Nie będzie to jednak wzrost równomierny. Coraz większe znaczenie mają jakość obiektów, dostęp do infrastruktury transportowej, możliwość automatyzacji oraz lokalizacja pozwalająca elastycznie obsługiwać zmieniające się modele dystrybucji.
Polska korzysta z kilku trendów jednocześnie
Według analizy Knight Frank europejski sektor logistyczny wchodzi w kolejną fazę rozwoju. Napędzają ją trwałe zmiany w handlu, produkcji i łańcuchach dostaw.
Polska ma korzystać z tego procesu dzięki dużemu rynkowi wewnętrznemu, rozwiniętej bazie przemysłowej, położeniu pomiędzy Europą Zachodnią i Wschodnią oraz wciąż konkurencyjnym kosztom działalności.
Polska ma wszystkie kluczowe atuty, które pozwalają jej korzystać z kolejnej fali zmian zachodzących na europejskim rynku logistycznym. Jesteśmy jednocześnie dużym rynkiem konsumenckim, ważnym hubem produkcyjnym i jednym z najważniejszych ogniw europejskich łańcuchów dostaw” – komentuje Przemysław Piętak, Director, Head of Industrial Agency w Knight Frank.
Ekspert wskazuje, że nearshoring, rozwój handlu internetowego oraz inwestycje infrastrukturalne będą nadal wspierać zapotrzebowanie na nowoczesne magazyny.
E-commerce nadal będzie zwiększał popyt
Jednym z najważniejszych motorów rynku pozostaje handel internetowy. Udział sprzedaży online w polskim handlu detalicznym ma wzrosnąć z około 10 proc. obecnie do ponad 23 proc. w 2032 r.
Taka zmiana zwiększy zapotrzebowanie na obiekty przygotowane do automatyzacji, szybkiej kompletacji zamówień i obsługi dużej liczby przesyłek. Szczególnie istotne będą lokalizacje miejskie i podmiejskie, z których można sprawnie realizować dostawy ostatniej mili.
Wraz ze wzrostem udziału e-commerce rosnąć będzie znaczenie nowoczesnych magazynów położonych blisko dużych rynków konsumenckich.
Dodatkowym czynnikiem może być ekspansja azjatyckich platform sprzedażowych. Chińscy operatorzy odpowiadają obecnie za mniej niż 5 proc. zasobu magazynowego w Polsce. Knight Frank zakłada jednak, że skracanie czasu dostaw i przebudowa modeli dystrybucji mogą zwiększyć ich obecność na europejskich rynkach, w tym w Polsce.
Nearshoring wzmacnia rolę Polski w produkcji
Drugim filarem wzrostu ma być przenoszenie produkcji bliżej głównych rynków zbytu. Firmy coraz częściej próbują ograniczać zależność od odległych lokalizacji i skracać łańcuchy dostaw.
Według prognoz udział produkcji realizowanej lokalnie ma wzrosnąć w najbliższych latach z 41 proc. do 48 proc.
Polska i inne kraje Europy Środkowo-Wschodniej mogą na tym skorzystać dzięki rozwiniętej bazie przemysłowej, dostępowi do rynków zachodnioeuropejskich oraz konkurencyjnym kosztom pracy i energii.
Nowe projekty produkcyjne zwiększają zapotrzebowanie nie tylko na fabryki, lecz także na magazyny komponentów, centra dystrybucyjne i zaplecze dla dostawców.
To wzmacnia znaczenie lokalizacji położonych przy głównych korytarzach transportowych i w pobliżu dużych ośrodków przemysłowych.
Wydatki obronne mogą zwiększać popyt pośrednio
Kolejnym czynnikiem wpływającym na rynek są rosnące nakłady na bezpieczeństwo i obronność. Polska planuje w 2026 r. przeznaczyć na ten cel około 4,8 proc. produktu krajowego brutto, co według analizy Knight Frank jest najwyższym poziomem wśród państw NATO.
Wpływ wydatków obronnych na rynek nieruchomości logistycznych ma być przede wszystkim pośredni. Większa aktywność produkcyjna, rozwój dostawców i podwykonawców oraz wzrost zapotrzebowania na komponenty mogą zwiększać popyt na powierzchnie przemysłowe i magazynowe.
Nie chodzi więc wyłącznie o obiekty związane bezpośrednio z przemysłem obronnym. Korzystać może także szerokie zaplecze kooperantów, operatorów logistycznych i firm obsługujących łańcuchy dostaw.
Najemcy patrzą już nie tylko na koszt
Knight Frank zwraca uwagę, że decyzje najemców coraz rzadziej opierają się wyłącznie na poziomie czynszu.
Liczy się odporność łańcuchów dostaw, dostępność infrastruktury, możliwość automatyzacji oraz lokalizacja zapewniająca elastyczność operacyjną” – mówi Dorota Lachowska, Head of Research w Knight Frank.
Według niej Polska dobrze odpowiada na te potrzeby i pozostanie jednym z kluczowych rynków wzrostu w regionie.
Coraz większą przewagę będą miały obiekty, które pozwalają szybko dostosować operacje do zmian popytu, przepływów towarowych i modeli dystrybucji.
Kolejny cykl będzie bardziej selektywny
Nowa faza rozwoju rynku logistycznego nie musi oznaczać jednakowego wzrostu we wszystkich lokalizacjach. Największe szanse mają nowoczesne magazyny położone w dobrze skomunikowanych miejscach, zapewniające dostęp do dróg, kolei i dużych rynków konsumenckich. Ważne będą również efektywność energetyczna, gotowość do automatyzacji oraz możliwość dostosowania powierzchni do potrzeb konkretnych najemców.
Starsze obiekty, słabiej skomunikowane lub niedostosowane do nowych wymagań technologicznych, mogą mieć większe trudności z utrzymaniem konkurencyjności.
Rynek będzie więc premiował nie tylko skalę, lecz także jakość. Popyt pozostanie silny, ale coraz częściej będzie kierowany do najlepszych aktywów i strategicznych lokalizacji.
Dzięki połączeniu dużego rynku konsumenckiego, rozwiniętego przemysłu, infrastruktury transportowej i rosnącego znaczenia w europejskich łańcuchach dostaw Polska pozostaje jednym z najważniejszych punktów na logistycznej mapie regionu. Kolejna fala wzrostu może jednak wyraźnie pogłębić różnice między nowoczesnymi obiektami w kluczowych lokalizacjach a magazynami, które nie nadążają za wymaganiami najemców.
