Ten rynek podwoił się przez ostatnie pięć lat. Nie uniknie jednak konsekwencji wojny na Ukrainie

Na koniec I kw. 2022 r. łączne zasoby magazynowe w Polsce wyniosły 24,7 mln mkw. Aż 3,5 mln mkw powstało w 2021 r. Na koniec marca 2022 r. w budowie było 4,7 mln mkw, co stanowiło blisko dwukrotnie więcej niż rok wcześniej. W ciągu pierwszych trzech miesięcy 2021 r. budowano 2,5 mln mkw. powierzchni magazynowej.

Popyt się utrzyma…

Popyt na powierzchnie magazynowe pozostaje wysoki. W okresie styczeń-marzec 2021 r. wynajęto 1,5 mln mkw. powierzchni, podobnie jak w roku poprzednim. CBRE oczekuje, że duże zainteresowanie magazynami powinno utrzymać się przez pozostałą część tego roku, ze względu na silną dynamikę rynku e-commerce a także relokacje firm z Ukrainy. Rozwój rynku e-commerce niesie za sobą rozwój infrastruktury magazynowej – zwłaszcza centrów dystrybucyjnych i tych obsługujących zwroty.

Beata Hryniewska, szefowa działu powierzchni magazynowych i przemysłowych CBRE podkreśla, że do rozwoju powierzchni magazynowych w Polsce może także przyczynić się najnowsza fala COVID-19 w Chinach. Wynikające z niej zakłócenia produkcji i dostaw sprawią, iż polskie (i ogólnie europejskie) firmy będą chciały zwiększać zapasy magazynowe co napędzać będzie popyt na powierzchnię.

…gorzej może być z podażą

Bolączką sektora są rosnące koszty materiałów budowlanych, a tym samym koszty budowy nowych magazynów. W ciągu 2021 r. ceny materiałów skoczyły o ponad 20 proc. W tym roku, we względu na wojnę na Ukrainie i brak dostępu do surowców pochodzących z Ukrainy i Rosji, należy spodziewać się dalszego wzrostu. Co więcej może nastąpić problem z dostępnością niektórych materiałów, co przełożyć się może na opóźnienia w rozpoczęciu nowych inwestycji.

Biorąc pod uwagę wysoki popyt na powierzchnię magazynową i historycznie niski poziom pustostanów (3,4 proc. na koniec I kw. 2022 r.), opóźnienia w dostarczaniu nowej powierzchni na rynek doprowadzić może do powstania luki podażowej – piszą analitycy CBRE.

Stawki na wzrostowej trajektorii

Rosnące ceny, będące zmorą gospodarki, nie ominęły także rynku magazynowego. W 2021 r. czynsze poszybowały w górę o 5-15 proc. Najwyższe wzrosty były w Warszawie (średnio o 15 proc.), ale stawki rosły także wyraźnie w Łodzi i Katowicach (po ok. 8 proc.) czy na rynku gdańskim (o 7 proc.). Mimo tych podwyżek, stawki w Polsce nadal są konkurencyjne nie tylko względem rynku zachodnioeuropejskiego, ale także w porównaniu do krajów Europy Środkowej. W roku bieżącym należy spodziewać się dalszego wzrostu stawek, choćby ze względu na fakt, iż czynsze są fakturowane w euro a rozliczane w złotówkach. Słabnący złoty uderza tym samym w najemców.

Polskie aktywa magazynowe i przemysłowe nadal cieszyły się w 2021 r. zainteresowaniem inwestorów. W ubiegłym roku zawarto rekordową liczbę 164 transakcji, których łączna wartość osiągnęła 5,71 mld euro. CBRE szacuje, że na rynek magazynowy przypadło nieco ponad połowa tej kwoty.