Il rapporto mostra che l’indice degli affitti dei magazzini europei è salito a 126,3 punti nel secondo trimestre, rispetto a 123,3 nel Q1. Segna il terzo aumento trimestrale consecutivo e il livello più alto mai registrato da quando Ti ha iniziato a tracciare i dati. I risultati evidenziano come i vincoli strutturali mantengano alti gli affitti malgrado un’inflazione moderata e costi operativi stabili.
Ti individua i principali fattori di questa tendenza in una stretta disponibilità nei corridoi logistici primari, tra cui Germania, Francia e la regione del Benelux, dove la domanda di strutture di alta qualità continua a superare le completamenti. Anche se l’inflazione dei costi di costruzione si allenta, la limitata disponibilità di terreni e i costi di finanziamento elevati continuano a esercitare una pressione al rialzo sui valori degli affitti.
“I mercati dei magazzini in Europa sembrano essere entrati in una fase di relativo equilibrio, con la crescita dei costi ampiamente contenuta ma improbabile che si inverta significativamente,” nota il rapporto.
Gli affitti salgono a livelli record mentre la stretta dell’offerta si accentua in tutta Europa
I mercati dei magazzini in Europa restano intrappolati in un squilibrio strutturale tra domanda e offerta. I tassi di vacanza nei principali corridoi logistici sono ancora ai minimi storici, mentre gli alti tassi di interesse continuano a ritardare gli sviluppi speculativi.
Gli sviluppatori stanno affrontando anche regolamenti ambientali e di zonizzazione più rigidi, soprattutto nell’Europa occidentale, che limitano ulteriormente la disponibilità di nuovi terreni. Il risultato è che anche una moderata crescita della domanda si traduce in affitti più alti, specialmente per strutture moderne ed efficienti dal punto di vista energetico che rispettano gli ultimi standard di sostenibilità.
Secondo l’indice di Ti, gli affitti dei magazzini europei sono aumentati di circa il 26% dall’inizio del 2022, rispetto a circa il 13% in Nord America e al 6% nella regione Asia Pacifico.
Un boom post-pandemia lascia l’Europa a corto di spazi logistici moderni
I vincoli attuali della regione derivano in parte dall’aumento dell’e-commerce post-pandemia. Tra il 2020 e il 2022, le aziende in tutta Europa hanno ampliato la capacità dei magazzini per migliorare la resilienza della catena di approvvigionamento. Ma con l’aumento dei costi di costruzione tra il 2023–2024, molti progetti sono stati posticipati o cancellati, lasciando il mercato sottorifornito.
I nodi primari come il corridoio Reno-Ruhr della Germania, il nord della Francia e il Benelux rimangono particolarmente stretti, mentre i mercati dell’Europa meridionale e orientale come Polonia e Spagna offrono ancora capacità relativamente abbordabili. Questo squilibrio regionale continua a influenzare le decisioni di rete per gli operatori logistici e i trasportatori su strada che servono le catene di approvvigionamento paneuropee.
Il lavoro rimane il maggiore onere sui costi dell’Europa nonostante il rallentamento salariale
Mentre i prezzi degli affitti continuano a salire, l’ambiente di costo più ampio dei magazzini in Europa si è per lo più stabilizzato. L’indice complessivo dei costi della regione è aumentato solo leggermente nel Q2, da 119,5 a 119,6, segnalando un plateau dopo due anni di volatilità.
Il lavoro rimane la singola spesa operativa più grande per gli operatori dei magazzini. L’indice dei costi del lavoro di Ti è salito a 127,3, rispetto a 126,0 nel Q1 — ancora 27% al di sopra della sua base del 2022. Il rapporto attribuisce ciò a accordi collettivi, carenza di personale e sfide continue nell’attrarre lavoratori qualificati per la logistica nei principali centri.
Il rallentamento del tasso di crescita salariale suggerisce che i picchi precedenti stanno ora filtrando attraverso contratti a lungo termine, anche se i costi sono improbabili da scendere dato la scarsità strutturale del lavoro nella logistica e nei magazzini.
Il sollievo energetico offre respiro, ma i prezzi rimangono superiori ai livelli pre-crisi
La componente energetica dei costi operativi dei magazzini continua a muoversi nella direzione opposta. L’indice dei costi energetici per l’Europa è sceso da 110,1 a 107,3, il secondo calo trimestrale consecutivo. La diminuzione è stata supportata da prezzi all’ingrosso di elettricità e gas più bassi, clima mite e migliorata stabilità della rete.
Tuttavia, i costi energetici in tutta Europa rimangono circa 7% superiori ai primi del 2022, riflettendo l’esposizione a lungo termine del continente a mercati energetici globali volatili. Anche con un sollievo a breve termine, gli operatori restano cauti riguardo alle future fluttuazioni dei prezzi, specialmente mentre gli obiettivi di decarbonizzazione si intensificano.
Il Nord America si riprende mentre l’Asia rimane il mercato dei magazzini più stabile al mondo
Al di fuori dell’Europa, Ti riporta tendenze divergenti. Nord America, l’indice dei costi dei magazzini è salito a 113,4, segnando il primo aumento dalla metà del 2024. L’aumento indica una rinnovata attività dopo precedenti correzioni di inventario, mentre un lieve calo degli affitti – a 122,0 – suggerisce che nuova capacità e crescenti tassi di vacanza stanno avvicinando il mercato all’equilibrio.
In Asia Pacifico, i costi sono scesi a 110,8, mentre gli affitti sono aumentati moderatamente a 106,5, continuando la reputazione della regione come il ambiente logistico globale più stabile. Ti attribuisce questo a sviluppo disciplinato, domanda prevedibile e ampia adozione dell’automazione, che collettivamente limitano la volatilità dei costi.
Gli affitti in aumento comprimono i margini e spingono gli operatori verso l’automazione
Per i fornitori europei di logistica, la combinazione di affitti record, salari elevati e spazio limitato sta stringendo i margini lungo tutta la catena di approvvigionamento. Le reti di distribuzione collegate ai magazzini sono particolarmente colpite, poiché i costi fissi più alti si riversano sui prezzi dei trasporti e sui tassi di logistica contrattuale.
Per contrastare la pressione, gli operatori si stanno sempre più relocando in mercati secondari come Polonia, Repubblica Ceca e Spagna, o investendo in automazione e sistemi di gestione avanzata dei magazzini per compensare i costi del lavoro. Nel frattempo, i trasportatori affrontano modelli di trasporto in cambiamento poiché sempre più spedizionieri riconfigurano le loro reti di stoccaggio e distribuzione per bilanciare costi e accessibilità.
La stabilità dei costi sostituisce la volatilità – ma il sollievo resta fuori portata
Ti conclude che il settore globale dei magazzini è entrato in un periodo di relativa stabilità dopo diversi anni di forte escalation dei costi. Tuttavia, per l’Europa, questa stabilità non equivale a un sollievo.
La combinazione di affitti record, costi del lavoro strutturalmente elevati e limitata disponibilità di terreni significa che i gestori di magazzini e i fornitori di logistica continueranno a far fronte a costi di base alti per il prossimo futuro.
Con le parole di Ti, il mercato ha trovato il suo equilibrio ma per molti operatori, “equilibrio” significa pagare di più per non andare avanti.
