Najważniejsze informacje:
- Popyt brutto na powierzchnie magazynowe w pierwszej połowie 2026 r. wyniósł 3,5 mln mkw., wobec 2,9 mln mkw. w analogicznym okresie 2025 r.
- Nowe umowy i ekspansje odpowiadały za 60 proc. aktywności najemców, a popyt netto sięgnął 2,1 mln mkw.
- Współczynnik pustostanów spadł z 7,1 proc. na koniec marca do 6,3 proc. pod koniec czerwca.
- Firmy e-commerce wygenerowały około 750 tys. mkw. popytu, z czego ponad 400 tys. mkw. przypadło na chińskie platformy.
- Wartość inwestycji magazynowo-logistycznych w pierwszej połowie 2026 r. wyniosła 782 mln euro – o 36 proc. więcej niż średnia z ostatnich pięciu lat.
- Inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych odpowiadali za 68 proc. wartości transakcji.
- Do 2035 r. liczba osób w wieku 25–44 lata może spaść w Polsce o około 2 mln.
- Dostęp do energii i mocy przyłączeniowej coraz częściej decyduje o możliwości realizacji nowych inwestycji.
Po okresie ostrożności i dominacji renegocjacji polski rynek magazynowy wchodzi w nową fazę. Najemcy znów częściej podpisują nowe umowy i zwiększają zajmowaną powierzchnię, ale deweloperzy pozostają selektywni i nie wracają do szerokiej spekulacyjnej rozbudowy podaży. Efekt jest już widoczny w dostępności powierzchni. W ciągu jednego kwartału z rynku zniknęło około 300 tys. mkw. wolnych modułów, a bufor dostępnej podaży skurczył się z równowartości około 8,5 miesiąca do 7 miesięcy przy obecnym tempie absorpcji. W części regionów jest jeszcze ciaśniej.
Popyt wrócił, ale zmieniła się jego struktura
W 2025 r. znaczną część aktywności najemców stanowiły renegocjacje i przedłużenia kontraktów. W pierwszej połowie 2026 r. proporcje zaczęły się zmieniać.Nowe umowy i powiększenia zajmowanych powierzchni odpowiadały już za 60 proc. aktywności, a popyt netto osiągnął 2,1 mln mkw. Odnowienia objęły około 1,2 mln mkw., zaś kolejne 200 tys. mkw. przypadło na transakcje sale & leaseback.
Łączny popyt brutto wyniósł 3,5 mln mkw., wobec 2,9 mln mkw. w pierwszej połowie 2025 r. Jednym z głównych motorów rynku pozostaje handel internetowy. Firmy z sektora e-commerce wygenerowały około 750 tys. mkw. popytu, z czego ponad 400 tys. mkw. przypadło na chińskie platformy rozwijające w Polsce duże operacje dystrybucyjne.
Największą aktywność odnotowano na Górnym Śląsku, gdzie wynajęto ponad 620 tys. mkw., następnie we Wrocławiu – 581 tys. mkw. – oraz w Polsce Centralnej – 545 tys. mkw. Nowe wejścia i ekspansje koncentrują się szczególnie w zachodniej i południowej Polsce, gdzie lokalizują się międzynarodowi operatorzy i platformy e-commerce.
Powierzchnia znika szybciej, niż powstaje nowa
W pierwszej połowie 2026 r. na rynek trafiło około 1,2 mln mkw. nowych magazynów, a całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni logistycznej w Polsce wzrosły do 38,55 mln mkw.
Jednocześnie wolumen inwestycji będących w budowie spadł do około 1,3 mln mkw., czyli o 11 proc. rok do roku. Projekty spekulacyjne obejmowały pod koniec czerwca około 503 tys. mkw., o 17 proc. mniej niż przed rokiem.
Spadek dostępnej powierzchni magazynowej o około 300 tys. mkw. w ciągu zaledwie jednego kwartału pokazuje, jak szybko kurczy się oferta dostępna dla najemców – komentuje Tomasz Mika, Head of Industrial Agency w JLL.
Wskaźnik pustostanów na poziomie 6,3 proc. nadal może wyglądać relatywnie wysoko, ale dostępna powierzchnia jest mocno rozproszona. W wielu lokalizacjach brakuje już większych modułów przekraczających 30 tys. mkw.
Czynsze stabilne, ale negocjacje trudniejsze
Kurcząca się podaż nie przełożyła się jeszcze na gwałtowny wzrost stawek.
W pierwszej połowie 2026 r. czynsze ofertowe w podmiejskich parkach logistycznych na pięciu największych rynkach wynosiły od 3,50 do 6 euro za mkw. miesięcznie. W magazynach miejskich sięgały 8 euro, a w najlepszych projektach w Warszawie nawet przekraczały ten poziom.
