Automatyzacja a magazyn – kluczowe wnioski:
- Dobór automatyki i wybór hali przestały być osobnymi projektami – specyfikacja urządzeń musi wyprzedzać poszukiwania nieruchomości.
- Przy stopie pustostanów na poziomie 6,6 proc. i ograniczonej dostępności gotowych powierzchni, automatyzacja wymusza realizację obiektów szytych na miarę („built-to-suit”).
- Wdrożenie systemów klasy AS/RS wymaga wczesnego zaprojektowania infrastruktury energetycznej i ppoż. oraz uwzględnienia rozliczenia nakładów w umowie najmu.
Jak wynika z raportu firmy doradczej Chaingers „Automatyzacja magazynów w polskich firmach 2026”, planowana relokacja lub pozyskanie nowego obiektu, zarówno w formie wynajmu powierzchni, jak i inwestycji we własny budynek, coraz częściej wiążą się z wdrożeniem automatyki, niezależnie od skali działalności przedsiębiorstwa.
To ważny sygnał dla rynku nieruchomości: nowy magazyn przestaje być jedynie halą, do której technologię dobiera się na późniejszym etapie. Budynek oraz intralogistyka tworzą dziś jeden projekt inwestycyjny, wymagający ścisłej koordynacji już od fazy planowania.
Z perspektywy firm doradczych reprezentujących najemców powierzchni magazynowej, oznacza to konieczność coraz lepszego zrozumienia specyfiki biznesu i operacji magazynowych klientów, a także zmianę kolejności decyzji związanych z wyborem lokalizacji oraz budynków.
Najpierw technologia, potem hala
W bardziej złożonych projektach proces planowania powinien rozpocząć się nawet wiele miesięcy przed rozpoczęciem poszukiwania powierzchni. Już na tym etapie, wspólnie z klientem, integratorami i dostawcami technologii, należy ustalić model operacyjny, prognozowane wolumeny, strukturę zapasów oraz założenia dotyczące automatyzacji.
Dopiero na tej podstawie można określić specyfikację techniczną nieruchomości, która staje się podstawą do zaproponowania i zaoferowania przez deweloperów konkretnych rozwiązań związanych z budynkiem. W przeciwnym razie istnieje ryzyko wyboru obiektu, który mimo atrakcyjnych warunków najmu nie będzie spełniał wymagań planowanych rozwiązań technologicznych. W efekcie konieczne mogą być kosztowne modernizacje lub ograniczenie skali automatyzacji.
Wpływ automatyzacji na powierzchnię magazynową nie sprowadza się tylko do zmniejszenia wymaganej liczby metrów kwadratowych. Rozwiązania typu AutoStore, shuttle czy miniload zwiększają gęstość składowania i wykorzystanie kubatury, ale wymagają również dodatkowych stref buforowych, kompletacji, serwisu oraz integracji z procesami wydań i wysyłki towaru.
Jak wskazuje raport „Applied Automation in the Warehouse Boosts Value Across Stakeholders” firmy Prologis, automatyzacja rozwija się równolegle z powierzchnią logistyczną, a budynki z automatyką osiągają wyższą retencję najemców, dłuższe okresy najmu i wyższe stawki. Technologia nie eliminuje nieruchomości, lecz podnosi wartość obiektów, które potrafią ją obsłużyć.
Pustostany zmuszają do projektów „szytych na miarę”
Zmiany na rynku powierzchni magazynowych wymuszają również na najemcach większą świadomość w podejmowaniu decyzji związanych z wyborem lokalizacji i budynku. Według Knight Frank, na koniec II kw. 2026 r. stopa pustostanów w Polsce spadła do poziomu 6,6 proc. – najniższego od trzech lat.
Przy ograniczonej podaży wolnych powierzchni magazynowych dostępnych „od ręki” na wynajem oraz budowanych spekulacyjnie przez deweloperów, można oczekiwać, że coraz częściej najemcy będą wybierać projekty realizowane dopiero po podpisaniu umowy najmu – zarówno w parkach magazynowych, jak i formule BTS („built-to-suit”).
