Według raportu JLL, w ciągu ostatnich 15 lat deweloperzy magazynowi w Polsce wybudowali i wynajęli 29 mln mkw. powierzchni magazynowych. Wliczając starsze obiekty, krajowa baza magazynowa liczy już około 36 mln mkw. To jeden z najszybciej rozwijających się segmentów rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej.
Okres pandemii okazał się dla branży impulsem rozwojowym. Lockdowny i ograniczenia w handlu stacjonarnym spowodowały gwałtowny wzrost e-commerce, a wraz z nim skokowy popyt na nowe powierzchnie – od dużych centrów dystrybucyjnych, przez obiekty cross-dock, aż po miejskie magazyny dla logistyki ostatniej mili. Rozwinęły się także nowe formaty, m.in. modułowe Small Business Units, które łączą funkcję magazynową z biurową.
Nearshoring i cła napędzają rozwój
Po pandemii kolejnym impulsem dla rynku okazały się problemy z globalnymi łańcuchami dostaw i rosnące koszty transportu morskiego. Firmy zaczęły przenosić produkcję bliżej rynków zbytu – w ramach nearshoringu. Polska, dzięki niższym kosztom pracy oraz atrakcyjnym stawkom najmu w porównaniu do Europy Zachodniej, stała się jednym z głównych beneficjentów tego trendu.
Zdaniem Mateusza Polkowskiego, Head of Research & Consultancy – Poland & CEE w JLL, proces ten może przyspieszyć w związku z nowymi stawkami celnymi w relacjach USA – reszta świata, które zachęcają firmy do zabezpieczania łańcuchów dostaw bliżej Europy.
Polska na magazynowej mapie Europy
Raport podkreśla, że w 2025 roku Polska aspiruje do miana hubu magazynowego Europy. Przemawia za tym nie tylko rosnąca baza nowoczesnych powierzchni, ale także strategiczne położenie na skrzyżowaniu kluczowych szlaków transportowych.
Pojazd ciężarowy wyjeżdżający z Wrocławia w ciągu 8 godzin może dotrzeć do Warszawy, Wiednia, Bratysławy, Pragi, Berlina, środkowych Niemiec oraz portów w Szczecinie i Gdańsku – wyliczają autorzy raportu.
W ostatnich 15 latach Polska znacząco poprawiła infrastrukturę: długość autostrad i dróg ekspresowych wzrosła z 3000 km w 2015 r. do 5200 km obecnie, a docelowo ma sięgnąć 8000 km. Rozbudowano także porty lotnicze i morskie – gdański Baltic Hub jest dziś największym terminalem kontenerowym południowego Bałtyku.
Popyt hamuje, renegocjacje rosną
Choć perspektywy pozostają pozytywne, obecnie widoczne jest wyhamowanie nowego popytu. Coraz większe znaczenie mają natomiast renegocjacje umów najmu, a deweloperzy ostrożniej podchodzą do projektów spekulacyjnych, czyli takich, które nie mają jeszcze zabezpieczonych najemców.
Według danych JLL, deweloperzy posiadają grunty pozwalające na budowę kolejnych 20 mln mkw. powierzchni. To daje przestrzeń do dalszego rozwoju, jednak decyzje inwestycyjne będą zależeć od sytuacji makroekonomicznej oraz trendów w globalnym handlu.
Jeśli Polskę ominą negatywne skutki geopolitycznych zawirowań, sektor magazynowy powinien utrzymywać stabilny kurs rozwoju – podsumowuje Mateusz Polkowski.
