Czynsze za magazyny mocno w górę, ale koszty całkowite i tak mniejsze niż u naszych sąsiadów

Według danych Moody’s Analytics wysokość wzrostu PKB w 2022 roku wyniesie 3,7 proc., natomiast w przyszłym roku szacowana jest na 0,9 proc. Te prognozy wskazują wyraźnie na spowolnienie gospodarcze. Główną przyczyną wyhamowania gospodarki są rosnące ceny energii, niedobory w łańcuchach dostaw i pogłębiające się skutki rosyjskiej inwazji na Ukrainę.

Do tej pory te czynniki nie wpłynęły znacząco na zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w w Polsce. W trzech kwartałach 2022 roku wyniosło ono aż 5,4 mln mkw., co jest równoznaczne ze wzrostem o 7 proc. w ujęciu rok do roku.

Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje utrzymał się na wysokim poziomie, osiągając 3,8 mln mkw., choć w trzecim kwartale nie przekroczył 1 mln mkw” – podaje Cushman & Wakefield.

Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się magazyny zlokalizowane na Śląsku, Mazowszu, w Wielkopolsce, w okręgu łódzkim oraz dolnośląskim. Wygenerowały łącznie ponad 70 proc. krajowego popytu. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się też powierzchnie magazynowe w na rynku lubuskim oraz pomorskim.

Podaż na rekordowym poziomie

Po trzech kwartałach całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wynoszą już 27,4 mln mkw (wzrost o 18 proc. w ujęciu rocznym). W każdym, kolejnym kwartale 2022 roku deweloperzy dostarczyli ponad 1 mln mkw.

Utrzymujący się ok. 50-procentowy udział inwestycji realizowanych spekulacyjnie zaczyna wpływać korzystnie na dostępność powierzchni magazynowej w Polsce. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wynosi 4,2 proc., czyli o 0,9 pkt. proc. więcej niż w pierwszym półroczu. Wtedy osiągał historyczne minimum, jednak nadal pozostaje poniżej poziomu 5 proc. odnotowanych w III kw. 2021 roku. Większą dostępność powierzchni magazynowej odnotowano na większości rynków regionalnych, przy czym zdecydowanie największy, dwukrotny wzrost dotyczył rynku dolnośląskiego, gdzie dostępne do wynajęcia jest około 271 tys. mkw. (7,5 proc. całkowitej podaży w regionie).

Dane za trzy kwartały tego roku pokazują stabilny poziom wzrostu rozwoju sektora magazynowego w Polsce. Nowe inwestycje trzeci raz z rzędu w tym roku przekroczyły 1 mln mkw. powierzchni magazynowych, a prognozy wskazują, że w pierwszym kwartale przyszłego roku rynek przekroczy magiczną granicę 30 mln mkw” – komentuje Damian Kołata, partner, head of industrial & logistics agency Poland, head of e-commerce CEE w Cushman & Wakefield.

Przedstawiciel Cushman & Wakefield dodaje, że wysoka podaż idzie w parze z ciągle sporym popytem netto. Co prawda popyt jest słabszy w porównaniu do wartości z poprzedniego kwartału, ale stanowi nadal dowód dużej aktywności najemców.

„Sprzyjające trendy nearshoringu, a także rozwoju branży CEP (w 2021 roku wolumen wszystkich przesyłek kurierskich w Polsce przekroczył magiczną granicę miliarda, a według prognoz w przyszłym roku zwiększy się o kolejne 31 proc.) i zadowalające wskaźniki pokazujące ciągły rozwój handlu internetowego (według GUS udział e-commerce jest już ponad dwukrotnie większy niż przed pandemią) pozwalają patrzeć na kolejne kwartały z optymizmem. Musimy mieć jednak na uwadze niepewność związaną z wysoką inflacją i restrykcyjnymi warunkami finansowania nowych inwestycji” – podsumowuje Damian Kołata.

Czynsze za magazyny w górę

Wysoka inflacja oraz wzrost kosztów realizacji inwestycji deweloperskich to główne czynniki powodujące przyśpieszony wzrost stawek czynszowych za powierzchnie magazynowe w Polsce. Czynsze bazowe za najlepsze nieruchomości logistyczne na głównych rynkach magazynowych wzrosły średnio o 25 proc. w porównaniu do stawek z ubiegłego roku.

W ostatnich miesiącach obserwujemy spowolnienie dynamiki wzrostu kosztów wynajmu dzięki względnej stabilizacji cen w sektorze budowlanym, choć na niektórych rynkach nadal można zaobserwować presję na podwyżkę stawek z uwagi na ograniczoną dostępność powierzchni magazynowej.

Pod koniec września 2022 roku czynsze bazowe wynosiły od 3,40 do 5,50 euro miesięcznie mkw w przypadku obiektów typu big-box. W magazynach typu City Logistics/SBU stawki wahały się natomiast w przedziale od 5 do 6,50 euro miesięcznie za mkw. W obecnych warunkach rynkowych zakres zachęt finansowych oferowanych najemcom zawęża się, co prowadzi do wzrostu efektywnych stawek czynszu. W zależności od lokalizacji wynoszą one od 2,70 do 4,20 euro/mkw miesięcznie dla obiektów typu big-box i od 4,50 do 5,50 euro/mkw miesięcznie dla City Logistics/SBU.

Polski rynek atrakcyjniejszy od rywali

W związku z niestabilną sytuacją ekonomiczną i geopolityczną procesy negocjacyjne wynajmu powierzchni magazynowych wydłużają się, co może wpłynąć negatywnie na dynamikę popytu, choć fundamenty rozwoju rynku magazynowego pozostają wciąż silne.

Polska jest wciąż jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków dla inwestycji przemysłowych i logistycznych m.in. ze względu na niższe koszty operacyjne.

Z analiz wynika, że koszty najmu magazynu, zużycia energii i koszty pracy w Polsce należą do najniższych w Europie i mogą być łącznie nawet o 34 proc. mniejsze w porównaniu z Czechami i niższe o 62 proc. względem Niemiec” – czytamy w opracowaniu Cushman & Wakefield.