwszym półroczu, a stawki bazowe zazwyczaj nie przekraczają poziomu 3,80 EUR/mkw./miesiąc w przypadku modułów magazynowych typu BIG-BOX oraz 5,25 EUR/mkw./miesiąc w przypadku tzw. Small Business Units (SBU) w Warszawie. Stawki czynszów efektywnych (czynsz efektywny to średni czynsz w okresie trwania umowy, biorący pod uwagę zniżki, m.in. miesiące zwolnień czynszowych – przyp.red.) wahają się obecnie w przedziale 2,00-3,20 EUR/mkw./miesiąc dla jednostek typu BIG-BOX oraz 3,00-4,50 EUR/mkw./miesiąc za moduły typu SBU.

Pomimo dynamicznej sytuacji na rynku i wciąż dużej niepewności spowodowanej pandemią koronawirusa perspektywy dla sektora magazynowego pozostają korzystne. Przewidujemy, że popyt na rynku magazynowym będą nadal generować przede wszystkim firmy z branży logistycznej, kurierskiej i handlowej w silnym powiązaniu z rozwojem sektora e-commerce, a także powracające do normalnej aktywności firmy z sektora produkcyjnego i motoryzacyjnego. Warto także wspomnieć o rosnącej aktywności firm z branży IT, które poszukują nowoczesnej powierzchni magazynowej z przeznaczeniem na centra przetwarzania danych – zauważa Joanna Sinkiewicz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield Polska.

Charakterystyka rynku:

• Wzrost rynku e-commerce i dalszy rozwój infrastruktury transportowej w połączeniu z korzystną lokalizacją na mapie Europy to główne czynniki podtrzymujące wysokie zainteresowanie rynkiem magazynowym w Polsce, w tym również ze strony funduszy inwestycyjnych,
• Popyt netto na poziomie 1,68 miliona mkw. – to rekordowy wynik aktywności najemców w pierwszych sześciu miesiącach roku i o około 42 proc. wyższy w porównaniu do pierwszej połowy 2019 roku,
• Wysoka podaż – ponad 1 milion mkw. nowej powierzchni magazynowej o zróżnicowanej strukturze: parki typu multi-let, projekty przeznaczone dla obsługi logistyki miejskiej oraz inwestycje BTS dla logistyki i produkcji,
• Wysoka aktywność deweloperska – nadal na dobrym poziomie, lecz niższa niż przed rokiem ze względu na nieznaczne ograniczenie podaży o charakterze spekulacyjnym, która była realizowana na dużą skalę przed wybuchem pandemii koronawirusa,
• Stabilizacja czynszów – w dużej mierze dzięki niższym niż rok wcześniej kosztom generalnego wykonawstwa. Presję na wzrost czynszów w dłuższej perspektywie będzie powodować wysoki popyt na projekty wspomagające logistykę miejską przy malejącym potencjale podażowym gruntów pod tego typu projekty.

Czechy

Nowa podaż na czeskim rynku magazynowym w pierwszej połowie 2020 roku osiągnęła najwyższą wartość za pierwsze półrocze w historii. Jednak w drugim kwartale zaobserwowano spadek liczby rozpoczynanych inwestycji w porównaniu z poprzednim kwartałem, co przełoży się na mniejszą liczbę ukończonych projektów w przyszłym roku.

Popyt również utrzymuje się na stabilnym poziomie, aczkolwiek rośnie w wolniejszym tempie niż liczba oferowanych obiektów, co może doprowadzić do nieznacznego wzrostu pustostanów. Jednym z bezpośrednich skutków kryzysu spowodowanego przez pandemię COVID-19 jest wzrost ostrożności i popularności umów najmu zawieranych na krótszy okres (do jednego roku) oraz spadek zainteresowania umowami przednajmu w obiektach, które nie zostały jeszcze wybudowane.

Charakterystyka rynku:

• Pierwsze miejsce w Europie i czwarte na świecie wśród najbardziej atrakcyjnych lokalizacji produkcyjnych w najnowszym rankingu Manufacturing Risk Index, opracowanym przez Cushman & Wakefield,
• Największa podaż nowej powierzchni magazynowej w pierwszym półroczu w historii (410 tys. mkw.),
• Stabilny popyt – 678 tys. mkw. brutto.

Węgry

Globalna pandemia w niewielkim stopniu wpłynęła na rynek magazynowy na Węgrzech, a zwłaszcza na sektor nieruchomości logistycznych w Budapeszcie. Popyt na nowoczesne powierzchnie logistyczne w węgierskiej stolicy i okolicach wzrósł rok do roku w pierwszej połowie br. do ponad 155 tys. mkw. w porównaniu z wolumenem transakcji netto na poziomie ok. 124 tys. mkw. w pierwszym półroczu 2019 roku.

