Boom w logistyce trwa od kilku lat. Przejawia się m.in. olbrzymim popytem na magazyny. W pierwszym kwartale 2020 r., w Polsce wynajęto blisko milion metrów kwadratowych nowej powierzchni. Zainteresowanie magazynami jest spore, najemcy słono za nie płacą. Czy tak będzie nadal?
Dla najemców przestrzeni magazynowej kluczową kwestią jest poziom czynszów. Zależy on w głównej mierze od popytu, ale nie tylko. Ważny jest standard obiektu, jego lokalizacja i dostęp do szlaków transportowych. Eksperci są zgodni, na razie mimo pandemii stawki za wynajem magazynów utrzymały się na stabilnym poziomie na większości rynków regionalnych.
Analitycy JLL podkreślają, że w pierwszym kwartale prawie 90 proc. całkowitej wynajętej powierzchni najmu stanowiły nowe umowy. Zaznaczają przy tym, że część transakcji albo zostało zamkniętych przed marcem tego roku, albo były one wtedy na zaawansowanym etapie, zatem sytuacja związana z epidemią nie miała na nie większego wpływu.
Najemcy mogą wybierać wśród obiektów typu “big-box” (wielkoformatowe, zlokalizowane w okolicach dużych aglomeracji, w ramach parków magazynowych) oraz Small Business Units (magazyny miejskie, oferujące mniejsze moduły magazynowe). W obiektach typu „big box”, najczęściej wynajmuje się przestrzeń co najmniej 2-2,5 tys. mkw, a głównymi najemcami są firmy logistyczne, dystrybutorzy, sieci handlowe i firmy związane z lekką produkcją. Z kolei formaty SBU to głównie obiekty na terenie miast, blisko odbiorcy końcowego produktów. Z SBU korzystają zatem chętnie firmy zajmujące się e-handlem oraz operatorzy specjalizujący się w dostawach w ramach tzw. ostatniej mili.
Kurs euro wyciągnął więcej z kieszeni najemców
Według danych Savills, poza kilkoma wyjątkami, czynsze w całej Polsce były w ostatnich miesiącach stabilne. Nie znaczy to, że wynajmujących każdy metr kosztuje dokładnie tyle samo, co jeszcze np. z końcem 2019 r. To wszystko sprawa przeliczenia z euro, bowiem właśnie w tej walucie określa się wysokość czynszów magazynowych. Stawki w euro pozostały niemal niezmienne, kurs euro wzrósł o kilka procent. Najemcy płacą zatem tyle samo, ale… więcej w przeliczeniu na złotego.
Za wynajem nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej, w zależności od regionu, trzeba zapłacić od 2,7 do 4,4 euro/mkw miesięcznie (za moduły wielkopowierzchniowe, big box), do nawet 5,25 euro/mkw miesięcznie – za małe moduły, SBU.
Analitycy JLL podkreślają, że najbardziej aktywnymi rynkami pozostały Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna i Wrocław. W sumie na te lokalizacje przypadło 74 proc. całego nowego popytu w kraju. Osiem spośród zawartych w pierwszym kwartale transakcji przekroczyło 20 tys. mkw. Sieci handlowe z udziałem około 45 proc. przeważały w popycie netto, drugim najbardziej aktywnym sektorem byli operatorzy logistyczni (32 proc.). Trzecie miejsce należało z kolei do sektora produkcji (20 proc.).
Według danych Colliers International, najwięcej kosztuje wynajem magazynu w Warszawie, a konkretnie w I strefie tego miasta. Stawki za wynajem oscylują wokół 3,7-4,5 euro/mkw/miesiąc. Rok wcześniej były nieco niższe. Dość wysokie (2,5-3,2 euro) są stawki za nowoczesne powierzchnie logistyczno-magazynowe na rynku krakowskim, a w ostatnich kilkunastu miesiącach pozostały bez zmian. W podobnym zakresie wyceniane są powierzchnie magazynowe w Bydgoszczy i Toruniu (2,4-3,1 euro); Szczecinie (2,5-3 euro) i na tzw. ścianie wschodniej: Białymstoku, Lublinie, Rzeszowie (2,3-3 euro).
Nieco mniej niż 3 euro kosztuje metr kwadratowy powierzchni w stołecznej strefie II, a zbliżone przedziały cenowe notowane są też na Górnym Śląsku oraz w Polsce Centralnej (największa koncentracja powierzchni magazynowych w regionie występuje w okolicach Strykowa – przy skrzyżowaniu autostrad A1 i A2, Piotrkowa Trybunalskiego oraz w przemysłowej dzielnicy Łodzi – Widzewie), we Wrocławiu, czy Trójmieście. W każdym z tych miejsc ceny metra ustalane są zazwyczaj w zakresie od 2 do 2,9 euro.
