Polski rynek magazynowy przeszedł wiele zmian w czasie ostatnich 10 lat. Eksperci AXI IMMO, polskiej firmy doradczej działającej na rynku nieruchomości komercyjnych, wyróżnili 10 elementów, które uległy zmianie w tym okresie.
Pewne jest to, że rynek magazynowy w Polsce przeistoczył się z rozwijającego się sektora w dojrzały, ze stabilną perspektywą wzrostu na nadchodzące lata. Co więcej, jest obecnie wysoko oceniany przez inwestorów, choć 10 lat temu bardzo mocno odczuł skutki globalnego kryzysu.
10 najważniejszych zmian wskazanych przez AXI IMMO przestawia się następująco:
1. Podaż razy trzy
W ciągu 10 lat podaż powierzchni magazynowej w Polsce wzrosła trzykrotnie z 5,1 mln mkw. do ponad 15,7 mln na koniec 2018 r. Aktualnie w realizacji jest 1,9 mln mkw., czyli ponad 15 razy więcej niż na koniec kryzysowego 2009 r.
2. Popyt razy pięć
Od kryzysu do rekordowych wyników – tak można w skrócie podsumować dynamikę popytu w sektorze na przestrzeni 10 lat. W 2009 r. w całej Polsce wynajęto 765 tys. mkw. – mniej niż dziś wynajmuje się rocznie w regionie Warszawy (w 2018 r. popyt osiągnął wielkość około 1 mln mkw). W ubiegłym roku w całej Polsce wynajętych zostało 4,01 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Wynik na koniec zeszłego roku jest 5,2 razy wyższy niż ten z 2009 r.
3. Nowa i stara siła w strukturze popytu
W ciągu 10 lat branżą, która niezmiennie ma ponad 30 proc. udziałów w strukturze popytu jest segment logistyczny. Jednak kolejne miejsca w strukturze popytu zajęły nowe branże. Jedną z nich jest e-commerce. Udział e-handlu wzrósł z poziomu poniżej 1 do ponad 10 proc. i stale rośnie, zwłaszcza, że znacząca część firm logistycznych i sieci handlowych wynajmuje kolejne powierzchnie pod obsługę tego kanału sprzedaży.
4. Ostrożniejsza spekulacja
W 2009 r. zainteresowanie najemców gwałtowanie wyhamowało, rozpoczęte w 2008 r. inwestycje często w pełni spekulacyjne zostały wybudowane, ale nie wynajęte. Efektem tego była dostępność powierzchni gotowych od zaraz na poziomie 16,3 proc. Na przykład wynajem wybranych inwestycji w Błoniu pod Warszawą albo Piotrkowie Trybunalskim trwał kilka kolejnych lat. Dziś współczynnik powierzchni niewynajętej jest na rekordowo niskim poziomie 4,5 proc. Deweloperzy ponownie budują spekulacyjne, ale nauczeni doświadczeniem rzadko uruchamiają nowe inwestycje bez przynajmniej 40-procentowego zabezpieczenia umowami pre-let.
5. Stawki czynszów wracają do poziomów sprzed lat
W latach 2008 -2009 średnie stawki efektywne w lokalizacjach logistycznych wahały się od min. 2,3 do 2,8 euro/mkw., a bazowe wynosiły min. 3,3 – 3,5 euro/mkw. Obecnie widoczny na wszystkich rynkach wzrost czynszów spowodował ich powrót do poziomu sprzed lat. Stawki bazowe przyjmują wartości od 3,3 do 3,6 euro/mkw., a efektywne zaczynają się od 2,1 euro/mkw. przy większych powierzchniach i umowach najmu powyżej 5 lat.
6. Sprzedaż inwestycyjna razy dziesięć
10 lat temu z powodu załamania na rynkach finansowych sprzedaż inwestycyjna w sektorze komercyjnym została ograniczona do minimum. Produkty magazynowe pod względem bezpieczeństwa były oceniane dużo słabiej niż z sektora biurowego czy handlowego. W 2009 r. wolumen transakcji wyniósł 175 mln euro, aktualnie jest to wartość dziesięciokrotnie wyższa, bo ponad 1,8 mld euro. Kompresja stóp kapitalizacji w ciągu tego okresu przy najlepszych projektach wyniosła 150-200 punktów bazowych.
7. Pięć razy więcej dróg szybkiego
Długość dróg ekspresowych i autostrad zwiększyła się niemal pięciokrotnie z 765 km do 3730,7 km, kolejne 488 km ma zostać oddane w tym roku (dane z GDDKiA 2008 -2018). 10 lat temu poza odcinkami autostrad A2, A4 i A1, sieć nowoczesnych dróg ekspresowych w zasadzie nie istniała, a czasy przejazdów między największymi miastami w Polsce były dwu- lub trzykrotnie dłuższe niż dziś.
8. Nowe regiony na magazynowej mapie Polski
W 2009 r. rynek najmu nowoczesnych powierzchni magazynowych dotyczył głównie Warszawy, Górnego Śląska oraz Poznania, Polski Centralnej i Wrocławia. Teraz, poza nadal dominującymi pięcioma największymi hubami magazynowo-logistycznymi, podażą na poziomie powyżej 250 tys. mkw. legitymują się takie lokalizacje jak: Szczecin, Trójmiasto, Bydgoszcz, Kraków, Polska Wschodnia, woj. lubuskie.
9. Od rynku pracodawcy do rynku pracownika
10 lat temu przy wyborze lokalizacji magazynowej deweloperzy i najemcy brali pod uwagę przede wszystkim dostępność infrastruktury drogowej oraz możliwości połączenia z siecią dróg międzynarodowych. Dziś najważniejsza dla wielu branż jest dostępność kadr na rynku pracy. Poziom bezrobocia 10 lat temu wynosił 12,1 proc., zaś na koniec grudnia 2018 r. spadł o 6,3 punktów proc., do najniższego od 25 lat poziomu 5,8 proc. (dane z GUS 2008-2019).
10. Większa różnorodność formatów
W sektorze nieruchomości magazynowych dominowały inwestycje typu big-box przy głównych węzłach drogowych uzupełnione inwestycjami typu Small Business Unit, głównie na rynku warszawskim. Projekty BTS stanowiły ok. 10 proc. w strukturze nowej podaży. Dziś różnorodność i możliwości sektora są o wiele większe. Poza tradycyjnymi parkami logistycznymi powstają inwestycje miejskie, zwiększona jest liczba inwestycji typu cross-dock, BTS oraz projektów BTO realizowanych na własność dla klienta.
Fot. Pixabay/iKumpunen/public domain
