428.000 qm – so viel neue Logistik- und Lagerfläche gibt es in Polen nach dem ersten Quartal 2020. Der Markt zeigt sich in guter Verfassung, wovon die Gesamtgröße der gemieteten Fläche in den ersten drei Monaten dieses Jahres zeugt. Laut dem neuesten Bericht „Marketbeat – Warehouse Market” von Cushman & Wakefield haben sich die Mieter insgesamt für eine Fläche von 956.000 m² entschieden, was das zweithöchste Ergebnis der Nachfrage bedeutet, welches in den ersten drei Monaten des Jahres verzeichnet wurde.
Ein wesentlicher Teil der im ersten Quartal 2020 errichteten Lagerhäuser waren Objekte im Raum Wroclaw (Breslau), die 43 Prozent (ca. 184.000 m²) der von Bauunternehmen unternommenen Investitionen ausmachten. Hinsichtlich des Investitionswertes beliefen sie sich auf mehr als 1 Mrd. Euro. Zum Vergleich – in dem Jahr 2018, das in Bezug auf den Investitionswert am erfolgreichsten war, investierten die Anleger insgesamt 1,70 Mrd. Euro. Zu den aktivsten Investoren gehören zur Zeit amerikanische, asiatische (China, Malaysia, Singapur, Korea), südafrikanische und deutsche Fonds.
Es ist zu betonen, dass die folgenden Quartale in dieser Hinsicht ebenso erfolgreich sein können, weil sich immer noch 2,18 Millionen Quadratmeter Lagerhäuser im Bau befinden.
Was den Bau neuer Objekte betrifft, beobachteten die Experten von Cushman & Wakefield die höchste Aktivität in den Regionen von Warschau und Oberschlesien, wo 1,2 Millionen Quadratmeter gebaut werden, d. H. 55 Prozent von allen im März 2020 in Polen durchgeführten Investitionen. Zu den Regionen mit hoher Aktivität der Developer gehören Trojmiasto ( die Dreistadt) und Wrocław (Breslau) – derzeit befindet sich dort eine Lagerfläche von rund 500.000 m2 im Bau. Darüber hinaus werden in nahezu allen regionalen Märkten neue Lagerhäuse errichtet. Im Ballungsgebiet Szczecin werden die Anlagen mit einer Gesamtfläche von 105.000 m2 gebaut und in Ostpolen – 96.000 m2. In den Regionen Legnica (Liegnitz), Gorzów Wielkopolski
( Landsberg an der Warthe) und Słubice (Dammvorstadt) entstehen gerade drei neue Logistikparks.
Zu den beliebtesten Standorten unter den Mietern gehören nach wie vor fünf große Lagermärkte (sie machen 85 Prozent aller Transaktionen aus). Die meisten Verträge wurden im Raum Warschau (236.000 m²) und in Oberschlesien (199.000 m²) abgeschlossen. Die Volumen auf einem Niveau von 120.000 – 130.000 m2 wurde in Zentralpolen, Wroclaw (Breslau) und Poznan (Posen) verzeichnet. Die größten Gruppen von Mietern waren Handelsketten (24 Prozent des Volumens der Miettransaktionen) und Logistikunternehmen (23 Prozent).
„Es ist erwähnenswert, dass die Nachfrage nach zusätzlichen Flächen in fast allen Branchen mit Änderungen in der Vertriebsstruktur und dem wachsenden Anteil der Online-Verkäufe verbunden ist”, heißt es im Bericht Marketbeat.
Bei den meisten Verträgen (82 Prozent) handelte es sich um neue Flächen. Demnach benötigten die Mieter neue oder zusätzliche Flächen, was wiederum auf die Entwicklung ihrer Geschäfte hinweist.
Im ersten Quartal stieg die Leerstandsquote (1,4 Mio. m²) auf 7,4 Prozent vierteljährlich (um 1,8 Prozentpunkte gegenüber dem ersten Quartal 2019). Die meisten Leerstände gibt es in Zentralpolen. Dabei ist jedoch zu betonen, dass die Quote hier von 13 auf 10 Prozent auf einer vierteljährlichen Basis gesunken ist. Ein umgekehrter Trend war im Ballungsgebiet Wrocław zu beobachten, wo die verfügbare Fläche auf 8,9 Prozent anstieg, obwohl diese noch drei Monate zuvor nur 3 Prozent betrug. Dieser Anstieg lässt sich mit der Inbetriebnahme folgender neuen Investitionen begründen: Hillwood Wrocław East II, Panattoni Park Wrocław Airport und Prologis Park Wrocław V. In Oberschlesien, in Poznan (Posen) und in der Umgebung von Warschau blieb die Leerstandsquote stabil.
Hinsichtlich der Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie entwickelt sich der Lagermarkt recht gut, insbesondere im Vergleich zu anderen gewerblichen Immobiliensegmenten. Es ist jedoch zu beachten, dass die Situation sowohl für Mieter als auch für Eigentümer kompliziert ist. Das Gesamtbild ist zweifellos komplex. Der Automobilsektor wurde beispielsweise von Produktionsunterbrechungen und -beschränkungen sowie von einer geringeren Nachfrage betroffen. Einige Mieter verzeichnen Verluste, aber es gibt auch Unternehmen, die viel schneller als je zuvor wachsen.
„Es könnte dazu kommen, dass diese am stärksten betroffene Mietergruppe in der mittel- oder langfristigen Perspektive den gemieteten Raum reduzieren wird. Dies würde eine Erhöhung der Leerstandsquote und damit einen höheren Druck auf das Niveau der Mietpreise bedeuten. Es ist jedoch kein Geheimnis, dass sich andere Mieter, insbesondere aus der Elektronik- und Kurierbranche sowie Einzelhandelsketten, dynamisch auf dem Lagermarkt entwickeln und zusätzliche Lagerfläche benötigen. Dies hängt offensichtlich mit der Umwandlung des Vertriebs und der Verlagerung des Schwerpunkts vom traditionellen Vertrieb zum Online-Verkauf zusammen „, so Joanna Sinkiewicz Partner, Leiterin der Abteilung Industrie und Logistik bei Cushman & Wakefield.
Für die Mieter ist natürlich die Höhe der Mietpreise das zentrale und wichtigste Thema. Dies ist in der Regel das Ergebnis von solchen Faktoren wie: Nachfrage, Interesse ausländischer Fonds am endgültigen Lagerprodukt, Kosten der Bankfinanzierung, Baukosten, Wettbewerb zwischen Bauunternehmen, Verfügbarkeit und Kosten der Investitionsgrundstücke.
Wird die COVID-19-Pandemie zu einem Rückgang der Nachfrage nach Lagerflächen führen?
Trotz des Ausbruchs der COVID-19-Pandemie sind die Lagermieten zur Zeit in den meisten Regionen vorerst stabil geblieben. Die Autoren des Berichts sagen voraus, dass die Grundmieten im gesamten Jahr 2020 auf einem ähnlichen Niveau bleiben werden, d. H. 2,50-3,80 EUR / m² pro Monat für BIG-BOX-Anlagen. Die Preise für kleinere SBU-Lagermodule werden 4,0 -5,25 EUR / m² pro Monat betragen. Die effektiven Mieten betragen wiederum immer noch zwischen 2,0 und 3,20 EUR / m² pro Monat je nach Standort.
Laut Experten von Cushman & Wakefield kann das beträchtliche Volumen spekulativer Investitionen, die in den kommenden Monaten in den Markt fließen werden, zu etwas mehr finanziellen Anreizen für die Mieter führen.