Wzrostowi towarzyszyła nie tylko liczba transakcji, ale i ich skala. Drugi kwartał był momentem przełomowym – sfinalizowano m.in. jednorazowe przejęcie aktywów o wartości 250 mln euro, a inwestorzy coraz częściej rozważają zakupy o dużym wolumenie.
Punktem zwrotnym dla rynku był drugi kwartał, kiedy zarówno sfinalizowano umowę o wartości 250 mln EUR, jak i wzrosła liczba rozważanych transakcji o dużej skali”, – komentuje Robert Tomaszewski, Associate Capital Markets Poland w Cushman & Wakefield.
Stopy kapitalizacji stabilne, ale kompresja pozostaje ograniczona
Rentowność inwestycji w topowe nieruchomości logistyczne pozostaje względnie stabilna. Wartości referencyjne kształtują się na poziomie ok. 6,25 proc., a transakcje zamykane są głównie w przedziale 6,5–7 proc. Co prawda rozważane są niższe stopy (poniżej 6 proc.) dla najlepiej położonych obiektów z długoterminowymi umowami najmu (WAULT), ale dotąd nie odnotowano takich przypadków w praktyce.
Niższe stopy procentowe i poprawa dostępności finansowania mogą wspierać kompresję stóp, jednak wysokie nasycenie rynku produktami inwestycyjnymi ogranicza presję na wzrost cen. Tymczasem największe zainteresowanie budzą aktywa typu “value-add”, czyli obiekty z potencjałem do wzrostu przychodów.
Obserwujemy, że wciąż zauważalna presja na zwiększanie zachęt ze strony właścicieli oraz wydłużony okres podejmowania decyzji przez najemców wpływają na obniżenie poziomu czynszów efektywnych. To z kolei przekłada się na bardziej konserwatywne podejście inwestorów. W obecnym otoczeniu rynkowym wartość aktywów jest w coraz większym stopniu wypadkową nie tylko lokalizacji i parametrów technicznych, ale również jakości najemców, długości WAULT czy poziomu absorpcji powierzchni w danym regionie”, – zauważa Marcin Malmon, Head of Valuations & Advisory w Cushman & Wakefield.
Finansowanie z powrotem w grze, ale pod kontrolą
Analiza Cushman & Wakefield wskazuje, że instytucje finansowe na nowo kierują uwagę w stronę sektora logistycznego. Szczególnie atrakcyjne są dobrze zlokalizowane i dochodowe aktywa. Chociaż aktywność deweloperska nieco spadła, apetyt banków na finansowanie pozostaje stabilny. Marże się poprawiły, a dostępność finansowania wzrosła, ale ocena ryzyka nadal pozostaje surowa.
Banki preferują doświadczonych partnerów z jasnym planem inwestycyjnym. Projekty spekulacyjne mają trudniejszą drogę do uzyskania finansowania.
Banki zwracają szczególną uwagę na lokalizację nieruchomości, strukturę najmu oraz parametry ESG. Największe zainteresowanie budzą nowe projekty realizowane w uznanych hubach logistycznych, wynajęte dla kilku lub kilkunastu renomowanych najemców”, – mówi Mira Kantor-Pikus, Partner, Equity, Debt & Alternative Investments w Capital Markets, Cushman & Wakefield.
Projekty z jednym najemcą są akceptowalne, o ile wspiera je długoterminowa umowa i wysoka jakość techniczna obiektu, umożliwiająca jego szybkie dostosowanie do potrzeb nowego lokatora.
Na rynku coraz częściej obserwuje się transakcje typu Sale and Leaseback. W tym modelu dotychczasowy właściciel sprzedaje nieruchomość, a następnie wynajmuje ją od inwestora na długi okres. Pozwala to na szybkie uwolnienie kapitału, który można przeznaczyć na inne cele: inwestycyjne lub operacyjne.
