Garbe Research hat in seiner aktuellen Garbe-Pyramid-Map zum ersten Halbjahr 2023, eine Übersicht zu Spitzenmieten und -Nettoanfangsrenditen für die 123 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistikimmobilien in 23 Ländern erstellt.
Aus der jüngsten Erhebung des Reports geht hervor, dass in den wichtigsten europäischen Logistikmärkten die Renditen 2023 stark gesunken sind, wobei die Mieten hingegen vielerorts anstiegen.
Besonders starke Mietpreisanstiege
Spitzenreiter bei den Mietanstiegen ist der Erhebung zufolge das Vereinigte Königreich, darunter insbesondere London (+4,60 Euro/qm), London-Heathrow (+2,00 Euro/qm) und Glasgow (+1,00 Euro/qm).
Daneben stechen europaweit auch einige Teilmärkte im Westen Deutschlands – allen voran Köln (+1,10 Euro/qm), Dortmund (+1,00 Euro/qm) und Düsseldorf (+0,80 Euro/qm) – sowie München (+0,80 Euro/qm) mit hohen Zuwächsen heraus. Insgesamt lagen die Mietpreissteigerungen auf den Logistikimmobilienmärkten in Europa im Mittel bei +0,44 Euro/qm, zu diesen Erkenntnissen kommt Garbe Research.
Quelle: GARBE RESEARCH
Die digitale und interaktive Pyramid-Map kann man online abrufen unter: garbe-industrial.de/pyramid-map
Tobias Kassner, Head of Research bei GARBE Industrial Real Estate, erklärt:
Die Logistikflächennachfrage zeigte sich bislang resistent gegenüber den veränderten Rahmenbedingungen. Der nachlassende Flächenumsatz zum Jahresauftakt in den deutschen Logistikregionen lässt sich in den meisten Fällen mit der historisch niedrigen Leerstandsquote erklären, denn vermarktbare Flächen stehen kaum zur Verfügung. Darüber hinaus hat die gedämpfte konjunkturelle Stimmung ebenfalls dazu beigetragen.“
In Bezug auf den deutschen Logistikimmobilienmarkt stellt Garbe Research in seinen Erkenntnissen fest, dass der bereits seit Jahren andauernde Zuwachs der Spitzenmieten sich bundesweit auch im ersten Halbjahr 2023 fortgesetzt hat. Im Vergleich dazu entwickelten sich die Preise in vielen anderen europäischen Märkten zuletzt weniger dynamisch. Hier flachen die Wachstumsraten ab.
Investmentmarkt Europa
Laut Garbe Research haben die Akteure auf dem europäischen Investmentmarkt für Logistikimmobilien im ersten Halbjahr sehr zurückhaltend agiert. Das Transaktionsvolumen ging im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um knapp zwei Drittel zurück. Die Folge war eine weitere spürbare Dekompression der Spitzen-Nettoanfangsrenditen im ersten Halbjahr 2023.
Der Anstieg geht dabei vor allem auf das erste Quartal 2023 zurück, wo die Renditen im Mittel um 30 Basispunkten zulegten. Im zweiten Quartal nahm die Dynamik mit durchschnittlich 10 Basispunkten dann schon deutlich ab. Innerhalb Europas zeigten sich dabei unterschiedliche Dynamiken.
Top 10 – höchste Spitzenmiete in Europa
Einerseits legten gegenüber dem Jahresende 2022 Märkte wie Rotterdam-Maasvlakte und Arnhem / Nijmegen bei den Spitzen-Nettoanfangsrenditen um 80 Basispunkte zu. In einigen osteuropäischen Hauptstädten (Warschau, Vilnius und Prag) lag das Renditewachstum bei 70 Basispunkten. Deutliche Zuwächse von 60 Basispunkten gab es in einigen Teilmärkten in Polen, Deutschland und den Niederlanden.
Andererseits gab es auch viele Logistikregionen, wo die Dekompression vergleichsweise moderat ausfiel oder sogar eine stabile Entwicklung zu beobachten war. Dies betrifft vor allem Märkte, wo eine Dekompression bereits früher zum Jahresende 2022 stattfand. Hauptsächlich handelt es sich dabei um Sekundärmärkte in UK, Skandinavien, Österreich und Italien (z. B. Bristol, Leeds, Bergen, Innsbruck, Turin), aber auch einzelne Hauptstädte (Oslo, Stockholm). Teilweise sind darunter auch B- und C-Standorte, an denen aufgrund des bereits sehr hohen Renditeniveaus keine weitere Dekompression zu beobachten war (z. B. Ljubljana, Galway, Debrecen). Der Anpassungsdruck fiel dort entsprechend geringer aus.
Die teuersten Märkte befinden sich nach wie vor in Deutschland. Hier zeigte sich auch eine geringere Dynamik: Je nach Region stiegen die Spitzen-Nettoanfangsrenditen zwischen 30 und 60 Basispunkte an und lagen zwischen 4,0 Prozent (Berlin, München) und 5,9 Prozent (Saarbrücken). Insgesamt wurden zur Jahresmitte europaweit keine Renditen mehr von unter vier Prozent erzielt.
Top 10 – niedrigste Spitzen-Nettoanfangsrendite in Europa
Ausblick
Die Unsicherheit vor allem auf dem Immobilieninvestmentmarkt, aber auch in der Gesamtwirtschaft, ist nach wie vor ein gewichtiger Faktor. Aber die Inflationsbekämpfung zeigt Wirkung, sodass die Zinsentwicklung sich allmählich stabilisiert. Es zeichnet sich bei den Renditen zunehmend eine Bodenbildung ab.
Garbe rechnet daher mit einer ersten Entspannung auf den Märkten zum Jahresende, sofern sich diese Entwicklung fortsetzt. Die Flächennachfrage bleibt 2023 robust, wird aber spürbar schwächer als in den vergangenen Jahren ausfallen. Angesichts sinkender Neubautätigkeiten bei geringen Leerstandsquoten bleibt der Nachfrageüberhang erhalten, sodass sich der Anstieg der Spitzenmieten weiter fortsetzt – wenn auch auf moderaterem Niveau als in den vergangenen Jahren.
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