Nieruchomość pod bazę transportową. Sprawdź, jakimi kryteriami kierować się przy jej wyborze

Transport to w istocie pomost pomiędzy dostawcą ładunku, a jego odbiorcą. Oczywistym jest, że funkcjonowanie firm działających na współczesnych rynkach bez transportu jest prawie niemożliwe, m.in. dlatego, że większość producentów jest zlokalizowana w pewnej odległości od źródeł zaopatrzenia, a także od miejsc, w których znajdują się ostateczni konsumenci. W powiązaniu z produkcją i obrotem towarowym transport stanowi zatem część łańcucha dostaw, czy mówiąc ogólniej koncepcji logistycznej.  

Transport umożliwia przepływ towarów pomiędzy miejscami, a usługodawca transportowy (przewoźnik), który na rzecz danej firmy świadczy tę usługę, ma wpływ na sprawność funkcjonowania należących do niej obiektów w łańcuchu dostaw. 

Na decyzję o lokalizacji działki pod przyszłą inwestycję wpływ ma wiele czynników, m.in. rosnąca podaż powierzchni magazynowo- przemysłowych, dostęp do siły roboczej oraz ustawowe regulacje prawne dotyczące np. prawa budowlanego, wodnego, planowania przestrzennego i przepisów o obrocie gruntami rolnymi. 

Zbadanie stanu nieruchomości pod kątem prawnym i środowiskowym, a także fizyczne sprawdzenie stanu gruntu i wód gruntowych mają znaczący wpływ na koszty inwestycji (opłacalność) oraz na czas jej realizacji. Analizowanie sytuacji prawnej nieruchomości to dość skomplikowany proces, warto zatem skorzystać z pomocy prawnika.

Czym jest baza transportowa?

Kluczowy dla wyboru miejsca odpowiedniej działki pod budowę bazy eksploatacyjnej jest rodzaj transportu, jaki będzie realizowany z danej bazy: lądowy (drogowy, szynowy itp.), powietrzny, a także to jaki charakter będzie miała praca (ciągły, nieciągły).

Baza eksploatacyjna to według definicji (Ustawa o transporcie drogowym) miejsce wyposażone w odpowiedni sprzęt techniczny i urządzenia techniczne umożliwiające prowadzenie działalności transportowej w sposób zorganizowany i ciągły, w skład której wchodzi co najmniej jeden z następujących elementów:

– miejsce postojowe,

– miejsce załadunku, rozładunku lub łączenia ładunków,

– miejsce konserwacji lub naprawy pojazdów.

Sprawdź plan zagospodarowania przestrzennego

Przed dokonaniem zakupu nieruchomości pod bazę eksploatacyjną, poza analizą prawną niezbędne jest przekonanie się “na miejscu”, jak prezentuje się dana nieruchomość.  

Pierwszym krokiem powinno być przeprowadzenie czegoś na kształt audytu prawnego gruntu. Przed zakupem działki należy po pierwsze, sprawdzić, czy jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), czyli aktem prawa miejscowego uchwalonym przez radę miasta lub gminy, opisującym precyzyjnie warunki przeznaczenia użytkowego terenu wraz z jego zagospodarowaniem (starając się o pozwolenie na budowę, inwestor musi się do tych warunków dostosować). 

Warunki definiowane są precyzyjnie, dotyczą wielkości terenów biologicznie czynnych, współczynnika zabudowy, usytuowania budynku względem drogi, dostępu do drogi publicznej, przeznaczenia sąsiednich terenów, kubatury budynku, ale też np. …kształtu dachu. To tylko niektóre aspekty, na które należy zwrócić uwagę, spełniając warunki MPZP. W przypadku, gdy teren pod przyszłą inwestycję nie jest objęty takim planem, należy zapoznać się z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To one określają bowiem ogólne zasady przeznaczenia danego obszaru i stanowią podstawę dla inwestora do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy).

Zweryfikuj stan prawny działki

Analiza tych warunków jest częścią audytu prawnego gruntu, czyli kompleksowego badania stanu prawnego działki przed jej zakupem. Przedmiotem badania w szczególności jest księga wieczysta nieruchomości, czyli tytuł prawny do nieruchomości, kwestie związane z użytkowaniem wieczystym, ale również istniejące obciążenia (służebności, hipoteki, roszczenia osób trzecich). 

W istocie zatem analiza prawna nieruchomości jest procesem, w którym trzeba  zwrócić też szczególną uwagę na to, co zapisano w księdze wieczystej (ksiąg może być więcej), a co dotyczy formy władania nieruchomością przez osobę, która oferuje ją do sprzedaży lub dzierżawy (właściciel, współwłaściciel, użytkownik wieczysty, współużytkownik wieczysty).

Kluczowe jest uzyskanie odpowiedzi na pytania: 

– czy nie zostało ustanowione prawo pierwokupu lub odkupu? 

– czy są ustanowione różnego rodzaju służebności?

– czy nie jest prowadzone wobec nieruchomości postępowanie egzekucyjne?

– czy nieruchomość zalicza się w poczet masy upadłościowej?

– czy wobec nieruchomości nie jest prowadzone postępowanie: podziałowe, scaleniowe, rozgraniczeniowe? 

Ważne jest także sprawdzenie, czy wobec nieruchomości toczy się postępowanie o zasiedzenie lub wywłaszczenie itd.

Nie zapomnij o aspektach technicznych

Kolejną sprawą, którą trzeba rozważyć, są kwestie techniczne. Podobnie jak w przypadku audytu prawnego, inwestor powinien zweryfikować stan techniczny działki.

Często ważne jest też wykonanie badań geotechnicznych, które określą własności geomechaniczne gruntu i pozwolą uniknąć problemów występujących w trakcie użytkowania obiektu np. zapadania się fundamentów. Sprawdzenie nośności gruntu oraz ustalenie poziomu wód gruntowych pozwoli wcześniej zareagować i zabezpieczyć inwestycję przed potencjalnym zagrożeniem zalewania nieruchomości. 

To tylko niewielka część z szeregu czynników, które należy uwzględnić przed zakupem działki. Pozostaje jeszcze m.in. zweryfikowanie dostępu do mediów, istniejącej infrastruktury (przeznaczonej do likwidacji lub relokacji), kwestii związanych z ochroną środowiska (np. wycinek drzew, lokalizacja w pobliżu nieruchomości cieków i zbiorników wodnych), czy chociażby dostępu do siły roboczej i komunikacji.

Fot. Bartosz Wawryszuk