Na pierwszy rzut oka rynek pozostaje więc w fazie wzrostu. Kluczowe jest jednak to, że niemal połowę wolumenu popytu stanowią odnowienia umów, w tym transakcje typu sale & leaseback.
Dla porównania, w 2021 r. renegocjacje odpowiadały jedynie za 22 proc. popytu, a w 2022 roku – 32 proc. Oznacza to, że obecny wzrost jest w dużej mierze wzrostem “wewnętrznym”, wynikającym z racjonalizacji portfeli nieruchomości przez najemców, a nie z ekspansji spekulacyjnej.
Jednocześnie istotnym sygnałem zdrowia rynku pozostaje stabilny nowy popyt netto, który od 2023 r. utrzymuje się na poziomie ok. 3 mln mkw. rocznie. To dowód, że Polska pozostaje atrakcyjną lokalizacją logistyczną zarówno dla nowych inwestorów zagranicznych, jak i dla firm lokalnych rozwijających skalę działalności.
Czytaj także: Rynek magazynowy w Polsce po 2025 r. Stabilizacja i scenariusze na 2026 r.
Aktywność deweloperska wyraźnie hamuje
Najbardziej niepokojącym elementem obrazu rynku jest silne ograniczenie nowej podaży. Według danych JLL, w całym roku do użytku trafia nieco ponad 2 mln mkw. nowej powierzchni, co oznacza spadek o 40 proc. względem średniej z pięciu lat oraz aż o 60 proc. względem rekordowego 2022 r.
To efekt świadomej strategii deweloperów, którzy po okresie intensywnego budownictwa spekulacyjnego w latach 2022–2023 (4,5 mln i 4 mln mkw.) zdecydowali się na ograniczenie ryzyka i absorpcję wcześniej dostarczonych zasobów. Skala tego wyhamowania powoduje jednak, że rynek zaczyna wchodzić w fazę potencjalnej nierównowagi podaży i popytu.
Eksperci JLL nie przewidują powrotu boomu deweloperskiego, lecz raczej stopniowy wzrost aktywności w 2026 roku. Już dziś widoczna jest jednak bardzo ograniczona dostępność dużych, gotowych modułów, szczególnie powyżej 20–30 tys. mkw., co naturalnie kieruje zainteresowanie najemców w stronę projektów Built-to-Suit (BTS).
– Z perspektywy rozmów z najemcami widać przy tym wyraźną zmianę oczekiwań – ESG przestało być opcją i stało się standardem, a coraz częściej już na wczesnym etapie pojawiają się pytania o przygotowanie obiektów pod automatyzację i systemy robotyczne. To właśnie połączenie rosnących wymagań jakościowych i ograniczonej dostępności gotowych powierzchni naturalnie napędza zainteresowanie projektami BTS – prognozuje Mateusz Iłowiecki, Senior Director, Industrial Agency, JLL.
Czytaj także: Magazyny w Europie drożeją. Operatorzy szukają ratunku w automatyzacji i ekspansji na Wschód
Pustostany topnieją
Konsekwencją przewagi popytu nad nową podażą jest systematyczny spadek wskaźnika pustostanów. JLL szacuje, że średni poziom wolnej powierzchni w Polsce utrzyma się poniżej 8 proc., a nawet zbliży się do 7 proc., co odpowiada ok. 3 mln mkw. dostępnych magazynów.
– [To] wolumen, który konsekwentnie topnieje. Podczas gdy od kilku lat popyt netto utrzymuje się na poziomie zbliżonym do 3 mln m kw. rocznie, deweloperzy dostarczają dziś 2 mln m kw. nowej powierzchni. Oznacza to potencjalną lukę podażową wielkości nawet miliona m kw. w skali roku – mówi Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy, JLL.
Ponieważ zejście poniżej 5 proc. pustostanów jest strukturalnie mało prawdopodobne (część powierzchni pozostaje niewynajmowalna), już w perspektywie kilkunastu miesięcy może dojść do realnych niedoborów powierzchni magazynowych.
W takim scenariuszu:
- negocjacyjna przewaga przechodzi na stronę deweloperów,
- rośnie presja na wzrost czynszów, szczególnie w nowoczesnych obiektach z rozwiązaniami ESG,
- jednocześnie starsze lub gorzej zlokalizowane magazyny mogą wymagać większych zachęt czynszowych.
Regionalizacja popytu i nowe bieguny wzrostu
Niezmiennie około 75 proc. całkowitego popytu generuje tzw. Wielka Piątka największych rynków magazynowych. Coraz wyraźniej jednak rosną znaczenie rynki regionalne drugiego rzędu. JLL wskazuje szczególnie na Trójmiasto, Szczecin i Kraków, które tworzą dziś silny segment “Tier 2”. Zarówno w Trójmieście, jak i w Szczecinie popyt brutto w 2025 r. ma przekroczyć 300 tys. mkw., z dużą szansą na powtórzenie lub poprawę tego wyniku w 2026 roku.
