Mechanizm jest prosty. Towar wysłany z magazynu na terenie Unii nie przekracza granicy celnej przy każdym zamówieniu, więc opłata 3 euro za pozycję nie dotyczy każdej paczki osobno. Tym bardziej opłaca się to przy skali, o której mówimy. W 2024 roku do Unii trafiło 4,6 mld przesyłek o wartości poniżej 150 euro, z czego 91 proc. pochodziło z Chin. W 2025 roku było to już 5,9 mld.
Chiński e-commerce zwiększa presję na magazyny
Wpływ tych zmian jest już wyraźnie widoczny w statystykach najmu. W pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku podmioty z Chin zakontraktowały w Polsce ponad 400 tys. mkw. Z danych JLL wynika, że odpowiadało to za ponad połowę zapotrzebowania zgłoszonego przez cały sektor e-commerce, wynoszącego ok. 750 tys. mkw. Skala ekspansji robi wrażenie – liderzy rynku dysponują u nas przestrzenią rzędu 800–900 tys. mkw., a Shein powiększa swoje zaplecze magazynowe pod Wrocławiem.
Rynek zareagował jeszcze przed 1 lipca. Według raportu AXI IMMO za I półrocze 2026 roku wskaźnik pustostanów na koniec czerwca wyniósł 6,3 proc. To o 1,8 pkt proc. mniej niż przed rokiem i najniższy poziom od trzech lat.
Trudno przewidzieć długofalowe skutki tego trendu, ale jedno nie ulega wątpliwości: dla branży handlowej i logistycznej zdobycie wolnych metrów staje się trudniejsze i bardziej kosztowne. Choć stawki bazowe utrzymują się na niezmiennym poziomie – 3,5–6 euro/mkw. w parkach logistycznych oraz ok. 8 euro w obiektach miejskich – główną barierą jest spadek podaży.
Według szacunków JLL dostępny zasób wystarczy na ok. 7 miesięcy przy obecnej absorpcji, wobec 8,5 miesiąca poprzednio. Co więcej, w budowie pozostaje zaledwie 1,3 mln mkw. – najmniej od ponad dziewięciu lat – a wolna przestrzeń w dużych modułach, powyżej 15 tys. mkw., skurczyła się niemal o połowę, do 0,78 mln mkw.
Szala negocjacyjna przechyla się na stronę właścicieli obiektów. Znikają udogodnienia w postaci zwolnień z czynszu czy dopłat do wykończenia, a eksperci zapowiadają wzrost stawek. W takich warunkach powiększenie magazynu przestaje być łatwym rozwiązaniem – często okazuje się po prostu niemożliwe od ręki.
Zanim wynajmiesz więcej, sprawdź, ile miejsca już masz
Dlatego przed decyzją o nowych metrach radzę zadać inne pytanie: ile rezerwy ma jeszcze obecny magazyn?
Z naszych doświadczeń z wdrożeń mających na celu optymalizację magazynów wynika, że zwykle więcej, niż można by się spodziewać. Jednym z najważniejszych powodów niewykorzystania miejsca jest brak mieszania towarów w jednej lokacji. Dzieje się tak głównie z obawy przed pomyłkami magazynierów oraz z powodu braku systemu wspierającego zmiany w rozmieszczeniu towaru.
Jeżeli w jednej lokacji umieścimy na przykład 3–4 różne towary, wykorzystanie dostępnej przestrzeni może wyraźnie wzrosnąć. W naszych wdrożeniach takie podejście pozwalało w niektórych przypadkach ograniczyć zajmowaną powierzchnię nawet o 30 proc.
Nie tylko miejsce. Liczy się też rozmieszczenie i czas
Drugim obszarem jest rozmieszczenie asortymentu. Kiedy produkty szybko rotujące leżą daleko od strefy wydań, a wolno rotujące zajmują najlepsze miejsca, magazyn traci jednocześnie przestrzeń i czas. Wydłużają się ścieżki kompletacyjne, a każdy zbędny metr drogi magazyniera przy każdym zamówieniu oznacza realny koszt i mniejszą przepustowość.
Równie ważny jest czas przebywania towaru w magazynie. Towar, który zalega tygodniami albo czeka na odprawę w strefie przyjęć, zajmuje miejsce potrzebne na bieżący obrót.
WMS pozwala podejmować decyzje na podstawie danych
W tym miejscu kluczową rolę może odegrać system WMS. Pokazuje realne obłożenie lokacji zamiast szacunków, przydziela miejsca według wymiarów, wagi i rotacji, a przy zmianie struktury asortymentu pozwala na bieżąco przeorganizować rozmieszczenie towaru.
Wyznacza też krótsze trasy kompletacji i porządkuje przepływ na przyjęciach i wydaniach tak, żeby towar nie stał dłużej, niż musi. Najważniejsze jest jednak to, że firma podejmuje decyzję o nowej powierzchni na podstawie danych, a nie intuicji.
Popyt rośnie z kilku stron, podaż nie nadąża
Wzrost importu z Chin to tylko jeden z czynników, które zmieniają rynek magazynowy. Równolegle rosną nakłady na obronność, a wraz z produkcją zbrojeniową rośnie zapotrzebowanie dostawców na powierzchnie przemysłowe i logistyczne. Do tego dochodzi utrwalający się nearshoring, czyli skracanie łańcuchów dostaw i lokowanie produkcji w Europie, gdzie Polska wciąż odgrywa istotną rolę.
Dynamicznie rozwija się też rodzimy e-commerce, który wymusza inwestycje w logistykę miejską i automatyzację. Biznes wyraźnie złapał drugi oddech – w pierwszych miesiącach roku popyt znów napędzały nowe umowy, a nie tylko renegocjacje dotychczasowych kontraktów.
Z kolei po stronie podaży działają silne hamulce. Deweloperzy ostrożnie podchodzą do budów spekulacyjnych ze względu na koszty finansowania, a dodatkowym utrudnieniem w przygotowywaniu nowych gruntów jest reforma planowania przestrzennego i obowiązek przyjęcia planów ogólnych przez gminy. Wokół głównych aglomeracji, jak Wrocław czy Warszawa, tereny pod magazyny mocno konkurują też z zabudową mieszkaniową.
Kierunek jest więc wyraźny: popyt rośnie z kilku stron naraz, podaż nie nadąża, a metr kwadratowy będzie coraz cenniejszy. Przewagę zbudują więc firmy, które najlepiej wykorzystają przestrzeń, którą już mają, a nie te, które po prostu mają jej najwięcej.
