Quelle: Adobestock / industrieblick

Logistikimmobilien: Transaktionsvolumen sinkt 2023 deutlich

Nach den jüngsten Martktreports von Immobilienberatungsunternehmen für 2023 ist das Transaktionsvolumen für Logistikimmobilien in Deutschland deutlich gesunken. Auch der Logistikimmobilienmarkt in Polen verzeichnete einen deutlichen Rückgang. Im Gegensatz dazu fiel der österreichische Markt besser aus, besonders für Wien war 2023 ein Rekordjahr. Hier sind die Zahlen.

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Der globale Immobiliendienstleister CBRE meldet, dass der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt im vergangenem Jahr einen Flächenumsatz von 5,35 Millionen Quadratmetern verzeichnete, verglichen mit den beiden Vorjahren ist das ein Rückgang um 35 Prozent.

Eine jüngste Analyse des Immobilienberatungsunternehmens BNP Paribas Real Estate zeigt hingegen, dass im vierten Quartal 2023 zwar verstärkt in einzelne Logistikimmobilien investiert wurde, sodass in diesem Zeitraum mit 2,4 Milliarden Euro das zweithöchste Quartalsvolumen erzielt werden konnte, das Transaktionsvolumen sich jedoch im Gesamtjahr 2023 auf 6,3 Milliarden Euro reduziert hat.

Der deutliche Rückgang im Flächenumsatz im Jahr 2023 hat mehrere nachfrage- und angebotsbedingte Gründe. So schwächte sich die Nachfrage im Handel und E-Commerce deutlich ab. Und bedingt durch die sprunghaft gestiegenen Mieten werden Unternehmen vorsichtiger und verlängern eher Mietverträge als umzuziehen. Im vierten Quartal kamen so lediglich eine Million Quadratmeter hinzu“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.

Bereits zu Beginn des Jahres 2023 war abzusehen, dass es sehr schwer sein würde, an die beiden Rekordergebnisse der Vorjahre anzuknüpfen (-26 Prozent gegenüber 2022). Die Nachfragesituation ist aufgrund der wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheit etwas gedämpft, aber insgesamt noch gut, lediglich -9 Prozent gegenüber dem Zehnjahresschnitt, bewertet das Immobilienberatungsunternehmen BNP Paribas Real Estate.

Automobilbranche als wichtigster Treiber

Aus den Marktreports ist zu entnehmen, dass es sich bei den drei größten Abschlüssen von 2023 um Neubau-Eigennutzungen handelte:

  1. 260.000 Quadratmeter in Halberstadt von Daimler Trucks,
  2. 210.000 Quadratmeter in Salzgitter, VW/PowerCo und
  3. 174.400 Quadratmeter in Horn-Bad Meinberg von Amazon.

Insgesamt hatten Eigennutzer 2023 einen Anteil am Flächenumsatz von 28 Prozent (ein Prozentpunkt weniger als noch 2022). Zugleich hatten Neubauten 2023 einen Anteil von 2,97 Millionen Quadratmetern am Flächenumsatz – ein Rückgang um sechs Prozentpunkte auf 62 Prozent.

Zwar ging der Flächenumsatz in allen drei großen Nutzergruppen zurück, am deutlichsten fiel dieser Rückgang jedoch bei Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändlern) aus. Diese verzeichneten einen Rückgang um 54 Prozent auf 1,55 Millionen Quadratmeter, was einem Anteil von 29 Prozent entsprach (2022: 41 Prozent).

Nachdem wir in den Vorjahren einen durch die Corona-Pandemie getriebenen Boom des E-Commerce erlebten, der in einer umfassenden Flächennachfrage mündete, war 2023 von einem schwächelnden Onlinehandel geprägt. Dementsprechend fragten nur wenige Onlinehändler neue Flächen nach. Mehrfach kam es sogar zu Untervermietungen von Flächen, welche von den eigentlichen E-Commerce-Mietern nicht ausgelastet werden konnten“, erklärt Koepke.

Dennoch befand sich der Flächenumsatz der Handelsunternehmen im Gesamtjahr 2023 auf einem mit den Branchen Produktion und Transport & Logistik vergleichbaren Niveau, hebt CBRE Research hervor. Da der Flächenumsatz von Produktionsunternehmen lediglich um 16 Prozent auf 1,46 Millionen Quadratmeter sank (Anteil 2023: 27 Prozent, Anteil 2022: 21 Prozent) und jener von Logistikunternehmen um 25 Prozent auf 1,65 Millionen Quadratmeter (Anteil 2023: 31 Prozent, Anteil 2022: 27 Prozent). Zu beachten ist, dass der Marktreport keine Mietvertragsverlängerungen berücksichtigt, die im Allgemeinen günstiger sind als ein Umzug in einen Neubau. Zu beachten ist, dass der Marktreport von CBRE keine Mietvertragsverlängerungen berücksichtigt, die im Allgemeinen günstiger sind als ein Umzug in einen Neubau.


