Zgodnie z raportem, europejski indeks czynszów magazynowych wzrósł w drugim kwartale do poziomu 126,3 pkt, wobec 123,3 pkt w pierwszym kwartale. To trzeci z rzędu kwartał ze wzrostem stawek i jednocześnie najwyższy poziom od początku prowadzenia statystyk przez Ti Insight. Dane te potwierdzają, że strukturalne ograniczenia podaży nadal windują czynsze, pomimo spowolnienia inflacji i stabilizacji kosztów operacyjnych.
Eksperci Ti wskazują, że kluczowymi czynnikami wzrostu są napięcia podażowe w głównych korytarzach logistycznych, szczególnie w Niemczech, Francji oraz krajach Beneluksu, gdzie zapotrzebowanie na wysokiej jakości obiekty wciąż przewyższa podaż. Mimo że presja kosztowa w budownictwie maleje, ograniczony dostęp do gruntów oraz wysokie koszty finansowania nadal wywierają presję na wzrost czynszów.
„Europejski rynek magazynowy znajduje się obecnie w stanie względnej równowagi – wzrost kosztów wyhamował, ale nie widać szans na ich realne obniżenie” – czytamy w raporcie.
Rekordowe czynsze w cieniu rosnących niedoborów
Europejski rynek magazynowy zmaga się z trwałą nierównowagą pomiędzy popytem a podażą. Wskaźniki pustostanów w kluczowych lokalizacjach utrzymują się na historycznie niskich poziomach, a wysokie stopy procentowe nadal ograniczają nowe inwestycje, szczególnie o charakterze spekulacyjnym.
Deweloperzy muszą też sprostać coraz bardziej rygorystycznym normom środowiskowym i wymogom planistycznym, zwłaszcza w Europie Zachodniej. W praktyce oznacza to, że nawet umiarkowany wzrost popytu przekłada się na silną presję czynszową, szczególnie w przypadku energooszczędnych obiektów spełniających najnowsze normy ESG.
Od początku 2022 roku czynsze w Europie wzrosły średnio o 26 proc., podczas gdy w Ameryce Północnej było to 13 proc., a w regionie Azji i Pacyfiku – 6 proc.
Pandemiczny boom pozostawił Europę z deficytem nowoczesnej powierzchni
Dzisiejsze problemy to pokłosie gwałtownego wzrostu e-commerce w latach 2020–2022. Wówczas wiele firm rozbudowywało swoje zaplecze magazynowe w ramach działań zwiększających odporność łańcuchów dostaw. Jednak gwałtowny wzrost kosztów budowy w latach 2023–2024 spowodował, że wiele projektów zostało wstrzymanych lub całkowicie anulowanych.
W efekcie, główne rynki – takie jak niemiecki korytarz Ren–Ruhr, północna Francja czy Beneluks – pozostają szczególnie napięte. Tymczasem rynki Europy Południowej i Wschodniej, m.in. Polska i Hiszpania, wciąż oferują relatywnie przystępne warunki i dostępność. Ta regionalna asymetria wpływa na decyzje strategiczne operatorów logistycznych i przewoźników, którzy obsługują paneuropejskie łańcuchy dostaw.
Koszty pracy nadal największym wyzwaniem operacyjnym
Chociaż czynsze rosną, ogólne koszty operacyjne w Europie zaczynają się stabilizować. Wskaźnik kosztów ogólnych wzrósł w II kwartale marginalnie – z 119,5 do 119,6 pkt – co może oznaczać zakończenie okresu dynamicznych wahań.
Największym obciążeniem pozostają jednak koszty pracy. Indeks wzrósł do 127,3 pkt (z 126,0), czyli o 27 proc. w stosunku do poziomu bazowego z 2022 roku. Źródłem presji są: rosnące wynagrodzenia wynikające z układów zbiorowych, niedobory kadrowe oraz trudności w pozyskaniu wykwalifikowanych pracowników w głównych ośrodkach logistycznych.
Wolniejsze tempo wzrostu płac sugeruje, że wcześniejsze podwyżki zostały już uwzględnione w długoterminowych kontraktach, jednak ze względu na strukturalny deficyt kadry koszty raczej nie spadną.
Energia tanieje, ale nadal drożej niż przed kryzysem
Koszty energii to jeden z nielicznych komponentów operacyjnych, który ulega obecnie obniżeniu. Wskaźnik kosztów energii spadł w II kwartale z 110,1 do 107,3 pkt – to drugi kwartał z rzędu z tendencją spadkową. Powodem są niższe ceny hurtowe energii elektrycznej i gazu, łagodna zima oraz poprawa stabilności sieci.
Niemniej, ceny energii wciąż są o około 7 proc. wyższe niż przed początkiem 2022 roku. Operatorzy magazynowi pozostają więc ostrożni – szczególnie w obliczu rosnących wymagań związanych z dekarbonizacją.
Poza Europą – stabilizacja w Azji, odbudowa w Ameryce Północnej
Poza Starym Kontynentem obraz rynku jest zróżnicowany. W Ameryce Północnej indeks kosztów wzrósł do 113,4 pkt – to pierwszy wzrost od połowy 2024 roku, sugerujący ożywienie po wcześniejszym spowolnieniu. Jednocześnie czynsze spadły do 122,0 pkt, co wskazuje, że nowe inwestycje oraz rosnący poziom pustostanów przywracają równowagę rynkową.
W regionie Azji i Pacyfiku utrzymuje się stabilność – koszty spadły do 110,8 pkt, a czynsze wzrosły umiarkowanie do 106,5 pkt. To efekt przewidywalnego popytu, ostrożnej ekspansji oraz szerokiego wykorzystania automatyzacji.
Rosnące koszty zachęcają do automatyzacji i ekspansji
Europejscy operatorzy logistyczni muszą radzić sobie z presją marżową wywołaną rekordowymi czynszami, rosnącymi płacami i ograniczoną dostępnością powierzchni. Coraz więcej firm przenosi więc działalność na rynki drugiego wyboru – do Polski, Czech czy Hiszpanii – lub inwestuje w automatyzację oraz systemy zarządzania magazynem, by ograniczyć wpływ kosztów pracy.
Dla przewoźników oznacza to zmianę szlaków transportowych, ponieważ załadowcy przekształcają sieci magazynowe i dystrybucyjne, szukając nowego balansu między kosztami a dostępnością.
Stabilność kosztów zamiast ulgi
Zdaniem Ti Insight globalny rynek magazynowy wchodzi w fazę względnej stabilizacji po latach dynamicznych wzrostów. Dla Europy ta stabilność oznacza jednak jedynie utrwalenie wysokich kosztów, a nie realne obniżki.
Rekordowe czynsze, utrzymująco się wysokie koszty pracy i ograniczona podaż gruntów sprawiają, że operatorzy jeszcze długo będą funkcjonować w środowisku podwyższonych kosztów bazowych.
Jak zauważają analitycy Ti, rynek osiągnął pewien punkt równowagi – ale dla wielu firm to równowaga na warunkach wysokich wydatków. W praktyce oznacza to konieczność płacenia więcej tylko po to, by utrzymać status quo.