W przypadku projektów „szytych na miarę” wczesne zaangażowanie najemcy pozwala dopasować budynek do planowanych rozwiązań technologicznych i uniknąć kosztownych zmian na późniejszym etapie.
Bezpieczna relokacja bez zatrzymywania operacji
Zmiana lokalizacji magazynu może ułatwić wdrożenie automatyzacji. Jedną z najczęściej wymienianych przez najemców obaw związanych z implementacją nowoczesnych rozwiązań technologicznych jest zachowanie przez nich ciągłości sprzedaży i operacji, co może być utrudnione w sytuacji, w której automatyka jest wdrażana w istniejącym magazynie.
Alternatywą, zwłaszcza gdy do zakończenia umowy najmu w obecnej lokalizacji pozostały jeszcze 2-3 lata, jest odpowiednio wczesne zaprojektowanie nowego magazynu, wdrożenie w nim docelowych rozwiązań technologicznych, a następnie przeniesienie działalności do nowej lokalizacji jeszcze przed wygaśnięciem dotychczasowej umowy najmu.
Równoległe funkcjonowanie przez pewien czas w „starym” i „nowym” magazynie pozwala zachować ciągłość operacji, a jednocześnie ułatwia stopniowe przenoszenie towarów, wyposażenia i pracowników do docelowej lokalizacji.
Prąd, ochrona ppoż. i twarde zapisy w umowie najmu
Automatyzacja może mieć również istotny wpływ na umowę najmu. Im mocniej instalacja jest związana z budynkiem, tym dłuższego najmu oczekuje właściciel (zwłaszcza w przypadku projektów BTS), a najemca potrzebuje większej pewności operacyjnej.
Negocjacje umowy najmu, oprócz standardowych zapisów, powinny wówczas objąć również aspekty takie jak własność instalacji, finansowanie adaptacji, dostęp serwisowy, rozbudowę, przywrócenie powierzchni oraz rozliczenie niezamortyzowanych nakładów.
Harmonogram realizacji projektu powinien uwzględniać nie tylko termin przekazania hali, ale również czas potrzebny na testy, odbiory techniczne i stabilizację wdrażanych rozwiązań.
Bardzo istotnym aspektem wdrażania automatyzacji w magazynach jest zapewnienie odpowiedniej infrastruktury energetycznej. Automatyka często wiąże się z koniecznością zwiększenia mocy przyłączeniowej, rozbudowy rozdzielnic, odpowiedniego okablowania oraz zagwarantowania wysokiej stabilności zasilania.
Ważne jest również zapewnienie odpowiednich zabezpieczeń przeciwpożarowych. Standardowe projekty magazynów klasy A nie zawsze spełniają wymagania niezbędne do wdrożenia systemów AS/RS lub rozwiązań opartych na wewnętrznym transporcie dużej liczby plastikowych pojemników.
Kwestie związane z systemem tryskaczowym, zapasem wody, oddymianiem, podziałem na strefy pożarowe oraz dostępem dla służb ratowniczych należy uzgodnić już na początku projektu, uwzględniając rodzaj składowanych towarów i stosowanych opakowań.
Późniejsze zmiany mogą wiązać się z koniecznością kosztownej przebudowy instalacji, dlatego wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej powinny być uwzględniane na możliwie wczesnym etapie inwestycji.
Relokacja magazynu połączona z automatyzacją nie jest klasycznym procesem najmu, lecz transformacją operacyjną opartą na nieruchomości. Doradcy przestają być jedynie agentami, ale zaufanymi ekspertami, zapewniającymi najemcom kompleksowe wsparcie w połączeniu strategii sieci logistycznej, doboru technologii i wyposażenia, specyfikacji technicznej budynku oraz warunków komercyjnych.
Najlepszy magazyn nie będzie dziś tym z najniższym czynszem, lecz tym, który zapewnia najniższy całkowity koszt operacji, skalowalność i bezpieczne wdrożenie technologii przez cały okres najmu.