Silny popyt w połączeniu z nadal niewystarczającą podażą sprawił, że stawki czynszu utrzymały się na stosunkowo wysokim poziomie, nawet na tle innych krajów regionu. Czynsze bazowe wahają się w przedziale 4,50-5,00 EUR/mkw./miesiąc w zależności od wieku budynku, standardu, lokalizacji i warunków komercyjnych. Pandemia COVID-19 wpłynęła przejściowo na cały sektor produkcyjny, zwłaszcza na przemysł motoryzacyjny i związanych z nim poddostawców.

Charakterystyka rynku:

• Nowa podaż osiągnęła najwyższy poziom od pięciu lat – wybudowano w tym czasie ponad 127 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni logistycznej. W budowie pozostaje szereg nowych obiektów, których oddanie do użytku zaplanowano na przełomie lat 2020-2021,
• Pierwsza połowa br. była rekordowa dla rynku budapeszteńskiego pod względem popytu netto na przestrzeni ostatnich pięciu lat – wynajęto łącznie ponad 282 000 mkw. powierzchni.

Słowacja

Najwyższą aktywność inwestycyjną na rynku nieruchomości w 2020 roku na Słowacji odnotowano w sektorze magazynowym, którego udział w łącznym wolumenie transakcji inwestycyjnych od początku roku wzrósł w pierwszej połowie roku do 53,8 proc. Stabilne trendy cenowe oraz możliwości znalezienia nowych najemców na tym bardzo dynamicznym rynku sprawiły, że sektor magazynowy okazał się w czasie pandemii COVID-19 liderem wśród wszystkich segmentów nieruchomości komercyjnych na Słowacji.

Umorzenia czynszu należą raczej do rzadkości, zwłaszcza w obszarze logistyki i dystrybucji. W drugim kwartale odnotowano wysoki poziom aktywności najemców, którzy wynajęli prawie 120 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Większość popytu brutto przypada na Bratysławę i zachodnią część Słowacji, a zapotrzebowanie na powierzchnie zgłaszały firmy dystrybucyjne, a w szczególności sektor e-commerce. Wzrost wskaźnika pustostanów o 2,3 punktu procentowego do 9,3 proc. można powiązać z oddaniem do użytku w drugim kwartale nowych obiektów o charakterze spekulacyjnym.

Charakterystyka rynku:

• Na Słowacji najbardziej atrakcyjny dla inwestorów jest sektor magazynowy – w pierwszej połowie roku w tej grupie aktywów odnotowano najwyższą aktywność inwestycyjną,
• Rozwój firm z sektora e-commerce – firmy dystrybucyjne, a w szczególności sektor e-commerce, zgłaszają zapotrzebowanie na nowe powierzchnie,
• Stabilne czynsze na poziomie 4 EUR/mkw./miesiąc,
• Wysoka aktywność najemców – popyt 221 tys. mkw. brutto.

Rumunia

Popyt na powierzchnie logistyczne w drugim kwartale 2020 roku utrzymał się na wysokim poziomie i wyniósł łącznie prawie 200 tys. mkw., co oznacza wzrost o 60 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku. Natomiast wolumen transakcji za pierwsze półrocze wzrósł do 297 tys. mkw. (wzrost o 27 proc. rok do roku).

Przedłużenia umów najmu stanowiły zaledwie 8 proc. całkowitego wolumenu w drugim kwartale 2020 roku i 13 proc. wszystkich transakcji odnotowanych w pierwszym półroczu. Świadczy to o tym, że głównym motorem aktywności na rynku najmu był nowy popyt i zapotrzebowanie na nowe powierzchnie zgłaszane pomimo pandemii COVID-19 przez sieci handlowe, firmy z sektora FMCG i operatorów logistycznych 3PL.

Charakterystyka rynku:

• Wysoki popyt i nowi najemcy – głównie z sektora handlowego, FMCG i operatorów logistycznych 3PL,
• Podaż planowana na drugą połowę 2020 roku obejmuje głównie obiekty typu BTS lub w dużej mierze zabezpieczone umowami przednajmu,
• Pomimo skurczenia się gospodarki globalnej i lokalnej w krótkiej perspektywie czasowej, Rumunia jest uznawana za konkurencyjną lokalizację dla budowy nowych centrów produkcyjnych i dystrybucyjnych, które umożliwią skrócenie łańcucha dostaw w granicach UE.

Fot.Pixabay/falco/public domain