Polska jest relatywnie młodym rynkiem magazynowym, w porównaniu z Zachodem Europy. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni po I kwartale tego roku wynoszą ponad 25 mln mkw., z czego prawie 55 proc. powstało w ostatnich pięciu latach. Natomiast najstarsze, liczące sobie 10 lat i więcej obiekty, stanowią niespełna 39 proc. istniejących zasobów.
Pierwsze nowoczesne magazyny na polskim rynku powstały w latach 90. ubiegłego wieku, a pod koniec I kwartału 2004 r., czyli w przeddzień przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, w całym kraju był niecały milion mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej – podaje Michał Kozar.
– Budowa nowoczesnych obiektów nabrała tempa niedługo po wejściu Polski do Unii oraz rozpoczęciu w naszym kraju działalności deweloperów magazynowych z szeroką i atrakcyjną ofertą najmu. Do 2009 roku powstało ponad 6,7 mln mkw. Rozpędzony rynek na kilka lat schłodził kryzys finansowy z 2008 roku, ale już w latach 2012 – 2016 deweloperzy dostarczyli kolejne prawie 4 mln mkw. – dodaje.
Dobra lokalizacja i dojazd
Dzisiaj starsze budynki z powodzeniem konkurują z nowymi.
Przede wszystkim zlokalizowane są w największych i najsilniejszych regionach. Na początku na magazynowej mapie Polski rozwijały się takie ośrodki, jak Warszawa, Poznań, Wrocław i Górny Śląsk. Ogromnym atutem tych obiektów są doskonałe, w większości wchłonięte już przez miasta, lokalizacje, czemu towarzyszą dobra komunikacja i bliskość przystanków, a co za tym idzie, również możliwość szybkiego dojazdu do pracy. To ważne argumenty przy wyborze powierzchni przemysłowej i magazynowej przez firmy, które ciągle borykają się z problemami z dostępem do pracowników – twierdzi Michał Kozar.
Dodaje przy tym, że zaletą starszych parków jest również znajomość obiektu przez kierowców oraz jego dokładne oznaczenie na mapach do nawigacji, co w nowych inwestycjach niejednokrotnie pojawia się z opóźnieniem i może wprowadzać kierowców w błąd.
W co doposażyć?
Starsze budynki, chociaż powstawały w innych technologiach niż obiekty z ostatnich kilku lat, zwykle dorównują im jakością wykonania, a ich właściciele stale je modernizują i doposażają, na przykład instalując systemy odczytujące tablice rejestracyjne pojazdów przy szlabanie oraz dodatkowe kamery w obiekcie, które umożliwiają „wirtualny obchód”.
W ostatnich 2 – 3 latach najemców coraz bardziej interesują też zastosowane w halach zielone technologie, które nie tylko wpisują się w politykę zrównoważonego rozwoju dużych firm, ale także pozwalają na zmniejszenie rosnących rachunków za media. Ekspert przekonuje, że jest to możliwe również w starszych magazynach, bez konieczności ponoszenia ogromnych kosztów.
Jednym z najprostszych, ale dających duże oszczędności rozwiązań jest wymiana jarzeniówek na energooszczędne oświetlenie typu LED. Dodatkowe oszczędności można uzyskać przez zainstalowanie czujników ruchu. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się również panele fotowoltaiczne, które z powodzeniem udaje się instalować na terenie starszych obiektów. Alternatywą do instalacji na dachach są nowoczesne fotowoltaiczne wiaty parkingowe oraz montowane na zielonych terenach parku farmy fotowoltaiczne z panelami obrotowymi, podążającymi za słońcem – wylicza Michał Kozar.
To nie wszystko. W pięcio- lub dziesięcioletnich magazynach istnieje również możliwość zainstalowania systemów magazynowania oraz filtracji wody deszczowej, którą potem można wykorzystać do spłuczek w toaletach albo podlewania terenów zielonych. W podobny sposób można ponownie zużyć tzw. wodę szarą, czyli pochodzącą np. z prysznica, mycia rąk czy naczyń.
