Magazynów zaczyna brakować? Deweloperzy przyspieszają, najemcy wracają do ekspansji

Trzeci kwartał przyniósł istotną zmianę na polskim rynku nieruchomości logistycznych. Po okresie ostrożności ze strony deweloperów i najemców wyraźnie wzrosła liczba rozpoczynanych inwestycji, a przedsiębiorstwa zaczęły częściej podejmować decyzje o rozwoju działalności.

Jednocześnie coraz trudniej znaleźć gotowe magazyny w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Na koniec września dostępne było około 2,17 mln mkw. powierzchni, czyli o ponad 240 tys. mkw. mniej niż trzy miesiące wcześniej. Spadek nastąpił pomimo oddania do użytku niemal 400 tys. mkw. nowych obiektów.

Deweloperzy rozpoczynają więcej inwestycji, niż oddają do użytku

Według Cushman & Wakefield od lipca do września 2026 r. rozpoczęto realizację około 738 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Dla porównania w drugim kwartale było to 402 tys. mkw., a w pierwszym 331 tys. mkw. Oznacza to, że w ciągu zaledwie trzech miesięcy uruchomiono inwestycje o powierzchni porównywalnej z całym pierwszym półroczem.

Co istotne, liczba nowych projektów znacznie przewyższyła skalę ukończonych inwestycji. W trzecim kwartale deweloperzy oddali do użytku 383,5 tys. mkw. magazynów.

W rezultacie powierzchnia w budowie wzrosła do 1,67 mln mkw. na koniec września, wobec 1,3 mln mkw. trzy miesiące wcześniej. Była również większa niż przed rokiem, kiedy wynosiła 1,56 mln mkw.

Najwięcej nowych projektów uruchomiono w województwie śląskim. Na ten region przypadło 357 tys. mkw., czyli blisko połowa powierzchni, której budowę rozpoczęto w całej Polsce. Kolejne miejsca zajęły województwa mazowieckie (119 tys. mkw.), małopolskie (85 tys. mkw.) i pomorskie (67 tys. mkw.).

Deweloperzy ograniczają jednocześnie ryzyko związane z budową obiektów bez zabezpieczonego najemcy. Udział takich inwestycji spadł z 45 proc. przed rokiem do około 38 proc. obecnie.

Trzeci kwartał odwrócił trend z pierwszej połowy roku, kiedy więcej powierzchni oddawano niż rozpoczynano. Warto podkreślić, że około 62 proc. powierzchni w realizacji ma już najemców, a na Śląsku, gdzie dziś buduje się najwięcej, to aż 72 proc. – wskazuje Ewa Derlatka-Chilewicz, dyrektor działu badań rynku w Cushman & Wakefield.

Jak dodaje ekspertka, inwestycje spekulacyjne koncentrują się przede wszystkim na Mazowszu i w Małopolsce. W tych regionach bez podpisanych umów najmu powstaje odpowiednio około 68 proc. i 71 proc. budowanej powierzchni.

Najemcy wracają do ekspansji. Coraz mniej firm ogranicza się do przedłużania umów

Ożywienie widać również po stronie popytu. W trzecim kwartale najemcy podpisali umowy obejmujące 1,79 mln mkw. powierzchni magazynowej. Łącznie od początku roku wynajęto blisko 5,3 mln mkw., wobec 4,5 mln mkw. w analogicznym okresie 2025 r. Oznacza to wzrost o 19 proc. rok do roku.

Popyt netto, nieuwzględniający przedłużeń umów i transakcji sprzedaży nieruchomości z jednoczesnym ich wynajęciem przez dotychczasowego właściciela, wyniósł około 1,27 mln mkw. Był zatem zbliżony do wyniku drugiego kwartału, kiedy osiągnął 1,26 mln mkw.

Zmienia się jednak struktura zawieranych umów. W pierwszym kwartale 2026 r. przedłużenia najmu, wraz z transakcjami sprzedaży i najmu zwrotnego, odpowiadały za 46 proc. całkowitego popytu. W drugim kwartale udział ten spadł do 34 proc., a w trzecim do 29 proc.

Dla porównania w pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 r. renegocjacje stanowiły aż 52 proc. wolumenu najmu. Jednocześnie udział ekspansji zwiększył się z 2,4 proc. w drugim kwartale do 6,8 proc. w trzecim.

Zdaniem ekspertów oznacza to zmianę nastawienia przedsiębiorstw, które po okresie niepewności zaczynają ponownie inwestować w rozwój zaplecza logistycznego.

Przez ostatnie dwa lata wiele firm przedłużało umowy, bo chciało przeczekać niepewność. Teraz najemcy wracają do decyzji o rozwoju – wchodzą do nowych lokalizacji i powiększają istniejące magazyny – wyjaśnia Szczepan Gowin, partner i dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w Cushman & Wakefield.

Ekspert zwraca jednak uwagę, że rosnący popyt zderza się z coraz mniejszą dostępnością dużych, gotowych obiektów.

Przedsiębiorstwa planujące przeprowadzkę lub rozbudowę działalności w 2027 r. powinny zatem odpowiednio wcześniej rozpocząć rozmowy z deweloperami. W części regionów znalezienie istniejącego magazynu o odpowiedniej wielkości może być trudne, a alternatywą stają się obiekty budowane na zamówienie konkretnego najemcy.

