Pandemia przebudowuje rynek magazynowy. Eksperci zdradzają, gdzie i jak bardzo wzrósł popyt

W Stanach Zjednoczonych szacuje się, że z uwagi na obserwowany obecnie boom na e-commerce do końca 2025 roku potrzebna będzie dodatkowa powierzchnia magazynowa przekraczająca w sumie miliard stóp kwadratowych (około 93 mln mkw). O jakim zapotrzebowaniu można mówić na gruncie europejskim?

W grupie, która podczas pandemii najwięcej zyskała, były sklepy spożywcze i usługi typu e-grocery. Rosnąca popularność handlu w sieci spowodowała także szybki rozwój usług kurierskich i większą popularność paczkomatów.

Spodziewamy się, że to właśnie te ostatnie wydarzenia spotęgują wzrost zapotrzebowania na powierzchnię magazynową i w ogólnym rozrachunku popyt ze strony tej grupy najemców wrośnie o minimum 50 proc. Fakt ten motywuje także prawdopodobna zmiana w zakresie globalnych łańcuchów dostaw. Firmy zabezpieczając się na wypadek potencjalnych kryzysów, będą poszukiwać bardziej lokalnych, mniejszych hubów dystrybucyjnych oraz zwiększać zapasy magazynowe.

Wzrost udziału sprzedaży online ma oczywiście naturalne przełożenie na rozwój sektora magazynowego, tym bardziej, że zarówno firmy, specjalizujące się w handlu online, jak i te marki, które stawiają na rozwój omnichannel, mocno koncentrują się na dalszej ekspansji.

Ponadto, wzrosty notowane w branży e-commerce pociągają za sobą rozwój usług logistycznych. Tylko w pierwszym kwartale tego roku w Polsce operatorzy logistyczni odpowiadali za około 30 proc. popytu netto. Jednak to, jakie konkretnie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wygeneruje handel online jest wręcz niemierzalne.

Jak obecnie wygląda popyt na powierzchnie magazynowe i jakie możliwości wybudowania nowych obiektów do 2025 r. się obserwuje? Idąc tym tropem proszę określić, w których miejscach w Europie będą powstawać nowe powierzchnie i dlaczego akurat tam?

Polski rynek magazynowy jest jednym z najszybciej rosnących w Europie. Na koniec I półrocza 2020 roku do dyspozycji najemców było prawie 20 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Do użytku w tym okresie oddano ponad 1 mln mkw., a w budowie jest kolejne 1,9 mln mkw. Zważając na fakt, że od początku roku podpisano umowy na 2,26 mln mkw. powierzchni, można śmiało stwierdzić, że magazyny mają się bardzo dobrze. Od kilku lat nasz rynek magazynowy pod kątem rozwoju plasuje się na europejskim podium, a wyprzedzają nas tylko Niemcy i Holandia.

Decyzje o lokalizacji magazynu dla operacji internetowych poprzedzane są analizami pod kątem takich czynników, jak: bliskość do klienta końcowego, potencjalna ekspansja na kolejne rynki i regiony, lokalizacja głównych dostawców, koszty pracy i poziom bezrobocia oraz, oczywiście, infrastruktura magazynowa i drogowa. W każdym z wyżej wymienionych aspektów Polska może pochwalić się dobrymi wskaźnikami. Można więc założyć, że to właśnie w naszym kraju będzie kontynuowany silny trend wzrostowy w podaży powierzchni magazynowych.

Utrzymujący się od kilku lat wysoki popyt oraz plany ekspansji wielu firm, szczególnie w przypadku zaplecza logistycznego, pozwalają prognozować dalszy rozwój rynku magazynowego w Polsce i Europie. Z naszych szacunków wynika, że zabezpieczone przez deweloperów grunty pozwalają na realizację kolejnych 20-25 mln mkw. nowej powierzchni w samej Polsce. Oznacza to, że polski rynek ma szansę na podwojenie swoich zasobów.

Stosunkowo niskie nasycenie powierzchnią magazynową (ok. 0,5 mkw. na jednego mieszkańca w przypadku Polski), charakteryzuje też pozostałe kraje Europy Środkowo-Wschodniej. Powód jest prosty – rozwój komercyjnych rynków nowoczesnych powierzchni magazynowych w CEE zaczął się dużo później niż w Europie Zachodniej, będąc często następstwem, jak w przypadku Polski, wstąpienia do Unii Europejskiej. Cały region ma więc co nadrabiać, a przy tym oferuje niższe koszty pracy i eksploatacji. To naturalnie przyciąga uwagę inwestorów i najemców magazynowych, przy czym koncentrują się oni na tych lokalizacjach, które są świetnie skomunikowane z resztą Europy.

W kontekście nowych obiektów, deweloperzy, zarówno w Polsce, jak i na kontynencie europejskim, starają się budować powierzchnie magazynowe wzdłuż głównych arterii komunikacyjnych lub tych tras, które będą w niedługiej przyszłości oddawane do użytku. Głównym celem realizacji takiej strategii jest zapewnienie dużo większych możliwości dla firm realizujących usługi transportowe. Jeżeli w Europie, i może z większym naciskiem w Polsce, wzrośnie zainteresowanie usługami transportu intermodalnego, będziemy mogli rozpatrywać w kontekście potencjalnych lokalizacji nadmorskie porty, które przejmą część transportu drogowego na rzecz połączeń kolejowych.

Z naszych analiz wynika, że firmy prowadzące sprzedaż wyłącznie internetową, wymagają średnio trzykrotnie więcej powierzchni magazynowej niż sprzedawcy w handlu tradycyjnym. W związku z tym transakcje zawierane z klientami z sektora e-commerce wciąż dotyczą przede wszystkim wielkopowierzchniowych inwestycji zlokalizowanych w śródmiejskich obiektach logistycznych, w pobliżu dużych aglomeracji jak Warszawa lub Wrocław oraz ośrodków miejskich z bezpośrednim dostępem do klientów końcowych, m.in. Łodzi i Poznania. Lokalizacja odgrywa kluczową rolę dla klientów z każdego sektora, dlatego wszystkie nasze magazyny znajdują się w pobliżu autostrad i dróg ekspresowych. Bliskość głównych szlaków komunikacyjnych to dla operatorów logistycznych fundamentalna potrzeba.

Co więcej, w związku z potrzebą coraz większej liczby dostaw bezpośrednio do klienta i koniecznością szybkiego uzupełniania towarów na półkach przy jednoczesnej optymalizacji kosztów transportu, można spodziewać się dalszego wzrostu zapotrzebowania na obiekty typu Last Touch i Urban, czyli miejskie centra dystrybucji.

Fot. Materiały prasowe