Co zrobić z magazynem dla e-commerce, gdy boom na zakupy online minie? Eksperci tłumaczą, na jakie pułapki uważać

Ile czasu potrwa obecnie obserwowany boom na e-commerce i czy przekształci się w stały trend? Jeśli się tak nie stanie, co czeka magazyny, postawione właśnie jako odpowiedź na wzrost zainteresowania e-zakupami?

Wzrosty notowane przez e-commerce nie są w tak dużym stopniu związane z potrzebą chwili wywołaną globalną pandemią, a stałym trendem, który jest wypadkową zmieniających się potrzeb zakupowych konsumentów i rozwojem nowoczesnych technologii.

Zatem wszystkie umowy najmu podpisywane zarówno przez graczy z tej branży, jak i sieci logistyczne, są starannie planowane na długo przed ich realizacją. To stabilne kontrakty zawierane długoterminowo – w przypadku największych graczy e-commerce nawet na 10-15 lat. Trudno więc mówić o zagrożeniu, aby nagle któraś z tego typu inwestycji potrzebowała rekonfiguracji i zmiany funkcji.

 

Spodziewamy się, że nawet mimo ostatnich danych GUS-u, wskazujących na spadek sprzedaży w internecie w Polsce, trend ten się utrzyma. Wtórować mu będzie obecna transformacja przyzwyczajeń zakupowych Polaków, a także w znaczącym stopniu rozwój cyfryzacji i sieci 5G, w tym rozwój usługi m-commerce.

Ponadto, e-commerce pozostanie główną siłą napędową światowego handlu. Zwłaszcza w Polsce, gdzie rynek e-handlu w porównaniu do Stanów Zjednoczonych czy Wielkiej Brytanii ma jeszcze dużo miejsca na rozwój. Dynamika wzrostu sprzedaży w tym kanale ma szansę utrzymać się na poziomie przynajmniej 15-20 proc. jeszcze przez dobrych kilka lat.

 

Oczywiście, ostatnie miesiące i sytuacja związana z pandemią COVID-19, spowodowały gwałtowny wzrost sprzedaży przez internet. Szacuje się, że sprzedaż w sieci w Polsce za okres styczeń-kwiecień 2020 wzrosła o 277 proc. Dane te oczywiście należy skorygować w związku z otwarciem centrów handlowych na początku maja. Już w czerwcu udział sprzedaży przez internet był tylko nieznacznie wyższy niż przed pandemią. Według danych GUS udział sprzedaży przez internet (w cenach bieżących) spadł z 9,1 proc. w maju do 7,7 proc. w czerwcu br.

Należy jednak pamiętać, że zakupy online robi już 73 proc. polskich internautów. Rynek e-commerce systematyczne rośnie. Szacuje się, że wkrótce osiągnie on wynik 10 proc. udziału w całości handlu detalicznego w naszym kraju. Dla porównania, na dwóch wiodących rynkach w Europie, czyli w Niemczech i Wielkiej Brytanii udział e-commerce odnotowuje się na poziomie przekraczającym 15 proc.

Powyższe statystyki pokazują, że trendy wzrostowe mają silne podstawy. Podobne zdanie wyrażają zarówno deweloperzy magazynowi, jak i operatorzy logistyczni, którzy zgodnie z wynikami badań zaprezentowanych przez Cushman & Wakefield w raporcie “Jak ugryźć e-commerce w magazynie” na pytanie ”Czy planujecie Państwo zwiększenie i zacieśnienie współpracy z firmami e-commerce” w 100 proc. odpowiedzieli pozytywnie („raczej tak” i „zdecydowanie tak”).

 

Rozwój sprzedaży internetowej jest trendem trwałym i w perspektywie kolejnych lat, według prognoz, rynek ten będzie wzrastał o 16,9 proc. rocznie. Badania wskazują, że 31 proc. konsumentów zamierza w przyszłości częściej niż obecnie kupować w internecie. Uruchamiane magazyny nie są przeznaczone na obsługę obecnego boomu, ale są strategicznym posunięciem firm z branży e-commerce. Potrzeby tego rynku wpiszą się na stałe w nowy model łańcucha dostaw w Polsce, ale także i w Europie.

Czym różni się magazyn dla e-commerce od magazynu “tradycyjnego” i czy można jeden przekształcić w drugi? Ile czasu i jakich inwestycji to wymaga?

Magazyny dedykowane pod operacje e-commerce’owe, budowane jako obiekty BTS (built-to-suit), bardzo często spełniają specyficzne wymagania najemców. Najważniejszymi usprawnieniami, jakie odróżniają je od standardowych budynków, są: antresole (często określane jako „pick tower” ze względu na sposób ich wykorzystania), duże powierzchnie socjalne dla pracowników magazynowych oraz obszerne parkingi, zarówno dla samochodów pracowników, jak i ciężarówek.

Z komercyjnego punktu widzenia większość z tych usprawnień jest atutem w przypadku zainteresowania obiektem przez „zwykłego” najemcę i nie wymaga dużych inwestycji przy zmianie funkcji. Należy jednak mieć na uwadze, że są to obiekty o dużej powierzchni (50 tys. mkw lub więcej) i późniejszy ich wynajem będzie wymagał podzielenia powierzchni na mniejsze moduły. Jest to standardowe działanie po stronie dewelopera, wliczone w koszty inwestycji, więc nie wiąże się z dodatkowymi opłatami po stronie nowego najemcy.

Wyzwaniem przy ponownym wynajmie powierzchni e-commerce’owej jest przede wszystkim antresola. W przypadku wykonania jej z betonu rozbiórka jest praktycznie niemożliwa. Demontaż stosowanych często antresoli o konstrukcji stalowej nie stanowi natomiast żadnego problemu.

