Miliard euro na inwestycje w Polsce. Dobry początek roku na rynku magazynowym

Znaczącą część wybudowanych I kwartale 2020 roku magazynów stanowiły obiekty w regionie wrocławskim, które stanowiły aż 43 proc. (ok. 184 tys. mkw) inwestycji ukończonych przez deweloperów. Pod względem wartości, inwestycje w tym czasie w Polsce zamknęły się kwotą ponad 1 miliarda euro. Dla porównania – w najlepszym pod kątem wartości inwestycji 2018 r. – inwestorzy wydali łącznie 1,79 mld euro. Do najbardziej aktywnych inwestorów należą obecnie fundusze amerykańskie, z krajów azjatyckich (Chiny, Malezja, Singapur, Korea), południowoafrykańskie oraz niemieckie.

Co ważne, kolejne kwartały mogą być równie obfite pod tym względem, ponieważ w budowie jest jeszcze 2,18 miliona mkw. powierzchni magazynowej.

Jeśli chodzi o budowę nowych obiektów, to eksperci Cushman & Wakefield zaobserwowali  największą aktywność na rynkach Warszawy i Górnego Śląska, gdzie powstaje 1,2 miliona mkw., czyli 55 proc. wszystkich inwestycji realizowanych w Polsce w marcu 2020 r. Do miejsc, gdzie aktywność deweloperów jest duża zalicza się rejony Trójmiasta i Wrocławia – w budowie jest tam obecnie prawie 500 tys. mkw. Oprócz tego, nowe magazyny są stawiane praktycznie na wszystkich rynkach regionalnych. W Szczecinie powstaje 105 tys. mkw, a w Polsce Wschodniej – 96 tys. mkw. Trzy parki logistyczne rosną w rejonie Legnicy, Gorzowa Wielkopolskiego i Słubic.

Największe obiekty magazynowe zbudowane w I kw. 2020 r.

Rynek magazynowy w Polsce – króluje 5 lokalizacji

Wśród najemców nadal najpopularniejsze są lokalizacje na pięciu głównych rynkach magazynowych (stanowią 85 proc. wszystkich transakcji). Najwięcej umów sfinalizowano w regionie Warszawy (236 tys. mkw) oraz na Górnym Śląsku (199 tys. mkw). Wolumeny na poziomie 120-130 tys. mkw. odnotowano natomiast na rynkach Polski Centralnej, Wrocławia i Poznania. Największymi grupami wynajmujących były sieci sklepów (24 proc. wolumenu transakcji najmu) oraz operatorzy logistyczni (23 proc.).

Warto zaznaczyć, że zapotrzebowanie na dodatkowe powierzchnie, niemal we wszystkich branżach, jest związane ze zmianami struktury sprzedaży i rosnącym udziałem sprzedaży internetowej” – czytamy w raporcie „Marketbeat”.

Przeważały też umowy na nowe powierzchnie (82 proc.), co pokazuje, że najemcy potrzebowali nowej lub dodatkowej powierzchni, a to z kolei świadczy o rozwoju ich biznesu.

W I kwartale wzrósł wskaźnik pustostanów (1,4  mln mkw) – do 7,4 proc. w ujęciu kwartalnym (o 1,8 p proc. w porównaniu do I kwartału 2019 r.). Najwięcej pustostanów jest w rejonie Polski Centralnej, choć należy podkreślić, że wskaźnik uległ tam obniżeniu z 13 do 10 proc. w ujęciu kwartalnym. Odwrotna tendencja zarysowała się w rejonie Wrocławia, gdzie dostępna powierzchnia  wzrosła do 8,9 proc., choć jeszcze trzy miesiące wcześniej stanowiła zaledwie 3 proc. Wzrost ten spowodowało oddanie nowych inwestycji m.in.: Hillwood Wrocław Wschód II, Panattoni Park Wrocław Airport oraz Prologis Park Wrocław V. Na Górnym Śląsku, w Poznaniu i w okolicach Warszawy poziom pustostanów utrzymał się na stabilnym poziomie.

Część najemców w tarapatach, część rozwija biznes

Co do wpływu pandemii koronawirusa, to rynek magazynowy radzi sobie całkiem nieźle, szczególnie na tle pozostałych segmentów nieruchomości komercyjnych. Trzeba jednak pamiętać, że sytuacja jest skomplikowana zarówno dla najemców, jak i właścicieli nieruchomości. Przykładowo sektor motoryzacyjny dotknęły wstrzymania i ograniczenia produkcji oraz zmniejszony popyt. Część najemców odnotowuje spadki, ale są też firmy, które rosną z dynamiką dużo większą niż kiedykolwiek wcześniej.

Być może w średniej lub dłuższej perspektywie, ta najbardziej dotknięta grupa najemców będzie chciała zmniejszyć zajmowaną powierzchnię. Oznaczałoby to zwiększenie poziomu pustostanów, a w konsekwencji większą presję na poziom czynszów. Nie jest jednak tajemnicą, że inni najemcy, w szczególności z branży elektronicznej, kurierskiej, a także sieci handlowe, rozwijają w się dynamicznie na rynku magazynowym i potrzebują dodatkowej powierzchni’ – komentuje Joanna Sinkiewicz Partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych Cushman & Wakefield.

„Jest to oczywiście związane z transformacją sprzedaży i przeniesieniem środka ciężkości ze sprzedaży tradycyjnej, na sprzedaż internetową” – dodaje Joanna Sinkiewicz.

Czynsze stabilne

Dla najemców kluczowa kwestia jest rzecz jasna poziom czynszów. Zazwyczaj jest on wynikiem  czynników takich jak: poziomu popytu, zainteresowania funduszów zagranicznych finalnym produktem magazynowym, kosztów finansowania bankowego, kosztów budowlanych, konkurencji między deweloperami, dostępności i kosztów gruntów inwestycyjnych. Czy pandemia COVID-19 wywoła spadek popytu na magazyny? 

Na razie mimo początku pandemii  COVID-19, czynsze za magazyny utrzymały się na stabilnym poziomie na większości rynków regionalnych. Autorzy raportu przewidują, że w całym 2020 roku stawki bazowe czynszów utrzymają się na podobnym poziomie, tj. 2,50-3,80 euro/mkw miesięcznie dla obiektów typu BIG -BOX. Stawki mniejszych modułów magazynowych typu SBU wyniosą zaś 4-5,25 euro/mkw miesięcznie. Natomiast czynsze efektywne nadal wahają się w zakresie od 2-3,20 euro/mkw. miesięcznie w zależności od lokalizacji.

Zdaniem ekspertów z Cushman & Wakefield, znaczący wolumen inwestycji realizowanych spekulacyjnie, który napłynie na rynek w nadchodzących miesiącach, może sprawić, że będzie nieco więcej zachęt finansowych oferowanych najemcom.

Fot. Hillwood

Mi