Wartość rynku magazynowego w Niemczech będzie rekordowa? Polskie firmy już tam inwestują

Średnio co dziesiąty metr kwadratowy powierzchni magazynowej i logistycznej w Europie jest wynajmowany w Polsce. Znajdujemy się “na podium” krajów Unii Europejskiej pod względem ilości wynajmowanej przestrzeni. Wyprzedzają nas tylko liderzy rynku – Niemcy. Ostatnie problemy z łańcuchami dostaw dość radykalnie zwiększyły zresztą zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe również w Niemczech. Potencjał tamtejszego rynku jest ogromny, choć z drugiej strony popyt jest zaspokojony w znacznie większym stopniu niż w Polsce. Dla porównania, powierzchnia składowa na jednego obywatela w Niemczech przekracza dość znacznie 1 mkw a w Polsce to ok. 0,7 mkw (zasoby w Polsce na koniec 2021 r. osiągnęły blisko 72 proc. zasobów niemieckich na jednego mieszkańca).

Ogólny popyt na nowoczesną powierzchnię w ostatnich latach w Niemczech szybko się zwiększał, w rezultacie nieco spadała dostępność obiektów. Aktywność inwestorów również rosła i nadal rośnie, choć olbrzymim mankamentem jest brak odpowiedniej ilości gruntów inwestycyjnych. Właśnie to, jak również ogólna sytuacja gospodarcza sprawia, że perspektywy nie są już tak “różowe” jak mogłoby się wydawać. 

Czynsze w górę

Niemcy mają od dłuższego czasu najbardziej stabilny w Europie rynek magazynowy, a tamtejsze czynsze uchodzą za swoisty barometr sytuacji w całej Europie. Znajduje to wyraz w cenach najmu. Średnie czynsze u naszego zachodniego sąsiada wynoszą 5,8-6 euro/mkw miesięcznie w najtańszym z analizowanych przez AXI IMMO rynków – Nadrenii. W Kolonii-Dusseldorfie minimalne ceny roczne big boxów to 66 euro za metr, maksymalne 72 euro, a za medium box odpowiednio 62,5-66 euro. Dla porównania, na najdroższym z niemieckich rynków – Monachium, miesięczne czynsze dla A-klasowych obiektów typu big box sięgają 6,8-7,2 euro/ mkw miesięcznie (rocznie ceny big boxów sięgają prawie 90 euro/mkw.).

Z kolei w Berlinie, rocznie za metr kwadratowy magazynu big box trzeba zapłacić 72-75,5 euro, za medium box 66-72 euro. Generalnie rzecz biorąc, w Niemczech najem metra kwadratowego kosztuje obecnie średnio o 5,3 proc. więcej niż rok temu.

– W obliczu gwałtownego wzrostu kosztów budowy są to umiarkowane wzrosty. Ponieważ stopy kapitalizacji rosną ze względu na zmianę stóp procentowych, czynsze również muszą wzrosnąć – w przeciwnym razie budowa nie będzie już możliwa. Ponadto wiele umów najmu jest indeksowanych w stu procentach, co powoduje również wzrost obecnych czynszów – tłumaczy Rainer Koepke, dyrektor ds. przemysłu i logistyki w Niemczech w CBRE.

Idą nowi…

Na niemieckim rynku operują najwięksi gracze. Przybywa zresztą kolejnych, przykładem jest znana dobrze w Polsce firma MLP. Zaledwie kilka miesięcy temu uruchomiono MLP Business Park Berlin I (na zdjęciu niżej). Położony jest ok. 20 km od centrum stolicy, w odległości 2 km znajduje się wjazd na autostradę A10, do dworca kolejowego Ludwigsfelde jest 1,5 km, a do lotniska Berlin Schönefeld 26 km. MLP Business Park Berlin- Ludwigsfelde jest pierwszym projektem typu Urban Logistics zrealizowanym przez MLP Group. Jak dotąd ukończono i w pełni wynajęto trzy obiekty o powierzchni 13 tys. mkw (docelowo 18 tys. mkw). Ostatnia hala jest w budowie i ma być przekazana do użytkowania w III kwartale br.

Fot. MLP Group

– W MLP Business Park Berlin-Ludwigsfelde umożliwiliśmy naszym nowym partnerom przeniesienie działalności do doskonałej i wyjątkowej lokalizacji. Zrealizowany koncept typu Urban Logistics będziemy sukcesywnie powielać również w innych miastach – powiedział Radosław T. Krochta, prezes MLP Group. Podkreślił jednocześnie, że rynek niemiecki jest obecnie priorytetowym kierunkiem rozwoju MLP.

