W sektor magazynowy w Polsce inwestują głównie Niemcy i Amerykanie. Rośnie też udział podmiotów z Azji i… RPA. Rodzimego kapitału jest jednak jak na lekarstwo, co może być zastanawiające dla zagranicznych inwestorów. Tym bardziej, że polskie magazyny mają konkurencję. Próbują z nami rywalizować inne kraje bloku postkomunistycznego.
W 2017 r. w europejskim sektorze nieruchomości logistycznych ulokowano rekordowe 41 mld euro, co stanowiło jedną piątą łącznej wartości transakcji inwestycyjnych na całym rynku nieruchomości komercyjnych.
Według najnowszego raportu firmy doradczej Savills (“Think outside the Big Box: Rynek inwestycyjny w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce”), polskie magazyny są coraz atrakcyjniejsze dla inwestorów zagranicznych. Świadczy o tym wzrost wolumenu transakcji w tym sektorze, średnio o 20 proc. w ostatnich trzech latach. Również w pierwszym półroczu br. obroty były rekordowe i wyniosły niemal 338 mln euro.
– Obserwujemy niezwykle dynamiczny rozwój rynku nieruchomości logistycznych, który napędzany jest głównie przez dwucyfrowe wzrosty w branży e-commerce i dążenie do zagwarantowania możliwie jak najszybszych dostaw. To z kolei stymuluje popyt na nowoczesną powierzchnię – mówi Tomasz Buras, dyrektor zarządzający w Savills.
Południowoafrykański fundusz wchodzi na rynek magazynowy
Wśród najbardziej aktywnych inwestorów na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce tradycyjnie dominują największe fundusze z Niemiec – takie jak DEKA i GLL, oraz nabywcy ze Stanów Zjednoczonych: Invesco, Hines, Hillwood, CBRE GI.
Trzy lata temu grono inwestorów poszerzyło się o państwowe fundusze majątkowe z krajów azjatyckich – CIC z Chin, EPF z Malezji i GIC z Singapuru, platformy zarządzania inwestycjami – Vestas Investment Management z Korei, oraz zamożnych inwestorów indywidualnych. W połowie br. południowoafrykański fundusz Redefine, dotychczas aktywny w sektorze handlowym i biurowym zawarł pierwszą transakcję na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce. Kupił od Panattoni dziewięć aktywów za ok. 200 mln euro. To nie koniec, Redefine chce mieć w swym portfelu kolejne obiekty magazynowe, za ok. 800 mln euro.
– W skali globalnej widoczny jest coraz większy napływ kapitału zagranicznego z Azji, a zwłaszcza z Chin. Do wzrostu zainteresowania sektorem logistycznym wśród inwestorów azjatyckich mogła się przyczynić strategiczna dla Chin inicjatywa Pasa i Szlaku, tj. budowy korytarza transportowego łączącego Europę z Chinami, która stanowi dużą szansę dla Polski – dodaje Tomasz Buras.
Polskie magazyny będą magnesem dla inwestorów?
Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec pierwszego półrocza 2018 r. wyniosły 14,2 mln mkw., co oznacza, że w ostatnich dwóch latach powiększyły się o ok. 42 proc. (choć według innych wyliczeń, sporządzonych przez Colliers International powierzchnia magazynów w Polsce przekroczyła już 15 mln mkw.). Popyt brutto w tym czasie sięgnął rekordowego poziomu 2,2 mln mkw., przyczyniając się do nieznacznego wzrostu czynszów.
Kluczem do wyceny dochodowej nieruchomości jest stopa kapitalizacji, czyli inaczej mówiąc – rentowność. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych na polskim rynku obniżyły się o ok. 25 punktów bazowych rok do roku. Wahają się od około 5,15 proc. dla obiektów wynajętych na długi okres pojedynczym i bardzo wiarygodnym najemcom, do około 6,40-6,75 proc. w przypadku nowoczesnych parków logistycznych zajmowanych przez wielu najemców, w największych hubach w Polsce.
Pozytywnym czynnikiem wpływającym na sektor jest zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe niezbędne do obsługi klientów sklepów internetowych. Z badań przeprowadzonych przez Prologis wynika, że 1 mld euro wydany w kanale online generuje zapotrzebowanie na nową powierzchnię logistyczną rzędu ok. 235 tys. mkw. Biorąc pod uwagę przewidywane wzrosty w e-commerce, przełoży się to na konieczność wybudowania w Europie dodatkowo 45 mln mkw. powierzchni magazynowej w najbliższych pięciu latach. Sporo tych inwestycji trafi do Polski, a do lokowania działalności logistycznej właśnie u nas zachęcać ma m.in. rozbudowująca się sieć autostrad i dróg ekspresowych.
– Dobra sytuacja na rynku najmu powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce oraz perspektywy wzrostu czynszów mogą być magnesem, który będzie przyciągał inwestorów zainteresowanych potencjałem wzrostu wartości i konkurencyjnych stóp kapitalizacji. Ze względu na dojrzałość największych rynków europejskich i niewystarczającą podaż odpowiednich produktów inwestycyjnych, inwestorzy poszukują możliwości lokowania kapitału na rynkach, które oferują wyższy poziom zwrotu z inwestycji oraz dostępność aktywów – konkluduje Tomasz Buras.
Wejście na polski rynek zapewni zwroty
Co do tego, że Polska przez najbliższe dwa-trzy lata pozostanie atrakcyjnym kierunkiem inwestycyjnym przekonany jest też Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE. Podkreśla, że w Europie Zachodniej jest dużo drożej i wejście do naszego kraju jest bardziej sensowne z punktu widzenia zwrotów.
– Choć niektórzy mówią o szczycie koniunktury na naszym rynku, to jednak widmo spowolnienia jest jeszcze odległe. Na przykład w Niemczech stopy procentowe wciąż są ujemne i niewiele wskazuje na ich szybką podwyżkę. Inwestorzy nie zwracają również dużej uwagi na sytuację polityczną w naszym kraju, gdyż ryzyko polityczne jest wszędzie – mówi Daniel Bienias.
Dodaje, że wśród zagranicznych inwestorów słychać opinię, iż na polskim rynku nieruchomości komercyjnych brakuje lokalnego kapitału. Dla inwestorów spoza Polski byłby to dowód na to, że sektor jest bardziej płynny i gwarantuje większe bezpieczeństwo inwestycji.
– To, że mówią to sami inwestorzy, może sygnalizować, że mamy z tym pewien problem w Polsce. Warto dodać, że zaangażowanie kapitału krajowego w pierwszym półroczu tego roku nie przekroczyło 2 proc. całkowitego obrotu – wylicza Daniel Bienias.
Polska jest jednym z kluczowych rynków nieruchomości magazynowych, ale konkurencja nie śpi. Na inwestycyjnym radarze, pojawiają się również inne kraje Europy Środkowej, Południowej i Wschodniej, głównie Czechy, Węgry i Chorwacja.
– Coraz częściej inwestorzy pytają też o Serbię i Słowenię – dodaje Daniel Bienias.
Fot. Pixabay/falco