Dwucyfrowa dynamika wzrostów na rynku magazynowym w Polsce

W ubiegłym roku zasób budynków magazynowych w Polsce powiększył się o rekordowe 2,72 mln mkw. Przełożyło się to na znaczący wzrost dostępności powierzchni na większości rynków regionalnych. Najwyższy poziom pustostanów był regionie Polski Centralnej (408 tys. mkw), na Górnym Śląsku (249 tys. mkw), w okolicach Warszawy (203 tys. mkw) i na rynku poznańskim (202 tys. mkw.).

– Rekordowe wyniki po stronie podaży wynikają zarówno z wysokiego popytu na nowoczesne powierzchnie magazynowe (przede wszystkim w 2018 r.) jak i również z dostępności kapitału i z zaufania inwestorów, którzy aktywnie poszukują atrakcyjnych nieruchomości przemysłowych w naszym kraju – mówi Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.

Patrząc na popyt, to w skali całego roku trzeci rok z rzędu osiągnął on poziom ok. 4 mln mkw. Zmieniła się za to jego struktura, większy udział miały w transakcjach renegocjacje (wzrost z 25 do 32 proc. wolumenu).

Infografika: Cushman & Wakefield Polska

Rynek magazynowy – czynsze bez radykalnych wzrostów

Czynniki takie jak duża podaż oraz dobra kondycja rynku po stronie popytowej wpłynęły stabilizująco na poziom czynszów. W poszczególnych regionach nie zmieniły się one znacząco.

– Nieznaczne wzrosty o około 0,10 euro/mkw/miesiąc odnotowano na rynku warszawskim, gdzie dotyczyły wybranych, najlepszych lokalizacji na pograniczu strefy miejskiej i okolic. W tych obszarach odczuwalna zaczyna być ograniczona podaż większych areałów gruntów inwestycyjnych, co spowodowało zwiększone zainteresowanie deweloperów mniejszymi działkami o powierzchni nawet ok. 2-3 ha. To równocześnie przekłada się na wyższe ceny jednostkowe gruntu i warunki finansowe oferowane najemcom – mówi Joanna Sinkiewicz.

Ekspertka spodziewa się w 2020 roku utrzymania stawek bazowych czynszów za obiekty typu BIG -BOX na poziomie 2,50-3,80 euro/mkw./miesiąc. Stawki efektywne, które obecnie mieszczą się w zakresie od 2 do 3,20 euro/mkw./miesiąc w zależności od lokalizacji powinny natomiast spaść.

Nowe inwestycje napędza e-commerce

Obiecująco wygląda także zasób powstających magazynów. Z wyliczeń Cushman & Wakefield Polska, w budowie jest prawie 1,9 mln mkw. powierzchni. Prawie 80 proc. całkowitego wolumenu inwestycji jest zlokalizowana w czterech regionach: na Górnym Śląsku (493 tys. mkw), w Warszawie (470 tys. mkw), Wrocławiu (278 tys. mkw) i Trójmieście (263 tys. mkw).

– Dalszy rozwój infrastruktury drogowej oraz ograniczona dostępność kadr w głównych aglomeracjach, determinują dynamiczny rozwój oferty magazynowej na mniejszych rynkach regionalnych, takich jak Trójmiasto, Lublin i Rzeszów. Ponadto inwestycje deweloperskie coraz częściej dotyczą nowych lokalizacji na rynkach wschodzących. Po Zielonej Górze, Opolu, Białymstoku i Kielcach, gdzie w ostatnich latach powstały już pierwsze obiekty klasy A, przyszedł czas na nowe jak np. Olsztyn, Legnica, Gorzów Wielkopolski czy Radom – komentuje Adrian Semaan, Research Consultant w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.

Według autorów raportu, w tym roku popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową nadal warunkowany będzie w głównej mierze dynamicznym rozwojem sektora e-commerce.

Fot. Bartosz Wawryszuk