– Będziemy tam w najbliższych latach rozwijali się szybciej niż w Polsce. Popyt roczny na powierzchnię magazynową rośnie u naszych zachodnich sąsiadów o około 7-8 mln mkw rocznie, czyli kilkukrotnie szybciej niż u nas. Dodatkowo warto podkreślić bardzo pozytywne relacje biznesowe, które widzimy podczas rozmów z wykonawcami, agentami nieruchomości i lokalnymi władzami. Płynnie weszliśmy na rynek niemiecki i nie mamy żadnych barier związanych z tym, że jesteśmy podmiotem zagranicznym – tłumaczy  Radosław Krochta.

Dodaje, że stopy zwrotu są wyższe niż w Polsce, a rynek niemiecki jest bardzo stabilny – średnia długość umów najmu, co korzystne, wynosi dziesięć lat.

Docelowo niemiecki rynek ma stanowić 50 proc. portfela MLP. Na przykład w samym centrum Zagłębia Ruhry zlokalizowany zostanie MLP Business Park Gelsenkirchen. Realizacja inwestycji rozpocznie się na przełomie II i III kwartału 2023 r., a zakończenie przewiduje się na II kwartał 2024 r. Generalnie MLP interesują główne lokalizacje magazynowe w okolicach: Monachium, Stuttgartu, Hamburga, Berlina i w Zagłębiu Ruhry.

E-commerce i “ostatnia mila” dyktują warunki

Utrzymujący się rekordowy popyt ze strony najemców oraz takie trendy jak e-commerce i nearshoring sprawiają, że sektor magazynowy uważa się za “bezpieczną przystań” dla międzynarodowego kapitału. W ostatnich latach Niemcy stają się jeszcze bardziej atrakcyjne zwłaszcza jeśli chodzi o mniejsze, miejskie obiekty magazynowe. Powstają praktycznie przy wszystkich większych miastach, choć i w tym przypadku generalnym problemem jest ograniczona przestrzeń. Rynek stołeczny, a także Monachium charakteryzują się znacznie wyższymi stawkami w takich obiektach niż inne miasta, m.in. ze względu na powszechność zakupów online oraz dużą konkurencję o grunty położone blisko lub wewnątrz granic miast. Projekty oferują najczęściej relatywnie niewielkie moduły, o powierzchni co najwyżej kilkuset mkw. które mogą być elastycznie dzielone i dostosowywane do indywidualnych potrzeb najemców. 

Magazyny tzw. ostatniej mili (lokalizowane możliwie blisko miejsc zbytu, np. centrów miast) są sporo droższe od popularnych big boxów.  Aktualne czynsze miesięczne “last mile” w Monachium to 8,2-9 euro/mkw., 7,5-8 euro w Berlinie, 7,2-7,5 euro we Frankfurcie i 6,7-7 euro w Kolonii/Dusseldorfie. Nieco niższe choć i tak wysokie, biorąc pod uwagę średnie ceny w całej Europie są ceny w Lipsku/Halle, Erfurcie i Dreźnie. O ile np. w Kolonii-Dusseldorfie wynajem metra kwadratowego last mile to rocznie 80-84 euro, to – dla porównania, we Frankfurcie nad Menem metr kwadratowy w takich magazynach dochodzi do 90 i więcej euro/mkw. Od lat najdrożej jest w Monachium, gdzie magazyny last mile dawno już przekroczyły granicę 100 euro/mkw rocznie.

Magazyny w Niemczech do różnych zadań

W Niemczech powstało ostatnio, bądź budowanych jest obecnie sporo magazynów różnego typu. Jedna z kluczowych firm transportowo- logistycznych, Geodis chce np. otworzyć nową lokalizację w Coswig (w okolicach Drezna), centrum logistyczne o powierzchni niemal 25 tys. mkw To obiekt typu multi-user stwarzający możliwość realizacji usług różnego typu (logistyka przychodząca i wychodząca, usługi dodane, logistyka zwrotów, usługi high-tech). 