W procesie najmu magazynów międzynarodowe korporacje pytają także o stacje ładowania samochodów elektrycznych, palarnie zlokalizowane z dala od budynków, tereny zielone i infrastrukturę na zewnątrz przeznaczoną do wypoczynku pracowników oraz wiaty parkingowe dla rowerów. Te wszystkie udogodnienia możemy uzyskać tak w nowo budowanych, jak i w istniejących parkach logistycznych. Starsze magazyny są również certyfikowane w systemie BREEAM – wyjaśnia ekspert.
Dla kogo nie są starsze magazyny?
Pamiętać jednak trzeba, że starsze magazyny, mimo że spełnią wymagania wielu najemców, to jednak nie każdego.
Dostosowanie istniejącej hali do specjalnych wymagań może być bardzo kosztowne albo wręcz niemożliwe. Takiemu najemcy będziemy rekomendowali wybór obiektu, który uda się dopasować do specjalnych wytycznych już na etapie realizacji budynku albo, przy bardziej skomplikowanych projektach, magazyn typu BTS (build-to-suit) – doradza Michał Kozar.
Według niego, niektórzy najemcy mogą zrezygnować ze starszych magazynów również ze względu na ich wysokość (w standardzie 10 m). Obecnie powstaje coraz więcej hal o wysokości 12 m w świetle, dzięki czemu najemcy, korzystający z regałów wysokiego składowania, mają do dyspozycji de facto więcej powierzchni, wynajmując tyle samo metrów.
Gdzie negocjować?
Biorąc pod uwagę tego rodzaju niedogodności, właściciele starszych budynków wykazują często większą elastyczność w takich obszarach negocjacyjnych, jak wydzielanie mniejszych powierzchni w parkach lub krótsze okresy najmu, które zaczynają się już od trzech lat, w odróżnieniu od minimum pięcioletnich umów w nowych inwestycjach.
Coraz większego znaczenia nabierają też argumenty, że powierzchnia w starszych magazynach jest gotowa, do zobaczenia i wynajęcia „od zaraz”.
W związku ze wzrostem cen i mniejszą dostępnością materiałów budowlanych, istnieje ryzyko, że budowy będą się przedłużały, a nowe powierzchnie nie zostaną dostarczone w deklarowanych terminach. Czas realizacji magazynu wydłużył się do 12 – 14 miesięcy, ze średnio 6 – 8 miesięcy w ubiegłym roku – przestrzega Michał Kozar.
Nie bez znaczenia jest też fakt, że starsze budynki oferowane są zwykle przy niższych czynszach za wynajem.
Tak powinno być zawsze. Jednak w Polsce do tej pory, ze względu na duże zainteresowanie magazynami ze strony rynków kapitałowych, deweloperzy w nowo budowanych budynkach mogli zaproponować bardziej atrakcyjne warunki. Aktualnie, po znaczących podwyżkach na rynku pierwotnym, te proporcje się odwróciły. Pytanie na jak długo? Korzystając z dobrej koniunktury, właściciele istniejących budynków również podnoszą stawki za wynajem, a mimo to będą one konkurencyjne w porównaniu z nowymi projektami. Część klientów, zaskoczona nowymi czynszami, rozważa renegocjacje i pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach – tłumaczy Michał Kozar.
– Jednocześnie od wielu miesięcy mamy bardzo niski poziom wakatów, który w I kwartale tego roku utrzymywał się na średnim poziomie zaledwie 3 proc. Na rynku coraz częściej mówi się też o tym, że może nastąpić półroczna albo nawet roczna luka podażowa. Firmy to widzą, dlatego starsze obiekty, które miały jeszcze wolne powierzchnie, bardzo szybko są wynajmowane. Oczywiście mówimy o budynkach w odpowiednim standardzie i dobrych lokalizacjach – kwituje ekspert.