W Niemczech spadł popyt na nieruchomości logistyczne. Jak wyglądała sytuacja na rynku magazynowym w Polsce?

Czynsze w górę

Na przestrzeni 2023 roku w poszczególnych lokalizacjach utrzymywała się tendencja wzrostowa cen wynajmu. Według analityków BNP Paribas w ciągu ostatnich 12 miesięcy czynsze zarówno te najdroższe, jak i średnie wzrosły średnio o kolejne 9 proc. i 11 proc.

Najdroższą lokalizacją pozostaje Monachium (10,50 euro/mkw), ale Hamburg (8,10 euro/mkw) i Berlin (8 euro/mkw) również przekroczyły w ciągu roku granicę 8 euro/mkw. Na kolejnych miejscach plasują się Düsseldorf (7,90 euro), Frankfurt (7,85 euro) i Kolonia (7,70 euro). Czynsze za najlepsze nieruchomości w Zagłębiu Ruhry (7,60 euro) i Lipsku (5,90 euro) również znacząco wzrosły – odpowiednio o 27 proc. i 13 proc.Fakt, że poza Monachium i Lipskiem na wszystkich najważniejszych rynkach panują bardzo małe stawki czynszów typu prime pomiędzy 7,60 a 8,10 euro/mkw, wyraźnie wskazuje, że atrakcyjność rynkowa dużych regionów logistycznych jest ogólnie bardzo podobna.

Z kolei z analizy CBRE wynika, że czynsze za najlepsze nieruchomości logistyczne wzrosły w ubiegłym roku średnio o 13 procent, do poziomu 8,41 euro za metr kwadratowy miesięcznie.

Zakładamy, że w 2024 r. czynsze za najlepsze nieruchomości będą rosły już tylko zgodnie ze stopą inflacji” – prognozuje Rainer Koepke. W 2023 r. wiele stawek, które często są indeksowane do inflacji, znacznie wzrosło ze względu na inflację wynoszącą 5,1 proc.

Perspektywy na 2024 r.

Jeśli chodzi o prognozy na 2024 r. eksperci są umiarkowanie optymistyczni. 

Przynajmniej przez pierwsze miesiące nowy rok będzie prawdopodobnie rozwijał się w taki sam sposób, jak zakończył się stary – z dość powściągliwą dynamiką na rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych” – oczekuje dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistyki w CBRE.

 „Większa dynamika, przy założeniu poprawiającej się sytuacji gospodarczej, powinna doprowadzić do ponownego przekroczenia progu sześciu milionów metrów kwadratowych w 2024 r.” – dodał Koepke.

Spadek popytu w Polsce 

Ubiegły rok na polskim rynku nieruchomości przemysłowo-logistycznych podsumowała już firma doradcza Colliers. 

Jej analitycy podkreślają, że w 2023 r. w naszym kraju popyt na powierzchnie tego typu spadł aż o 30 proc. – zarówno w przypadku wolumenu brutto, jak również netto.

Duży spadek popytu rok do roku wynika z wysokiej wartości bazowej. Warto zaznaczyć, że w latach 2021–2022 powierzchnia magazynowa cieszyła się największym zainteresowaniem najemców w historii tego rynku, a obecny poziom popytu jest porównywalny do wyniku notowanego w 2020 r. Oznacza to, że wciąż jest on relatywnie wysoki – tłumaczy Antoni Szwech, analityk w dziale doradztwa i badań rynku w Colliers. 

Eksperci Colliers podkreślają, że trend wzrostowy stopy pustostanów trwał przez cały ubiegły rok. W trzecim kwartale 2023 roku wskaźnik na poziomie 7,7 proc. osiągnął najwyższą wartość na przestrzeni trzech lat. Wzrost wolnej powierzchni magazynowo-logistycznej wynika także z podaży nowych przestrzeni – około 2/3 wolnej powierzchni znajduje się bowiem w obiektach ukończonych po 2021 r. 
W ubiegłym roku analitycy Colliers odnotowali spadek wolumenu powierzchni w budowie. W 2022 r. osiągnął on jednak rekordowo wysoki poziom – 4,8 mln mkw, podczas gdy w II kwartale 2023 roku wyniósł 2,1 mln mkw.

W trzecim kwartale 2023 roku nastąpiło odbicie od trendu spadkowego do poziomu 2,5 mln mkw. Pomimo znacznego spadku wolumenu warto zaznaczyć, że utrzymuje się on na stabilnym poziomie, umożliwiającym zrównoważony rozwój rynku – podkreśla Antoni Szwech.

Firma doradcza wskazuje również na rosnącą popularność obiektów oferujących zielone rozwiązania, co ma odzwierciedlenie w wysokich poziomach certyfikatów przyznawanych budynkom.