Znaczenie tych lokalizacji wzmacniają dostęp do portów morskich, rola w obsłudze handlu międzynarodowego, a także potencjalna rola Polski jako zaplecza logistycznego dla odbudowy Ukrainy.
Istotnym czynnikiem niepewności pozostaje sytuacja geopolityczna za wschodnią granicą. Zakończenie wojny w Ukrainie może w średnim terminie wywołać gwałtowny wzrost popytu magazynowego, szczególnie w południowo-wschodnich regionach Polski oraz w lokalizacjach przyportowych, takich jak Gdańsk i Szczecin.
Równolegle rynek magazynowy odczuwa skutki spowolnienia w niemieckim przemyśle, zwłaszcza w sektorze automotive. Przykładem jest województwo lubuskie, gdzie wskaźnik pustostanów w 2025 roku wahał się od 15 do ponad 20 proc.. Jednocześnie to właśnie ten obszar może skorzystać na potencjalnej relokacji produkcji chińskich producentów aut elektrycznych, poszukujących lokalizacji w UE w celu ominięcia ceł.
Czytaj także: Polska aspiruje do miana magazynowego hubu Europy. Ale nowy popyt wyhamowuje
E-commerce w fazie dojrzałości
JLL jednoznacznie wskazuje, że rynek e-commerce w Polsce wchodzi w fazę dojrzałości. Zachodni gracze wyhamowują, natomiast platformy azjatyckie, takie jak SHEIN, dynamicznie zwiększają skalę działalności – tylko w okolicach Wrocławia wynajęto ponad 700 tys. mkw. powierzchni.
– Sukces azjatyckich platform (…) pokazuje wysoką wrażliwość cenową konsumentów, ale wynika głównie z przewag kosztowo-regulacyjnych, a nie z trwałej luki rynkowej. Równolegle następuje silna segmentacja – uniwersalne modele tracą znaczenie na rzecz wyspecjalizowanych formatów, gdzie kluczowe stają się rentowność i efektywność operacyjna – podkreśla Paulina Dziubińska, Senior Director, Industrial Agency, JLL.
Jej zdaniem, te zmiany bezpośrednio przekładają się na rosnące zróżnicowanie potrzeb logistycznych i magazynowych.
– Obok modeli masowej dystrybucji rozwijają się wyspecjalizowane centra fulfillment, obsługujące krótkie serie, wysoką rotację, omnichannel lub specyficzne wymagania branżowe – dodaje Paulina Dziubińska.
Równolegle rozwija się sektor e-grocery, wymagający wysoko zautomatyzowanych, kapitałochłonnych obiektów. To przesuwa rynek w stronę magazynów projektowanych pod robotyzację, obiektów BTS i silnej integracji logistyki z modelem biznesowym najemcy.
Rynek pracy i automatyzacja
Zapowiadane podwyżki płacy minimalnej oraz potencjalny odpływ pracowników z Ukrainy zwiększają presję kosztową na operatorów logistycznych i najemców magazynów. W odpowiedzi rośnie znaczenie automatyzacji procesów, robotyzacji centrów dystrybucyjnych i inwestycji w warunki pracy i dobrostan pracowników.
– Poprawa warunków pracy, dodatki pozapłacowe, specjalne udogodnienia w miejscu wykonywania obowiązków (np. strefy zielone, miejsca relaksu, siłownie, dogodny dojazd) – wszystkie te rozwiązania wpływają na atrakcyjność miejsca zatrudnienia i wzmacniają zaangażowanie pracowników – twierdzą przedstawiciele JLL.
Polski rynek magazynowy w l. 2025-2026
Polski rynek magazynowy w 2025 roku rósł inaczej niż w latach boomu. Wysoki popyt nie szedł w parze z intensywną nową podażą, co prowadzi do narastania napięć strukturalnych. W średnim terminie rynek zmierza w stronę:
- niedoborów nowoczesnej powierzchni,
- wzrostu znaczenia projektów BTS,
- większej presji czynszowej,
- dalszej specjalizacji obiektów magazynowych.
Dla firm z sektora transportu i logistyki oznacza to konieczność wcześniejszego planowania ekspansji, większej elastyczności kontraktowej i ścisłego powiązania strategii magazynowej z rozwojem operacyjnym. Rynek pozostaje zdrowy, ale staje się coraz bardziej wymagający i selektywny.
– Stabilny poziom nowego popytu to coś, na czym można budować prognozy na 2026 rok. Nie spodziewamy się tu wielkich zmian – raczej kontynuacji obecnych trendów. Zakładamy także kontynuację uwalniania przez firmy kapitału z nieruchomości poprzez ich sprzedaż i najem zwrotny, czyli tak zwany sale & leaseback – komentuje Tomasz Mika, Head of Industrial Agency, JLL.