Z kolei w warszawskiej strefie III oraz w Poznaniu, zdaniem ekspertów Colliers International można było znaleźć metr nowoczesnej przestrzeni już za ok. 2 euro, a większość transakcji opiewa na ok. 2,5 euro (Warszawa III strefa) i 2,8 euro (Poznań).
– Mimo widma rozszerzającej się pandemii COVID-19, na rynku magazynowym w pierwszej kolejności zawierane były transakcje będące w zaawansowanym procesie najmu, przy czym wiele firm nadal prowadzi negocjacje. Obecnie obserwujemy relatywnie mniej nowych zapytań, z których większość dotyczy krótkoterminowych umów. Jednak otwieranie gospodarki powinno sukcesywnie wpływać na zwiększenie aktywności najemców – mówi Anna Głowacz, dyrektor dział powierzchni magazynowych i logistycznych w AXI IMMO.
Dodaje, że po uwzględnieniu wakacji czynszowych i zachęt ze strony deweloperów, ostateczna wysokość stawek zależy od liczby i jakości ofert konkurencyjnych w danej lokalizacji.
Stawki za wynajem utrzymają poziom
Zdaniem ekspertów z Cushman & Wakefield, znaczący wolumen inwestycji realizowanych spekulacyjnie, który napłynie na rynek w nadchodzących miesiącach, może sprawić, że pojawi się nieco więcej zachęt finansowych oferowanych najemcom. Nie oznacza to jednak zasadniczej zmiany poziomu cen.
Analitycy przewidują, że w całym 2020 r. stawki bazowe czynszów utrzymają się na poziomie 2,5-3,8 euro/mkw miesięcznie dla obiektów typu big-box. Stawki mniejszych modułów magazynowych typu SBU wyniosą zaś 4-5,25 euro/mkw miesięcznie. I w tym przypadku spore znaczenie będzie mieć podaż w danym miejscu.
Eksperci podkreślają, że już teraz poziom pustostanów wynosi niemal 8 proc. a najwięcej powierzchni dostępnej od zaraz jest w Polsce Centralnej (ponad 370 tys. mkw). W ujęciu procentowym najwięcej wolnej powierzchni odnotowano w Kielcach (35,6 proc.), a najmniej w Polsce Zachodniej i Polsce Wschodniej.
Średnie stawki za wynajem w regionach (w euro/mkw/miesiąc)
|
Warszawa Strefa I Warszawa Strefa II Warszawa Strefa III |
3,7-4,5 2,0-2,9 2,0-2,5 |
| Górny Śląsk | 2,3-2,8 |
| Polska Centralna | 2,0-2,9 |
| Poznań | 2,1-2, |
| Wrocław | 2,3-2,9 |
| Trójmiasto | 2,3-2,9 |
| Kraków | 2,5-3,2 |
| Bydgoszcz i Toruń | 2,4-3,1 |
| Szczecin | 2,5-3,0 |
| Wschód | 2,3-3,0 |
Źródło: Colliers International
Komentarz redakcji
Prognozowanie czegokolwiek w momencie, gdy pandemia ciągle jest obecna w naszym życiu gospodarczym, a jej ostatecznych konsekwencji nadal nie znamy, przypomina trochę przysłowiowe wróżenie z fusów. Z pewnością będzie grupa przedsiębiorstw, dotkniętych w szczególnie dużym stopniu skutkami epidemii i wprowadzonymi z tego tytułu obostrzeniami. Nie jest wykluczone, że szefowie tych firm wstrzymają decyzje w sprawie nowych najmów, bądź podejmą próby renegocjacji obecnie obowiązujących czynszów. To mogłoby oznaczać spore naciski na wynajmujących, presję na obniżanie cen.
Z drugiej strony nie brakuje też głosów, że ceny wynajmu powierzchni magazynowej w najbliższych miesiącach nie tylko nie spadną, ale wręcz przeciwnie, wzrosną. Może to być oczywistym rezultatem np. wzrostu cen materiałów, z których powstają nowe magazyny, czy coraz bardziej kosztownych technologii i zabezpieczeń stosowanych w tych obiektach. Po prostu wzrastają koszty nowych inwestycji, za co w ostatecznym rozrachunku zapłaci przecież najemca.
Bez względu na to jednak, co w rzeczywistości się wydarzy, już teraz dostrzec można jeden wspólny aspekt zmian. Wynajmujący chcąc nie chcąc będą zmuszeni do większej elastyczności, będą musieli wyjść z dotychczasowej strefy komfortu, do której się przyzwyczaili. Zwiększenie tej elastyczności powinno wyjść na dobre obu stronom transakcji.
Fot. Bartosz Wawryszuk
