Il mercato immobiliare logistico italiano apre il 2026 con segnali contrastanti: da un lato il rallentamento degli investimenti, dall’altro una domanda in netta ripresa che conferma la solidità strutturale del settore. È la fotografia che emerge dall’ultimo report di Savills, secondo cui nei primi tre mesi dell’anno i volumi si sono attestati a circa 450 milioni di euro, in calo del 33% su base annua ma in linea con la media degli ultimi cinque anni .
La frenata segue un quarto trimestre 2025 particolarmente intenso sul fronte delle transazioni. Un rallentamento che, tuttavia, appare temporaneo: diverse operazioni sono già in pipeline e potrebbero chiudersi nei prossimi mesi, contribuendo a rilanciare l’attività.
Investimenti: meno operazioni, ticket più piccoli
Il trimestre si è caratterizzato per un numero di operazioni sostanzialmente stabile (12 deal, in lieve aumento su base annua), ma con una dimensione media sensibilmente ridotta: circa 36 milioni contro i 64 milioni del primo trimestre 2025 . A trainare il mercato è stato un grande portafoglio, affiancato da due operazioni di owner occupier che hanno incrementato il peso del capitale domestico, salito al 29%.
Gli investitori hanno concentrato l’attenzione soprattutto nel Nord Italia, con i cluster di Milano, Bergamo-Brescia e Parma-Reggio Emilia che insieme rappresentano quasi la metà dei volumi complessivi. Segnali di ritorno anche per i capitali core istituzionali, tornati attivi dopo una fase di attesa.
Sul fronte dei rendimenti, si registra una leggera compressione: il prime net yield a Milano scende al 5,20% (-5 punti base su base annua), mentre nelle altre principali piazze — Roma, Bologna e i poli logistici del Nord — si mantiene stabile intorno al 5,50% .
Locazioni: domanda ai massimi storici
È però il mercato delle locazioni a offrire i segnali più dinamici. Il take-up ha raggiunto quota 840 mila metri quadrati, il livello più alto mai registrato in un primo trimestre, con un incremento del 65% rispetto allo stesso periodo del 2025 .
A sostenere la crescita sono soprattutto gli operatori logistici conto terzi (3PL), protagonisti di gran parte delle operazioni. Complessivamente sono state registrate 29 transazioni, prevalentemente di taglio medio (tra 10 mila e 30 mila metri quadrati).
Il Nord si conferma epicentro della domanda, con l’85% dell’assorbimento totale. Lombardia, Piemonte e Veneto guidano la classifica, mentre tra i cluster più attivi spiccano Pavia-Piacenza, Milano e Novara. Buoni segnali arrivano anche dal Sud, in particolare dall’area di Bari, con quattro operazioni concluse nel trimestre .
Canoni in crescita, Milano tocca nuovi massimi
Sul fronte dei canoni, Milano segna un nuovo record: 72 euro al metro quadrato all’anno per immobili prime, in crescita del 3% su base annua. Un incremento che riflette la pressione della domanda su un’offerta di qualità ancora limitata, soprattutto nelle location core.
Parallelamente, l’assorbimento di diversi progetti speculativi ha contribuito a una lieve riduzione del tasso di vacancy nelle aree prime, mentre resta più elevato nelle location secondarie. La pipeline di sviluppo rimane comunque consistente, con oltre 2 milioni di metri quadrati in costruzione entro il 2026.
Nuove direttrici e segmenti emergenti
Accanto ai tradizionali hub logistici, cresce l’interesse per location emergenti come Tortona, il corridoio A11 Firenze-Pisa-Livorno e l’area Parma-Reggio Emilia. Sul piano degli asset, si affacciano nuove nicchie: cold storage, cross-dock, self-storage e light industrial attirano sempre più l’attenzione degli investitori.
Il quadro che emerge è quello di un mercato selettivo ma in salute, dove la qualità degli asset e la solidità degli inquilini restano determinanti. La combinazione tra domanda robusta, pipeline significativa e rinnovato interesse degli investitori suggerisce una fase di consolidamento, più che di rallentamento strutturale.
Il settore logistico si conferma così una delle asset class più resilienti del real estate italiano, capace di adattarsi alle nuove esigenze della supply chain e di intercettare le trasformazioni dell’economia reale.
