Rynek magazynowy wielkim wygranym pandemii. A jak będzie w 2022 roku?

Analitycy z firmy doradczej Colliers podsumowali polski rynek magazynowy w roku 2021. O ile sektor TSL stosunkowo dobrze znosi okres pandemii na tle innych gałęzi gospodarki, to nawet na tle branży transportowo-logistycznej rynek magazynowy wyróżniał się dynamiką wzrostów.

Był to bowiem rok rekordów. Ilość powierzchni w budowie przekroczyła 3,6 mln mkw, co stanowi najlepszy wynik w historii polskiego rynku. W III kw. nowa podaż przekroczyła poziom 1 mln mkw. Tym samym całkowite zasoby rynku osiągnęły poziom 23 mln mkw.

Mimo wysokiego wolumenu nowej powierzchni wchodzącej na rynek, dostępne zasoby cieszyły się dużym zainteresowaniem najemców, w związku z czym stopa pustostanów nie przekroczyła niskiego poziomu 5 proc.

Zauważalnym trendem był także rozwój tzw. rynków wschodzących (a więc spoza tzw. wielkiej piątki). W 2021 roku dwa z tych rynków (Trójmiasto i Zachód) przekroczyły barierę 1 mln mkw całkowitych zasobów magazynowych. Do tej granicy zbliża się także region Szczecina, gdzie podaż powierzchni przemysłowo-logistycznej wynosi 900 tys. mkw, a kolejne 200 tys. jest w budowie.

Motorem napędzającym rozwój rynku magazynowego jest rosnący dynamicznie w czasie pandemii handel internetowy. Według danych Colliers, najemcy z sektora e-commerce odpowiadali za 20 proc. całego popytu na rynku. Wśród największych inwestycji firm z sektora znajdują się pierwsze centrum logistyczne AliExpress w naszym kraju (koło Łodzi), a także świebodzińskie centrum dystrybucyjne Amazona.

Rozwój sektora e-commerce pobudza też rynek usług kurierskich i ekspresowych. Firmy kurierskie zainteresowane są szczególnie obiektami typu last mile logistics, zlokalizowanymi blisko dużych aglomeracji miejskich. Deweloperzy szybko zareagowali i coraz więcej tego typu obiektów wchodzi na rynek.

Bardzo optymistyczne prognozy na 2022 rok

„Wysoki wolumen nowej podaży oraz popytu wskazuje, że w 2022 r. rynek magazynowy będzie kontynuował dynamiczny rozwój, a zainteresowanie najemców nieruchomościami przemysłowo-logistycznymi nie będzie słabnąć” – twierdzi Colliers.

Eksperci szacują, iż już po sześciu miesiącach 2022 r. przekroczona zostanie granica 25 mln mkw całkowitych zasobów magazynowych.

Dalszy dynamiczny rozwój czeka sektor e-commerce. To oznacza zwiększone zapotrzebowanie na usługi kurierskie, co przełoży się na wyrastanie kolejnych automatów paczkowych należących do różnych operatorów logistycznych (już nie tylko InPost). Colliers przewiduje także wzrost popularności zw. dark store’ów – czyli centrów dystrybucji i przygotowania zamówień dla e-commerce.

Rynek logistyczno-magazynowy może być głównym beneficjentem tzw. nearshoringu, a więc przenoszenia produkcji z odległych regionów (głównie z Chin i Azji Południowo-Wschodniej) do kraju macierzystego lub blisko regionu sprzedaży. W trakcie pandemii COVID-19 zakłócenia łańcuchów dostaw doprowadziły do licznych opóźnień w dostawach, co skłania wielu producentów do rozważania ściągnięcia produkcji bliżej rynków zachodnich. Polska uważana powszechnie jest za kraj, który w Europie mógłby być głównym beneficjentem tego trendu.

W 2022 r. będzie się pojawiało coraz więcej magazynów wybudowanych w nowym standardzie wysokościowym wynoszącym 12 m – twierdzi Colliers. Deweloperzy przywiązują również coraz większą wagę do ekologicznych rozwiązań w swoich budynkach. Chociaż nie ma jeszcze w naszym kraju żadnego magazynu z najwyższym poziomem (Outstanding) certyfikatu BREEAM, mamy już jednak budynki z oceną Excellent.

Firma przewiduje także, iż na polski rynek powinni wchodzić kolejni gracze – zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy. Boom na rynku magazynowym sprawia, iż coraz więcej podmiotów finansowych skupiających się wcześniej na innych segmentach rynku nieruchomości komercyjnych zainteresowana będzie powierzchnią magazynowo-przemysłową. Colliers podkreśla, że już w 2021 r. rynek magazynowy cieszył się największym powodzeniem wśród inwestujących w nieruchomości komercyjne.