Koszty przygotowania usprawnień koniecznych dla najemcy z branży e-commerce oraz koszty przywrócenia obiektu do „standardu” są amortyzowane w okresie umowy najmu, więc po jej zakończeniu deweloper dysponuje rezerwą finansową pozwalającą na zmianę charakteru budynku. Dla potencjalnych, kolejnych najemców oznacza to brak podwyższonych stawek za wynajem.

Liczne operacje dla handlu internetowego, zwłaszcza, jeśli za obsługę odpowiedzialni są operatorzy logistyczni, prowadzone są w standardowych obiektach magazynowych. Wynika to z faktu, że kontrakty, zawierane między sklepami a operatorami, najczęściej nie przekraczają 5 lat, dlatego nie można pokusić się o duże inwestycje w infrastrukturę obiektu i wybiera się możliwie najtańsze rozwiązania: standardowy magazyn, kompletacje z poziomu podłogi (często z kartonowych półek), itp. Taki obiekt, po zakończeniu obsługi e-commerce, jest od razu gotowy na przyjęcie innego najemcy.

 

Możliwości adaptacyjne budynków są obecnie tak duże, że większość wymagań może być z powodzeniem spełniona w standardowych, istniejących już inwestycjach. Dzięki temu klient w krótkim czasie może korzystać z powierzchni magazynowej przygotowanej zgodnie z jego potrzebami. Budynki przystosowane do potrzeb e-commerce z reguły łączą różne funkcje operacyjnie – składowanie towarów, kompletację i wysyłkę zamówień oraz obsługę zwrotów. W związku z tym ich rozkład różni się od typowych budynków logistycznych i wymaga wydzielenia oddzielnych stref.

Regały wysokiego składowania, regały półkowe i antresole pozwalają na optymalizację powierzchni, dzięki której wzrasta efektywność procesu kompletacji zamówień. Takie rozwiązanie pociąga za sobą też szereg innych adaptacji – między innymi instalację dodatkowych poziomów oświetlenia LED, wprowadzenie świetlików dachowych oraz specjalistycznych systemów przeciwpożarowych.

Strefa kompletacji to często też wewnętrzny przepływ drobniejszych towarów, dlatego dla usprawnienia tego procesu wykorzystuje się windy i taśmociągi, a także bezpyłowe posadzki, dzięki którym możliwe jest zachowanie szczególnej czystości. Strefa pakowania i nadawania jest zaprojektowana przede wszystkim z myślą o wygodzie i komforcie pracowników, dlatego wyposażamy ją między innymi w dodatkowe oświetlenie, ogrzewanie i wentylację.

W magazynach dostosowanych do obsługi zamówień internetowych często stosowane są też dodatkowe systemy bezpieczeństwa w postaci bramek detekcyjnych i monitoringu. Nasi klienci mają też do dyspozycji m.in. system smart meteringu do zdalnego odczytu mediów, który ułatwia zarządzanie budynkiem.
Szczególne rozwiązania realizowane z myślą o specyfice sektora e-commerce nie dotyczą jednak tylko wnętrz budynków, ale także między innymi odpowiedniej wielkości parkingów oraz zróżnicowanych typów bram, które umożliwią wygodny przepływ towarów wożonych zarówno przez samochody ciężarowe, jak i kilkutonowe pojazdy.

Czy wspomniany boom na e-commerce może doprowadzić do wykształcenia się nowych trendów na rynku magazynowym?

Jednym z trendów we współpracy między deweloperami, a firmami z segmentu handlu internetowego jest wydłużanie się umów najmu. Umowy na okres 10 lat nie są już w tym przypadku niczym nadzwyczajnym. Wynika to przede wszystkim z konieczności inwestowania w infrastrukturę w obiektach, np. w antresole lub automatyzację procesów (taką jak sortery i roboty).

W przypadku lokalizacji obiektów obsługujących handel internetowy do niedawna niekwestionowanym liderem w skali Polski był rejon Łodzi. Rosnące zjawisko przenoszenia operacji magazynowych z krajów Europy Zachodniej do Polski spowodowało zmianę tego trendu. Obecnie znaczna część obiektów lokowana jest wzdłuż naszej zachodniej granicy w korytarzu drogi ekspresowej S3. Ciekawą alternatywą staje się także rynek Polski północno-wschodniej oferujący szeroki dostęp do pracowników i będący dobrym miejscem dla firm, dla których okres realizacji zamówienia nie musi być natychmiastowy.

 

Zmiana modelu wielokanałowej sprzedaży i rosnący udział e-commerce z pewnością spowodują rozwój tzw. logistyki ostatniej mili, czyli magazynów zlokalizowanych w granicach administracyjnych miasta lub kilka kilometrów od niego zapewniających dostarczenie zamówionych towarów możliwe jak najszybciej, nawet tego samego dnia. Na znaczeniu zyskają obszary oddalone min. 10-15 km i 25-20 km, pełniące funkcje tzw. magazynów miejskich i hubów regionalnych.

W zakresie nowej podaży spodziewamy się nastawienia na obiekty w formule BTS z większą, niż standardowo, liczbą pracowników w magazynie. Zmiana ta wymusi powiększenie liczby miejsc parkingowych dla aut osobowych i ciężarowych, a także stworzenie wygodniejszych placów manewrowych.

Natomiast po stronie popytowej najemcy oczekują dużej elastyczności, rozumianej przez szybką możliwość ekspansji/rozbudowy w obecnej lokalizacji, a najlepiej prowadzenie wszystkich operacji „pod jednym dachem”.

Fot.pixabay/falco/public domain