Masz newsa? Powiedz nam o tym!

To, że obecnie sytuacja na rynku magazynowym wygląda dobrze wcale nie oznacza, że tak będzie nadal. Nie jest wykluczone, że niektórzy inwestorzy będą musieli na nowo przemyśleć swoją strategię, inni – na jakiś czas nawet wstrzymają inwestycje. Prognozy na 2021 rok są ciekawe.

Mimo krótkoterminowych zawirowań inwestycyjnych i wstrzymywanych decyzji na początku pandemii, rynek obiektów magazynowych rozwija się. Cały czas, za sprawą boomu na e-commerce, ale i sporego popytu ze strony przedsiębiorstw produkcyjnych potrzebna jest nowa powierzchnia. Raporty pokazują, że polski rynek magazynowy przechodzi pandemię “suchą stopą” i notuje dobre wyniki.

Aż trzy czwarte popytu na powierzchnię magazynową w 2020 r. stanowiły nowe umowy i ekspansje. Analitycy liczą się z tym, że najbliższe miesiące mogą przynieść kolejne zmiany. Magazyny są bowiem częścią złożonego łańcucha dostaw i ewentualne zawirowania gospodarcze, w tym spadek konsumpcji również mogą mieć wpływ na ten segment rynku. 

Coraz mniej “białych plam”

Magazynowa mapa kraju jest stabilna: region warszawski i łódzki, Górny i Dolny Śląsk, Wrocław, Poznań, Kraków – to lokalizacje, w których popyt jest największy. Dochodzi do tego Trójmiasto. Dotychczas potencjał regionu nie był wykorzystany, teraz jeśli chodzi o budowaną powierzchnię, liczbę najmów, ta lokalizacja osiąga poziomy inwestycji jak w przypadku Wrocławia czy Poznania. Podobnie z aglomeracjami leżącymi blisko zachodniej granicy (Gorzów, Zielona Góra, Legnica czy Szczecin), atrakcyjnymi z racji położenia i bliskości Niemiec. 

Odkrywane są nowe lokalizacje, np. rozpoczęto budowę Panattoni Park Kalisz w południowo-zachodniej części strefy przemysłowej miasta.  Pierwsi klienci, tzn. operatorzy logistyczni, działania w obiekcie rozpoczną w kwietniu 2021 r.

Od dawna inwestujemy w Wielkopolsce, dostrzegając ogromny potencjał regionu. Przy bardzo dobrym dostępie do pracownika i bogatej ofercie terenów inwestycyjnych, Kalisz staje się doskonałą alternatywą dla stolicy województwa komentuje Katarzyna Osińska, development director w Panattoni.

Nowe terminale logistyczne wraz z centrami magazynowymi powstają też na tzw. “ścianie wschodniej”, w Chełmie i na Podlasiu, w Sokółce, a nowoczesny terminal przeładunkowy dla DB Schenker budowany jest na terenie Parku Naukowo-Technologicznego “Rzeszów- Dworzysko”. Deweloper zakończy inwestycję już na początku tego roku. DB Schenker będzie miał do dyspozycji 57 doków oraz 200 miejsc parkingowych (w tym 30 dla ciągników z naczepami).  

Nie oznacza to, że tradycyjne lokalizacje idą w zapomnienie. GLP kończy np. budowę Warsaw II Logistics Centre w podwarszawskich Jankach (łącznie 32 tys. mkw. powierzchni magazynowej), zapowiada też dwie kolejne budowy w okolicach stolicy, jak również kontynuację swojej flagowej inwestycji w Gdańsku. Tam przygotowuje się do rozbudowy Pomorskiego Centrum Logistycznego na działce sąsiadującej z Głębokowodnym Portem Kontenerowym DCT. Oprócz tego szykuje także rozbudowę jednego z centrów w Poznaniu. W najbliższym czasie rozpocznie też nową inwestycję w Lędzinach koło Tychów, gdzie istnieje możliwość budowy ok. 110 tys. mkw powierzchni magazynowej. Z kolei w podwrocławskich Magnicach może powstać nawet ok. 230 tys. mkw do wynajęcia. 

Deweloperzy będą powiększać “banki ziemi”

Interesująca powierzchnia dostępna pod magazyny, niestety kurczy się. Wielu inwestorów właśnie teraz chce powiększyć swoje “banki ziemi”.

