Najważniejsze informacje:
- Popyt rośnie: w pierwszym półroczu 2026 r. popyt na magazyny w Polsce przekroczył 3,5 mln mkw., rosnąc o ponad 21 proc. rok do roku.
- Mniej powierzchni w budowie: wolumen realizowanych projektów spadł do ok. 1,3 mln mkw. – to najniższy wynik od trzeciego kwartału 2019 r.
- Spada poziom pustostanów: wskaźnik wolnej powierzchni obniżył się do 6,6 proc., schodząc poniżej 7 proc. po raz pierwszy od 2023 r.
- Najtrudniej o duże moduły: wyzwaniem staje się znalezienie powierzchni liczących 15–20 tys. mkw. i więcej.
- Chiński e-commerce podbił wyniki: 10 największych transakcji chińskich platform e-commerce odpowiadało za około 410 tys. mkw. powierzchni.
Z danych firmy doradczej Newmark Polska wynika, że deweloperzy wyraźnie ograniczyli projekty spekulacyjne, czyli inwestycje rozpoczynane bez wcześniej pozyskanego kluczowego najemcy. Decyzje o budowie nowych hal zapadają coraz częściej dopiero po podpisaniu umowy przednajmu. Na ostrożność inwestorów wpływają m.in. wysokie koszty budowy i finansowania.
Aktywność deweloperska koncentruje się obecnie głównie na sześciu największych rynkach magazynowych: Warszawie, Górnym i Dolnym Śląsku, Polsce Centralnej, Poznaniu oraz Trójmieście. Regiony te odpowiadają za blisko 85 proc. całej powierzchni pozostającej w budowie.
Nie brakuje metrów, ale konkretnych parametrów
Polska nie stoi przed ogólnokrajowym brakiem magazynów – w istniejących obiektach wciąż pozostaje ponad 2,5 mln mkw. wolnej powierzchni. Problem polega na jej dopasowaniu do potrzeb nowoczesnej logistyki.
Polsce nie grozi obecnie ogólnokrajowy brak magazynów. Jeśli najemca szuka standardowego obiektu, rynek nadal oferuje odpowiednią powierzchnię. Większym wyzwaniem jest znalezienie konkretnego metrażu, w określonej lokalizacji i z odpowiednimi parametrami technicznymi. Szczególnie dotyczy to dużych modułów, rzędu 15–20 tys. mkw. i więcej, w najlepszych lokalizacjach – podkreśla Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.
Największy deficyt dotyczy właśnie dużych modułów oraz obiektów dostosowanych do automatyzacji procesów i dysponujących odpowiednią mocą energetyczną.
Sytuacja jest przy tym wyraźnie zróżnicowana regionalnie. Poznań i Trójmiasto oferują obecnie najmniej wolnych magazynów, podczas gdy Łódź, Górny Śląsk oraz Wrocław dysponują większą pulą dostępnej powierzchni.
Różnice widać też w strukturze dostępnych obiektów. Na Mazowszu, gdzie wskaźnik pustostanów wynosił 7,6 proc., najemcy mieli do wyboru 19 dużych modułów o powierzchni przekraczającej 10 tys. mkw., w tym sześć większych niż 20 tys. mkw.
Na Pomorzu wskaźnik pustostanów był tylko nieznacznie niższy i wynosił 6,5 proc., ale oferta dużych obiektów była znacznie skromniejsza – dostępne były trzy moduły powyżej 10 tys. mkw., z czego żaden nie przekraczał 20 tys. mkw.
Sama lokalizacja już nie wystarcza
Dla części najemców coraz większe znaczenie mają nie tylko położenie magazynu i dostęp do głównych tras, ale również parametry techniczne obiektu. Liczą się m.in. dostępna moc energetyczna, możliwość wdrażania automatyzacji oraz dostosowania hali do konkretnych procesów operacyjnych.
Może to prowadzić do dalszego różnicowania rynku. Firmy prowadzące bardziej zaawansowane operacje logistyczne będą szukały nowoczesnych powierzchni o odpowiednich parametrach, podczas gdy dla części najemców nadal najważniejsze pozostaną funkcjonalność i cena.
Chiński e-commerce mocno podbił statystyki
Ponad 20-procentowego wzrostu popytu nie należy jednak traktować jako nowej trwałej normy dla całego rynku. Część tegorocznego wyniku została wygenerowana przez kilka bardzo dużych transakcji zawartych przez chińskie platformy e-commerce, które szybko zabezpieczały powierzchnie w reakcji na zmiany warunków handlu i regulacji celnych w Unii Europejskiej.
Dziesięć największych umów tego typu w pierwszym półroczu odpowiadało za około 410 tys. mkw. powierzchni. Wśród największych transakcji znalazły się m.in. przedłużenie przez Shein umowy na 67 tys. mkw. w Mountpark Wrocław oraz wynajem 65 tys. mkw. w CTPark Iłowa. Temu wynajęło natomiast 52 tys. mkw. w EQT Park Wrocław South III.
Duże transakcje wpłynęły także na strukturę popytu. W pierwszym półroczu nowe najmy odpowiadały za ponad połowę całkowitego wolumenu, podczas gdy udział renegocjacji spadł do 34,4 proc. z 54 proc. w analogicznym okresie rok wcześniej.
Polski rynek przekroczył 38 mln mkw.
Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni przemysłowo-logistycznej w Polsce przekroczyły 38 mln mkw. Według danych Newmark Polska kraj odpowiada za ponad połowę zasobów magazynowych sześciu głównych rynków Europy Środkowo-Wschodniej, obejmujących także Czechy, Słowację, Rumunię, Węgry i Bułgarię.
W kolejnych kwartałach rozwój rynku ma być coraz mocniej uzależniony od konkretnego zapotrzebowania najemców. Jeśli w danej lokalizacji zacznie brakować dużych, nowoczesnych powierzchni, może to skłaniać deweloperów do uruchamiania kolejnych projektów.
