Popyt na magazyny w Europie idzie na rekord. Znalezienie dużego obiektu do wynajęcia w Polsce niemal niemożliwe

Niepewność związana z przyszłością europejskiej gospodarki nie spowodowała spadku zainteresowania najemców powierzchniami logistycznymi – już w pierwszym półroczu tego roku popyt pobił ubiegłoroczny rekord o 12 proc.” – informuje międzynarodowa firma doradcza Savills w raporcie dotyczącym nieruchomości logistycznych. 

Z badania “Savills European Real Estate Logistics Census” sporządzonego  we współpracy z Tritax EuroBox, spółką inwestującą w nieruchomości logistyczne wynika, że za rekordowym popytem na najem nieruchomości w pierwszym półroczu stoi głównie wzrost aktywności na rynkach w Niemczech (4,61 mln m kw.) i Wielkiej Brytanii (3,93 mln m kw.), a także w Polsce (3,83 mln m kw.). Nasz kraj zajął trzecie miejsce pod względem ilości wynajętej powierzchni.

W Polsce popyt na powierzchnię magazynową utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, do czego przyczynia się duże zainteresowanie ze strony operatorów logistycznych, firm kurierskich oraz działających w branży e-commerce, handlowej i produkcyjnej. Na koniec pierwszego półrocza 2022 r. dostępne było zaledwie 822 500 m kw., co sprawia, że znalezienie dużego obiektu magazynowego gotowego do wynajęcia jest niemal niemożliwe. Czynsze bazowe w Polsce wzrosły o ok. 15 proc., a efektywne są wyższe o ok. 20 proc.” – komentuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektorka Industrial Services Hub w Savills Polska.

Zgodnie z oczekiwaniami firmy doradczej, na pytanie, gdzie firmy spodziewają się wzrostu, przeszło połowa najemców wskazała dojrzałe rynki nieruchomości logistycznych – Francję i Niemcy (52. proc.). Polska zajmuje trzecie miejsce, co według Savills zawdzięczamy nearshoringowi.

Źródło: Savills

20 proc. inwestycji to magazyny

W pierwszym półroczu 2022 r. zwiększył się także wolumen transakcji inwestycyjnych w ujęciu rdr – wynika z raportu Savills. Świadczy to według analityków firmy o utrzymującym się zainteresowaniu inwestorów sektorem logistycznym, na który obecnie przypada już 20 proc. całkowitego kapitału zainwestowanego w nieruchomości w Europie.

Mimo istotnych problemów wpływających na kondycję globalnej gospodarki optymizmem napawa fakt, że popyt ze strony najemców i inwestorów wcale nie słabnie, gdyż łańcuchy dostaw w dalszym ciągu ewoluują, dostosowując się do popandemicznej rzeczywistości” – mówi cytowany w raporcie Kevin Mofid, dyrektor działu badań europejskiego rynku nieruchomości logistycznych w Savills EMEA.

Co ciekawe, największy wzrost aktywności inwestycyjnej w porównaniu z pierwszą połową ubiegłego roku odnotowano w kraju na peryferiach Europy, mianowicie w Portugalii (aż o 11 566 proc.). Największy udział miały jednak w tym skoku dwie duże transakcje sfinalizowane przez firmę Blackstone. W dalszej kolejności Savill wymienia Belgię ze wzrostem na poziomie 376 proc., Włochy (+150 proc.), Czechy (+63 proc.), Finlandię (+56 proc.), Danię (+52 proc.), Niemcy (+50 proc.) oraz Polskę (+43 proc.). 

Ekologia zyskuje na znaczeniu

Z raportu Savills wynika, że lokalizacja budynku wciąż jest najważniejszym kryterium inwestycyjnym. Oznacza to, że główne rynki nadal będą cieszyły się największym zainteresowaniem, a kwestie związane z ESG (z języka angielskiego: environmental, social and corporate governance – czyli czynniki środowiskowe, społeczne i z zakresu ładu korporacyjnego) będą wpływały na decyzje podejmowane przez inwestorów. Ekologia i zrównoważony rozwój są uważane za bardzo ważne lub ważne przez aż 65 proc. inwestorów.

Największe wyzwania rynku

Pozyskiwanie nowych lokalizacji pozostaje wyzwaniem, ale w mniejszym stopniu niż w zeszłym roku. W 2022 r. 76 proc. respondentów określa brak terenów pod zabudowę jako ważny lub bardzo ważny w porównaniu z 91 proc. takich odpowiedzi w pierwszej połowie w 2021 r.

Do problemów z jakimi boryka się branża Savills zalicza przede wszystkim wzrost inflacji, ograniczanie wydatków konsumpcyjnych oraz rosnący koszt finansowania dłużnego. Nie muszą się one jednak wiązać ze spadkiem popytu na rynku obiektów logistycznych.

Pomimo nadchodzących trudności wskaźniki rynkowe nadal będą podtrzymywać popyt wśród inwestorów, którzy będą jednak zachowywać pewną ostrożność przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych” –  komentuje Marcus de Minckwitz, dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Savills EMEA. 

Zdaniem de Minckwitza, z uwagi na prognozowane dalsze zakłócenia w łańcuchach dostaw najemcy z pewnością będą poszukiwali dodatkowej powierzchni w ramach łagodzenia i minimalizowania ryzyka braku dostaw. 

Ograniczona dostępność i podaż nowej powierzchni magazynowej przełoży się na wzrost czynszów na głównych rynkach” – dodaje dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych cytowany w komunikacie firmy.

Które obiekty logistyczne będą najdroższe?

Zgodnie z prognozą firmy doradczej w 2022 r. najbardziej wzrosną czynsze za wynajem powierzchni w obiektach wykorzystywanych na potrzeby logistyki miejskiej, do czego przyczynią się między innymi szybko rosnące koszty transportu. Najemcy będą poszukiwać magazynów usytuowanych blisko klientów, co pozwoli im na ograniczenie kosztów.

W perspektywie najbliższych trzech lat będą dążyć do zwiększenia ilości wynajmowanej powierzchni, dywersyfikacji bazy dostawców, inwestowania w automatykę oraz skracania łańcuchów dostaw (reshoring i nearshoring)” – czytamy w komunikacie firmy Savills.

Elektryczna rewolucja

Według uczestników badania pojazdy elektryczne są najbardziej przełomową innowacją technologiczną, która zrewolucjonizuje łańcuchy dostaw w kolejnych trzech latach. Na kolejnych miejscach znalazły się inwestycje w automatykę (magazyny i pojazdy) oraz analitykę predykcyjną.

Kompleksowe rozwiązania ekologiczne i niezawodne dostawy energii elektrycznej zostały uznane przez najemców za kluczowe priorytety. Jednocześnie ze względu na szerszą sytuację makro może wzrosnąć znaczenie ESG, a wysokie koszty energii elektrycznej będą skłaniały do poszukiwania zrównoważonych i niezawodnych rozwiązań w zakresie łańcuchów dostaw, które pozwolą ograniczyć koszty i tworzyć wartość społeczną. Planując przyszłość najemcy przywiązują coraz większą wagę do automatyzacji i robotyzacji procesów” – komentuje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektorka Industrial Services Hub w Savills Polska.