Z kolei Dachser, w Langenhagen (park przemysłowy Alpha Industrial Gewerbepark Langenhagen) uruchomił magazyn o powierzchni niemal 12 tys. mkw. Obiekt leży niedaleko lotniska oraz centrum logistycznego firmy w Hanowerze. Połowę powierzchni magazynowej można wykorzystać do składowania blokowego, drugą wyposażono w regały na niemal 9 tys. palet. W obiekcie znajduje się 11 ramp do rozładunku i załadunku dla samochodów ciężarowych, dwa doki do obsługi dostawczaków oraz dwie bramy przeznaczone dla towarów wielkogabarytowych.

– Widzimy duże zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i usługi logistyczne w rejonie Hanoweru. Wpływ pandemii na globalne łańcuchy dostaw spowodował dalszy wzrost popytu. Inwestycja w Langenhagen jest ważnym krokiem dla naszego rozwoju w tym regionie – przekonuje Aleksandar Beslic, branch manager w Dachser. 

Natomiast Amazon swoje pierwsze, nowe, miejskie centrum dystrybucyjne zbudował w miejscowości Hoppegarten pod Berlinem, drugie w Bad Oldesloe, a trzecie w Lengede. Magazyn o powierzchni ok. 12 tys. mkw znajduje się w odległości około 17 km na wschód od Berlina i ma bezpośrednie połączenie z drogą krajową B1. W obiekcie jest dwanaście bram, siedem ramp załadunkowych oraz jedna rampa załadunkowa typu jumbo. W hali również zainstalowano system automatycznych przenośników i antresolę do sortowania paczek. Nieco większe gabaryty ma obiekt w Bad Oldesloe, mniejszy (ponad 8 tys. mkw.) jest natomiast magazyn w Lengede. Oba obiekty pełnią funkcję centrów dystrybucji.

8 euro za metr jeszcze w tym roku?

Według CBRE, niemiecki rynek inwestycyjny nieruchomości przemysłowych i logistycznych osiągnął wprawdzie w pierwszej połowie 2022 r. bardzo wysoki wolumen transakcji, jednak większość dotyczyła pierwszego kwartału br. To dla niektórych powód do niepokoju. Według CBRE wolumen transakcji był zauważalnie niższy w drugim kwartale, na co wpłynęła zwiększona niepewność w wyniku wojny na Ukrainie, rekordowo wysokie wskaźniki inflacji oraz znaczący wzrost kosztów finansowania. Firmy produkcyjne zwiększyły zapotrzebowanie na powierzchnię o prawie 60 proc. i tym samym miały 24 proc. udział w zajęciu powierzchni, firmy detaliczne (w tym e-handel) odnotowały czteroprocentowy spadek popytu, ale pozostały najbardziej aktywnym sektorem (40 proc.). Firmy transportowe i logistyczne odpowiadały za 25 proc. rynku.  

– W związku z utrzymującym się silnym popytem, ​​niemiecki rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych może ponownie przekroczyć granicę ośmiu milionów metrów kwadratowych, tak jak w poprzednim roku – przewiduje Rainer Koepke z CBRE.

Nie brakuje głosów mówiących o tym, że wartość inwestycji na tym rynku osiągnie łącznie około 10 miliardów euro. 

– Wobec niepewnego rozwoju geopolitycznego i gospodarczego wiarygodne prognozy są trudne. Niezaprzeczalne jest jednak to, że czynsze będą nadal rosły. Do końca roku stawki za najlepsze powierzchnie na niektórych z pięciu największych rynków powinny osiągnąć próg ośmiu euro – mówi dr. Jan Linsin, szef działu badań w CBRE w Niemczech.

Magazyny w Niemczech pozostają numerem 1 na liście życzeń inwestorów w tym kraju. Boom trwa mimo tego, iż część tamtejszego popytu kierowana jest do obiektów w krajach sąsiednich, głównie w Polsce – ze względu na strategiczne położenie, atrakcyjne czynsze, jak również względną łatwość w pozyskiwaniu gruntów pod inwestycje magazynowe – to zachęca międzynarodowe firmy do przenoszenia łańcuchów dostaw na polski rynek. Już teraz sieć wielkoformatowych hubów dystrybucyjnych obsługujących inne części Europy, szczególnie Niemcy, ma w Polsce np. Amazon i Zalando. Zdaniem przedstawicieli firmy 7R wiele magazynów w Polsce powstało w istocie, w odpowiedzi na zapotrzebowanie rynku niemieckiego, a potencjał jest ciągle ogromny zarówno jeśli chodzi o big boxy, jak i o inne typu magazynów.