Zielone rozwiązania stają się standardem we wszystkich branżach nieruchomości komercyjnych. W przypadku powierzchni magazynowo-logistycznych są one odpowiedzią na potrzeby deweloperów i najemców, którzy ze względu na rosnące ceny energii, a także by realizować cele ESG inwestują w „zielone” magazyny, z fotowoltaiką na czele – mówi Maciej Chmielewski, senior partner w Colliers.

2024 rok pod znakiem kilku zjawisk

Eksperci Colliers wskazują na następujące zjawiska, które wpłyną znacząco na rynek nieruchomości logistycznych w Polsce w 2024 r.:

– Dalszy rozwój sektora motoryzacyjnego
Analitycy zwracają uwagę, że w 2022 r. Polska była drugim, po Chinach, największym na świecie producentem baterii do samochodów elektrycznych pod względem możliwości produkcyjnych mierzonych w GWh (według raportu Polskiego Stowarzyszenia Paliw Alternatywnych). Liczba znanych już nowych inwestycji wskazuje, że elektormobilność będzie jednym z sektorów napędzających rozwój branży przestrzeni przemysłowo-magazynowych w nadchodzącym roku. Mowa tu m.in. o planach firm Umicore oraz PowerCo z grupy Volkswagen dotyczących budowy fabryki w Nysie, w której będą produkowane elementy do akumulatorów samochodów elektrycznych. Ponadto spółka ElectroMobility Poland potwierdziła zakup gruntu pod Jaworznem, gdzie mają być produkowane samochody elektryczne Izera, a w Pruszkowie produkcję baterii ma również rozpocząć polska spółka Impact Clean Power Technology.

– Złagodzenie trendu wzrostowego stopy pustostanów
Od początku roku 2022 r. stopa pustostanów znajdowała się w trendzie wzrostowym – w III kwartale 2023 r. wyniosła 7,7 proc. “Obecna wartość tego wskaźnika ma wpływ na zwiększenie konkurencyjności rynku powierzchni przemysłowo-magazynowych. Pozwala na łatwiejsze znalezienie odpowiedniej powierzchni dla najemców. Warto jednak podkreślić, że dalsze wzrosty stopy pustostanów mogą spowodować zmianę charakteru rynku na znacznie bardziej preferencyjny dla najemcy niż dla dewelopera” – podkreślają analitycy Colliers.
W związku z tym, że aktualnie aż 2/3 wolnej powierzchni przemysłowo-magazynowej znajduje się w obiektach mających mniej niż dwa lata, można się spodziewać, że deweloperzy ograniczą budowę nowych obiektów, aby najpierw skupić się na zapełnieniu najemcami już istniejących obiektów.

Przy założeniu ograniczonej nowej podaży, stopa pustostanów w 2024 r. nie powinna przekroczyć poziomu 10 proc. Spodziewamy się złagodzenia trendu wzrostowego dla tego wskaźnika” – prognozuje Maciej Chmielewski.

– Stabilizacja stawek czynszów
Od początku 2022 roku znacznie wzrosły zarówno stawki bazowe, jak i efektywne czynszów. Było to wynikiem m.in. wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wyższych kosztów finansowania projektów oraz pogorszenia się nastrojów funduszy inwestycyjnych.
Zdaniem Jana Barbasiewicza, partnera w Colliers, w tym roku relatywnie wysoka dostępność już istniejących powierzchni przemysłowo-magazynowych może spowodować lekką presję na obowiązujące stawki czynszów. “Spodziewamy się wygładzenia trendu wzrostowego, a w niektórych przypadkach nawet obniżenia obowiązujących stawek czynszu” – przewiduje Barbasiewicz.

– Większa aktywność inwestycyjna
Według ekspertów Colliers stabilizacja sytuacji gospodarczej w Polsce w 2024 roku pozwoli na zwiększenie aktywności inwestorów. W czasie poprzednich 12 miesięcy można było zaobserwować osłabienie na tym polu.

Prognozy gospodarcze dają podstawę do poprawy poziomu inwestycji, zwłaszcza na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych. Według prognoz NBP inflacja z 50-proc. podobieństwem znajdzie się w przedziale 3,2 proc. – 6,2 proc., a wzrost PKB wyniesie między 1,9 proc. a 3,8 proc. Ekonomiści Banku Gospodarstwa Krajowego spodziewają się, że stopy procentowe mogą osiągnąć poziom nawet 4,25 proc.” – czytamy w raporcie firmy doradczej.

– Rozwój transportu morskiego
Powierzchnie magazynowe, logistyczne i przemysłowe w regionach nadbałtyckich mogą skorzystać na rozwoju infrastruktury morskiej w Polsce. Mowa tu m.in. o budowie kolejnego głębokowodnego nabrzeża w terminalu kontenerowym Baltic Hub, która ma się zakończyć w 2024 r., a także o rozbudowie portu w Świnoujściu i budowie portu zewnętrznego w Gdyni umożliwiającej obsługę kontenerowych statków oceanicznych o parametrach Baltmax o długości do 430 m.