Pustostany spadają czwarty kwartał z rzędu

Coraz większym wyzwaniem dla najemców staje się dostępność powierzchni magazynowej. Na koniec września 2026 r. wskaźnik pustostanów wynosił 5,7 proc., wobec 6,4 proc. na koniec czerwca i 8,2 proc. rok wcześniej. Był to już czwarty kolejny kwartał spadku. W ciągu roku ilość dostępnej powierzchni zmniejszyła się o około 27 proc.

Najbardziej widoczne zmiany nastąpiły w województwie dolnośląskim. Wskaźnik pustostanów spadł tam w ciągu dziewięciu miesięcy z około 11 proc. do zaledwie 4 proc. Jeszcze niższy poziom odnotowano w województwie łódzkim, gdzie wynosił 3,4 proc.

W trzecim kwartale w regionie łódzkim wynajęto 284 tys. mkw. magazynów, przy czym ponad 80 proc. tego wolumenu stanowiły nowe umowy. Jednocześnie nie rozpoczęto tam budowy żadnego nowego obiektu magazynowego. W realizowanych inwestycjach bez zabezpieczonych umów najmu pozostawało jedynie około 19 tys. mkw.

Odmienna sytuacja panuje na Mazowszu, gdzie w trzecim kwartale oddano do użytku 191 tys. mkw. magazynów. Region odpowiadał tym samym za połowę całej nowej podaży w Polsce. Wskaźnik pustostanów w województwie mazowieckim wynosił 7,2 proc., a więc pozostawał wyższy od średniej krajowej.

Regionalne różnice w dostępności magazynów oznaczają, że możliwości ekspansji przedsiębiorstw będą coraz silniej zależeć od wybranej lokalizacji.

Inwestorzy zwiększają aktywność. Wartość transakcji może przekroczyć 2 mld euro

Ożywienie na rynku najmu i budowy magazynów idzie w parze ze wzrostem zainteresowania inwestorów. W pierwszych trzech kwartałach 2026 r. wartość transakcji inwestycyjnych w polskim sektorze magazynowym osiągnęła około 1,3 mld euro, co oznacza wzrost o 54 proc. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku.

Według Cushman & Wakefield w całym 2026 r. wolumen inwestycji może przekroczyć 2 mld euro.

Biorąc pod uwagę liczbę oraz wartość transakcji będących obecnie w toku, z planowanym zamknięciem w czwartym kwartale, spodziewamy się, że całoroczny wolumen przekroczy 2 mld euro, potwierdzając silny powrót aktywności inwestycyjnej w sektorze – mówi Robert Tomaszewski, przedstawiciel działu rynków kapitałowych Cushman & Wakefield i współkierujący zespołem odpowiedzialnym za sektor logistyczny.

Ponad 90 proc. tegorocznego wolumenu inwestycji przypada na dwa rodzaje strategii.

Pierwsza polega na zakupie nieruchomości zapewniających stabilne, długoterminowe wpływy z czynszów. Inwestorzy poszukują w tym przypadku obiektów wynajętych wiarygodnym finansowo przedsiębiorstwom, najlepiej na podstawie wieloletnich umów.

Druga strategia zakłada zwiększanie wartości kupowanych nieruchomości. Może to następować poprzez wynajmowanie pustych powierzchni, pozyskiwanie nowych najemców, wydłużanie okresu obowiązywania umów, modernizację obiektów lub podnoszenie stawek czynszowych.

Znacznie mniejszym zainteresowaniem cieszą się obecnie tradycyjne inwestycje w wysokiej jakości, stabilne nieruchomości, określane jako Core i Core+.

Jednym z powodów jest koncentracja części zachodnioeuropejskiego kapitału na rynkach Europy Zachodniej. Z drugiej strony atrakcyjniejsze stopy zwrotu oferowane w Europie Środkowo-Wschodniej mogą stopniowo przyciągać kolejnych inwestorów.

Początek 2027 r. zapowiada się obiecująco

Eksperci Cushman & Wakefield spodziewają się utrzymania wysokiej aktywności inwestycyjnej również w pierwszych miesiącach przyszłego roku. Przemawiają za tym transakcje, które weszły już w zaawansowaną fazę negocjacji, w tym rozmowy prowadzone na zasadzie wyłączności z wybranym inwestorem. Dalszy rozwój rynku będzie jednak zależał od napływu nowego kapitału.

Robert Tomaszewski wskazuje, że w ostatnich dwóch latach grono aktywnych nabywców nieruchomości magazynowych pozostawało stosunkowo wąskie. Dominowali inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych, Francji, Bliskiego Wschodu oraz Europy Środkowo-Wschodniej.

W ocenie eksperta zwiększenie zaangażowania inwestorów z Europy Zachodniej będzie jednym z kluczowych warunków utrzymania wysokiej liczby transakcji w kolejnych kwartałach.

Tymczasem na rynku najmu najważniejszym wyzwaniem pozostaje kurcząca się dostępność gotowych powierzchni. Przy rosnącym zainteresowaniu nowymi lokalizacjami i ekspansją przedsiębiorstw coraz większego znaczenia nabierają projekty przygotowywane pod potrzeby konkretnych użytkowników.