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Mieten sprunghaft gestiegen

Mieten legten 2023 kräftig zu, die Spitzenmiete für Logistikimmobilien im Durchschnitt der Top-5-Märkte ( Berlin, Frankfurt/Rhein-Main, Düsseldorf, München, Hamburg) stiegen um 13 Prozent auf bis zu 8,41 Euro pro Quadratmeter und Monat. Als Grund wird in einigen Top-Märkten der Flächenmangel genannt, besonders an begehrten Standorten.

Wir gehen davon aus, dass die Spitzenmieten 2024 nur noch im Rahmen der Inflationsrate steigen werden“, erklärt Koepke.

Umsatzwachstum der Top-5-Märkte

Der Rückgang des Flächenumsatzes hat die Entwicklung des Gesamtmarktes in den Top-5-Märkten beeinflusst:

  • Frankfurt/Rhein-Main, hat um 42 Prozent zugelegt und war mit 424.000 Quadratmetern der umsatzstärkste Markt.
  • Berlin, deutlich im Minus mit 67 Prozent, dennoch behauptete das Marktgebiet mit 339.000 Quadratmetern den zweiten Platz.
  • München belegt mit einem Plus von zwölf Prozent und 172.000 Quadratmetern, den dritten Platz.
  • Düsseldorf, ging der Flächenumsatz um 31 Prozent auf 157.000 Quadratmeter zurück.
  • Hamburg, belegt mit einem Minus von 44 Prozent und  278.000 Quadratmeter den letzten Platz.

Ausblick 2024

In den ersten Monaten dürfte sich das neue Jahr so entwickeln wie das alte Jahr endete – mit einer eher verhaltenen Dynamik am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt, erwartet Koepke.

Dem Markt werden weiterhin neue Flächen zugefügt – dank vieler Projekte von Entwicklern, die häufig lieber nutzerspezifisch bauen als generell spekulativ, und durch verstärkt freiwerdende Flächen im Bestand. Letzteres konnte man mit einer Vielzahl an Nachvermietungen speziell im Rhein-Main-Gebiet beobachten. Eine verstärkte Dynamik unter der Voraussetzung einer sich verbessernden Konjunktur sollte dazu führen, dass wir 2024 wieder über die sechs Millionen-Quadratmeter-Schwelle kommen“, so Koepke weiter.

Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland prognostiziert:

Mit Beginn des Jahres 2024 dürfte die deutsche Wirtschaft wieder auf einen Expansionspfad einschwenken und nach und nach Fahrt aufnehmen. Kräftigere Impulse sollten aber erst in der zweiten Jahreshälfte zu verzeichnen sein. Dies dürfte sich dann auch positiv auf die Nachfrage am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt auswirken“.

Einbruch der Nachfrage auch in Polen

Das vergangene Jahr auf dem polnischen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt wurde von der Beratungsfirma Colliers bereits resümiert.
Die Analysten betonen, dass im Jahr 2023 in Polen die Nachfrage nach Flächen in diesem Bereich um bis zu 30 Prozent gesunken ist, sowohl in Bezug auf das Brutto- als auch auf das Nettovolumen.

Der starke Rückgang der Nachfrage im Vergleich zum Vorjahr ist auf den hohen Basiswert zurückzuführen. Es ist erwähnenswert, dass die Lagerflächen zwischen 2021 und 2022 das höchste Mieterinteresse aller Zeiten auf diesem Markt verzeichneten, und das aktuelle Nachfrageniveau ist mit dem Ergebnis von 2020 vergleichbar. Das bedeutet, dass sie immer noch relativ hoch ist”, erklärt Antoni Szwech, Analyst in der Abteilung für Beratung und Marktforschung bei Colliers.

Die Experten von Colliers betonen, dass sich der Aufwärtstrend bei der Leerstandsquote bis 2023 fortsetzt. Im dritten Quartal dieses Jahres erreichte die Quote mit 7,7 Prozent den höchsten Wert seit drei Jahren. Der Anstieg der leerstehenden Lager- und Logistikflächen ist auch auf das Angebot an neuen Flächen zurückzuführen – denn rund zwei Drittel der leerstehenden Flächen befinden sich in Anlagen, die nach 2021 fertiggestellt wurden.

Laut den Analysten von Colliers ist das Volumen der sich im Bau befindenden Flächen im letzten Jahr zurückgegangen. Dennoch erreichte es im Jahr 2022 ein Rekordhoch von 4,8 Millionen Quadratmetern, verglichen mit 2,1 Millionen Quadratmetern im zweiten Quartal 2023.

