Rosnące znaczenie magazynów miejskich związane jest z dynamicznym rozwojem e-commerce oraz potrzebą szybkiej dystrybucji towarów do klientów końcowych. Choć segment ten jest relatywnie niewielki w Polsce, jego strategiczna rola w logistyce miejskiej jest coraz bardziej dostrzegalna.
Logistyka ostatniej mili w centrum miasta
Magazyny miejskie to obiekty zlokalizowane wewnątrz granic miast, dostosowane do potrzeb szybkiej dystrybucji. W przeciwieństwie do wielkopowierzchniowych centrów magazynowych typu big box, oferują mniejsze moduły dostosowane do specyfiki dostaw miejskich.
Pandemia Covid-19 była silnym impulsem rozwojowym dla tego segmentu. W kwietniu 2020 r. transakcje internetowe stanowiły około 11,9 proc. całej wartości handlu detalicznego, podczas gdy jeszcze w lutym 2019 r. było to 5,6 proc. Choć obecnie udział e-commerce stabilizuje się na poziomie 9-10 proc., zapotrzebowanie na magazyny miejskie pozostało. Według szacunków firmy doradczej JLL, powierzchnia magazynów zlokalizowanych wewnątrz granic administracyjnych pięciu największych aglomeracji przekracza 4 miliony mkw., z czego faktycznie odpowiadające na potrzeby logistyki miejskiej obiekty to mniej niż 2 miliony mkw.
Najwięksi najemcy i specyfika obiektów
Magazyny miejskie wynajmowane są przede wszystkim przez operatorów logistycznych i firmy kurierskie. Podobne potrzeby mają firmy z sektora e-commerce, FMCG oraz farmaceutycznego, które wymagają szybkiego dostępu do sklepów detalicznych i placówek medycznych. Ważną grupę najemców stanowią także dystrybutorzy branżowi, np. elektronarzędzi, oraz firmy obsługujące towary luksusowe i specjalistyczne.
Oferta magazynów miejskich dzieli się na trzy grupy. Pierwsza to starsze budynki, których główną zaletą jest lokalizacja blisko centrum. Drugą stanowią rewitalizowane lub przebudowywane obiekty magazynowe. Trzecią – nowe inwestycje projektowane od początku z myślą o logistyce miejskiej. Z reguły ich powierzchnia nie przekracza 20 tys. mkw., a moduły typu SBU liczą od 500 do 1,5 tys. mkw., choć zdarzają się propozycje już od 300 m kw.
Zazwyczaj mają więcej doków rozładunkowych, dostosowanych do mniejszych samochodów dostawczych, gdyż ruch TIR-ów w miastach podlega licznym obostrzeniom. Istotną cechą magazynów miejskich jest również dostępność wysokiej jakości powierzchni biurowych, jako że wiele firm pracuje w modelu „biuro plus magazyn w jednym miejscu”. Daje to dodatkowe oszczędności w kosztach najmu w porównaniu z biurami w centrum aglomeracji, przy jednoczesnym zapewnieniu podobnego, wysokiego standardu – wyjaśnia Karol Gajewski, Senior Consultant, Industrial Agency, JLL.
Projekty typu city logistics coraz częściej wpisują się w tkankę miejską. W przestrzeni publicznie dostępnej, wokół punktów odbioru i salonów sprzedaży, pojawiają się parkingi rowerowe, stacje ładowania pojazdów elektrycznych oraz zieleń.
Korzyści i ograniczenia
Magazyny miejskie skracają czas i dystans dostawy, zwiększają elastyczność operacyjną oraz umożliwiają obsługę różnych modeli dostaw i kanałów sprzedaży jednocześnie, w tym B2B, e-commerce i quick commerce. Lokalizacja w mieście zapewnia też dostęp do wykwalifikowanych pracowników, którzy mogą dojeżdżać komunikacją miejską.
Z drugiej strony, koszty najmu są wyższe. W Warszawie stawki za magazyny miejskie wynoszą obecnie około 5,5-8 euro za mkw. miesięcznie, podczas gdy poza granicami miasta to 4-5 euro. Średnia wielkość nowych transakcji najmu od 2018 r. wynosiła w stolicy 2,4 tys. mkw., wobec 6,6 tys. mkw. w lokalizacjach podmiejskich. Wyższe są też koszty eksploatacyjne i mediów, a dodatkowym utrudnieniem mogą być korki i restrykcje transportowe.
Ciekawym trendem jest wynajem powierzchni w obiektach miejskich firmom, które w ogóle nie prowadzą działalności magazynowej. Są to salony pokazowe, sale zabaw czy boiska do uprawiania sportów halowych, jak zyskujący popularność padel – komentuje Ewa Graff, Senior Consultant, Industrial Agency, JLL.
Przyszłość sektora: elastyczne magazyny i „zielona” logistyka
Rozwój magazynów miejskich w Polsce zależeć będzie od wzrostu handlu internetowego i polityki klimatycznej miast.
Rozwiązania związane ze zrównoważonym rozwojem i ochroną środowiska wprowadzone przez lokalne władze i same przedsiębiorstwa prawdopodobnie spowodują pewne zakłócenia w istniejących łańcuchach dostaw. Coraz większa część dystrybucji realizowana będzie przez pojazdy elektryczne, co dodatkowo wpłynie na zainteresowanie małymi obiektami logistycznymi zlokalizowanymi w mieście – zauważa Ewa Graff.
Wprowadzenie stref czystego transportu zmusiłoby firmy do reorganizacji łańcucha dostaw – albo poprzez inwestycje w pojazdy zeroemisyjne, albo przez tworzenie magazynów miejskich na obrzeżach takich stref, umożliwiających ekologiczną dystrybucję do centrum miasta – dodaje Karol Gajewski.
Magazyny miejskie pozostaną niszowym, ale strategicznie ważnym segmentem rynku. Firmy, które wcześnie zainwestują w obiekty miejskie, mogą zyskać przewagę konkurencyjną w obsłudze wymagających konsumentów, zwłaszcza w sektorze e-commerce i firm kurierskich. Pozostali będą zmuszeni do reorganizacji modeli dystrybucji lub inwestycji w pojazdy elektryczne i własne punkty miejskie.