JLL zakłada, że w dalszej części 2026 r. stawki bazowe pozostaną zasadniczo stabilne. Jednocześnie przy malejącej liczbie dostępnych opcji właściciele najlepszych obiektów zyskują mocniejszą pozycję negocjacyjną. Presja może być więc widoczna przede wszystkim w czynszach efektywnych, poprzez ograniczanie zachęt dla najemców.
Kapitał wrócił, ale wybiera selektywnie
Ożywienie widać również po stronie inwestycyjnej. W pierwszej połowie 2026 r. wartość transakcji dotyczących nieruchomości magazynowo-logistycznych osiągnęła 782 mln euro w ramach 18 transakcji. Było to o 36 proc. więcej od średniej z ostatnich pięciu lat i trzeci najlepszy wynik pierwszego półrocza w historii sektora – po 2020 i 2021 r.
Ponad 60 proc. półrocznego wolumenu stanowiły aktywa zabezpieczone długimi umowami najmu, a ponad połowa transakcji dotyczyła nieruchomości, w których średni okres do wygaśnięcia kontraktów wynosił co najmniej 10 lat.
Sama jakość techniczna czy dobra lokalizacja nie wystarczają. W okresie większej niepewności szczególnego znaczenia nabrała przewidywalność przyszłych przepływów pieniężnych – mówi Sławomir Jędrzejewski, Head of Logistics Investment w JLL.
Trzy największe transakcje – sprzedaż portfela grupy Raben, projekt BTS w Rzeszowie kupiony przez BSH oraz akwizycja projektu Booster Zabrze – miały łączną wartość 519 mln euro i odpowiadały za około 70 proc. całego półrocznego wolumenu.
Szczególnie mocno zaznaczył się kapitał amerykański. Inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych odpowiadali za 68 proc. wartości zawartych transakcji.
Ludzi będzie mniej, automatyzacja droższa, energia ważniejsza
Rosnący popyt i aktywność inwestycyjna to tylko jedna strona rynku. Druga dotyczy zmian strukturalnych, które mogą coraz mocniej ograniczać rozwój sektora.
Według prognoz GUS przytoczonych przez JLL do 2035 r. liczba osób w wieku 25–44 lata może zmniejszyć się o około 2 mln.
Już dziś problem jest widoczny w najważniejszych ośrodkach logistycznych. W latach 2019–2025 zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły ponad dwukrotnie, podczas gdy liczba osób w wieku produkcyjnym w kluczowych hubach spadła o około 8 proc. Średnia stopa bezrobocia w tych lokalizacjach obniżyła się do około 3 proc.
Naturalną odpowiedzią staje się automatyzacja, ale jej pełne wdrażanie nadal pozostaje kosztowne. Według materiału JLL ceny podstawowych robotów magazynowych wahają się obecnie od 50 do 300 tys. dolarów za jednostkę. Dlatego rynek częściej wybiera dziś rozwiązania częściowe i modułowe niż pełną automatyzację obiektów.
Jednocześnie rośnie znaczenie energii. Systemy robotyczne, sztuczna inteligencja, klimatyzacja czy zaawansowane oświetlenie zwiększają zapotrzebowanie na moc.
Przez lata priorytetem była lokalizacja. Dziś to lokalizacja, energia i dostęp do coraz większych mocy przyłączeniowych – wskazuje Paweł Sapek, Starszy Wiceprezes, Dyrektor Regionalny ds. Europy Środkowej w Prologis.
W części lokalizacji dostęp do mocy przyłączeniowej zaczyna już decydować o tym, czy inwestycja w ogóle może zostać zrealizowana.
Magazyny coraz bardziej strategiczne
Pandemia, wojna w Ukrainie i napięcia w łańcuchach dostaw zmieniły również sposób postrzegania infrastruktury logistycznej. Magazyny coraz częściej traktowane są nie tylko jako nieruchomości komercyjne, ale jako element odporności gospodarki.
Jeśli mówimy o bezpieczeństwie gospodarczym, konieczne jest postrzeganie magazynów szerzej niż tylko jako nieruchomości komercyjne. To infrastruktura, która zapewnia ciągłość dostaw, wspiera przemysł i handel – podkreśla Tomasz Mika.
Polski sektor magazynowo-logistyczny wszedł więc w 2026 r. z wyraźnie większą aktywnością najemców i inwestorów. Popyt rośnie szybciej niż nowa podaż, wolna powierzchnia się kurczy, a kapitał ponownie kieruje się w stronę najlepszych aktywów.
Jednocześnie fundamenty, które przez lata napędzały rozwój rynku, zaczynają się zmieniać. Coraz ważniejsze stają się dostęp do energii, elastyczność budynków, automatyzacja i zdolność do funkcjonowania przy coraz trudniejszym rynku pracy.
Jeśli zapowiadane transakcje zostaną sfinalizowane, wartość inwestycji magazynowo-logistycznych w całym 2026 r. może po raz pierwszy od 2022 r. przekroczyć 2 mld euro.