Im dritten Quartal 2023 hat sich der Abwärtstrend auf ein Niveau von 2,5 Millionen Quadratmetern erholt. Trotz des deutlichen Rückgangs des Volumens ist anzumerken, dass es auf einem stabilen Niveau bleibt, was eine stetige Entwicklung des Marktes ermöglicht”, betont Antoni Szwech.

Prognose für 2024 in Polen

Die Experten von Colliers weisen auf die folgenden Entwicklungen hin, die den Logistikimmobilienmarkt in Polen im Jahr 2024 maßgeblich beeinflussen werden:

  • Weiteres Wachstum im Automobilsektor. Analysten weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass Polen laut einem PSPA-Bericht im Jahr 2022 der weltweit zweitgrößte Hersteller von Batterien für Elektroautos nach China sein wird, gemessen an der Produktionskapazität in Gigawattstunden.
  • Abschwächung des Aufwärtstrends bei der Leerstandsquote.
  • Stabilisierung der Mieten.
  • Zunahme der Investitionstätigkeit. Den Experten von Colliers zufolge wird die Stabilisierung der wirtschaftlichen Lage in Polen im Jahr 2024 eine verstärkte Aktivität der Investoren ermöglichen. In den vergangenen 12 Monaten war eine Abschwächung in diesem Bereich zu beobachten. “Die Wirtschaftsprognosen bilden die Grundlage für eine Verbesserung des Investitionsniveaus, insbesondere auf dem Markt für Industrie- und Logistikflächen. Nach den Prognosen der Polnischen Nationalbank wird die Inflation bei einer 50-prozentigen Ähnlichkeit zwischen 3,2 Prozent und 6,2 Prozent liegen. Die Ökonomen der Bank Gospodarstwa Krajowego erwarten, dass die Zinssätze bis zu 4,25 Prozent erreichen könnten”, heißt es in dem Bericht des Beratungsunternehmens.
  • Entwicklung im Seeverkehr. Lager-, Logistik- und Industrieflächen in den baltischen Regionen werden von der Entwicklung der maritimen Infrastruktur in Polen profitieren.

Zusammenarbeit bei der Erhebung der Daten für den Logistikimmobilienmarkt in Polen: Agnieszka Kulikowska – Wielgus

Rekordjahr für Logistikimmobilien in Wien

Nach Angaben von CBRE Austria ist der Flächenumsatz bei Logistikimmobilien in und um Wien im Jahr 2023 mit ca. 270.000 Quadratmetern um rund 42 Prozent gegenüber dem Jahr 2022 gestiegen, was ein Rekordergebnis darstellt. Der Flächenumsatz umfasst sowohl die Vermietungen als auch die Inbetriebnahme neuer Logistikflächen durch deren Eigentümer.

Die Vermietungen beliefen sich im Jahr 2023 auf rund 220.000 Quadratmetern und somit auf mehr als 80 Prozent des gesamten Flächenumsatzes. Zwei große Logistikzentren sind im Jahr 2023 in Wien entstanden, die erste Bauphase des Logistikcampus Ebergassing sowie das neue Post Logistikzentrum im 23. Bezirk.

Der Leerstand liegt in und um Wien bei 0,8 Prozent. Das entspricht zwar einer Steigerung im Vergleich zum Vorjahr, ist aber noch immer ein ausgesprochen niedriger Wert, der auf wenig Ausweichmöglichkeiten schließen lässt“, so Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE. Die Spitzenmieten sind um 7 Prozent auf 6,95 Euro/m²/Monat gestiegen.

Immobilieninvestmentmarkt Österreich 2023

Mehr als erwartet, weniger als im Jahr davor. Mit rund 2,9 Milliarden Euro wurde im Jahr 2023 mehr in österreichische Immobilien investiert als noch vor einigen Monaten erwartet, allerdings weniger als im Jahr 2022 – da waren es noch rund 4,4 Milliarden Euro.

Die Assetklasse Büro war 2023 mit 43 Prozent am Gesamtvolumen die eindeutig stärkste, gefolgt vom Einzelhandel mit 28 Prozent. Auf die seit 2018 fast ausnahmslos stärkste Assetklasse Residential (Wohnen) entfielen nur rund 9 Prozent des Transaktionsvolumens, auf Logistikimmobilien ca. 6 Prozent.

Das Investmentjahr 2023 ist stärker ausgefallen als wir dies noch zur Jahresmitte prognostiziert haben, allerdings ist es seit 2016 das schwächste Jahr am Immobilieninvestmentmarkt. Wir gehen davon aus, dass 2024 das Volumen und auch die Zahl der Transaktionen – unter anderem aufgrund der wirtschaftlichen Herausforderungen einiger Eigentümer – wieder steigen werden“, so Lukas Schwarz, Head of Investment Properties beim Marktführer CBRE.

 

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