W najbliższym czasie będziemy koncentrować się na rozbudowie już istniejących parków, jednocześnie poszukując nowych możliwości inwestycyjnych i terenów pod budowę kolejnych parków logistycznych stwierdził na łamach prasy branżowej Bartłomiej Hofman, managing director P3 logistic parks w Polsce.

Rozwój małych magazynów miejskich (SBU – Small Business Units), na potrzeby e-commerce, ale nie tylko – to jedna z kluczowych tendencji na rynku.

– Będziemy nadal obserwować szybki rozwój sektora e-handlu oraz intensyfikację działań firm z branży kurierskiej. Branża e-commerce w Polsce ma jeszcze ogromne pole do rozwoju. Jak na razie zakupy przez internet robi poniżej 10 proc. Polaków. Dla porównania w Wielkiej Brytanii ok. 18 proc. populacji. Już samo osiągnięcie tego poziomu rysuje bardzo obiecujące perspektywy – mówi Maciej Chmielewski, senior partner w Colliers International.

Szefostwo ID Logistics zapowiada np. uruchomienie centrum logistycznego dla e-commerce oraz nowego centrum dystrybucji i wielotemperaturowego magazynu blisko Łodzi dla sieci handlowej E. Leclerc. Ofertę SBU rozwija także Panattoni. W tej formule, z najmniejszymi modułami o powierzchni 1380 mkw. powstaje m.in. wspomniane już centrum magazynowe Panattoni w Kaliszu. 

Również z myślą głównie o logistyce miejskiej rozpoczęto prace nad nową częścią SEGRO Business Park Warsaw, Żerań. Wyburzany jest istniejący obiekt, SEGRO zrealizuje w tym miejscu własny projekt deweloperski.

Prognozy na 2021 rok – wynająć, ale na krótko

Pandemia wywołała pewną nerwowość także na magazynowym rynku. Najemcy w wielu przypadkach renegocjują umowy, a nowe podpisywane są na nieco innych niż wcześniej warunkach. W zgodnej opinii uczestników rynku również w tym roku wzrośnie (nawet o jedną trzecią) liczba umów krótkoterminowych. Wirginia Leszczyńska, COO, DL Invest Group w wypowiedzi dla periodyku “Magazynowanie i dystrybucja” podkreśla, że najem krótkoterminowy pozwala na nawiązywanie relacji z nowymi klientami, jak również na wspieranie najemców w obecnie trudnej do przewidzenia sytuacji na rynku. Jest to również ciekawe doświadczenie pod kątem analizy zapotrzebowania na rynku powierzchni przemysłowych.

Realizowanie inwestycji typu BTS (build-to-suit), a zatem projektów zabezpieczonych umowami najmu jeszcze przed rozpoczęciem budowy, a wstrzymywanie lub przesuwanie w czasie inwestycji typu spekulacyjnego (ich budowy zostaną uruchomione po podpisaniu umów zabezpieczających) to kolejne ze zjawisk, z którymi będziemy mieć do czynienia także w 2021 r. To również rezultat pandemii, która zmieniła podejście deweloperów do inwestycji spekulacyjnych. Część projektów jest odwoływanych lub odraczanych z powodu niepewności.  

Zgodnie z przewidywaniami z wiosny 2020 roku,  firmy widząc konieczność reorganizacji dotychczasowego łańcucha dostaw, skracają go minimalizując potencjalne ryzyko utraty płynności w przepływie towarów.

– Firmy z krótkimi, lokalnymi łańcuchami dostaw są w ograniczonym stopniu narażone na skutki zamknięcia granic. Doświadczenia lockdownu skłoniły więc wielu przedsiębiorców do zwiększenia zapasów. Nikt nie chce zamrażać kapitału, ani ponosić nadmiernych kosztów magazynowania towaru, ale pandemia pokazała, jak ważny jest odpowiednio duży margines bezpieczeństwa. W dalszej przyszłości niektóre firmy przeniosą zapewne część produkcji z Azji do łatwiej dostępnych krajów europejskich, w tym do Polski – mówi Maciej Chmielewski.

Wymagania najemców rosną

W zgodnej opinii analityków rynek nieruchomości logistycznych w Polsce będzie się rozwijał wraz z dalszym wzrostem cyfryzacji społeczeństwa oraz e-handlu. Zauważalną tendencją jest wzrost popytu na magazyny najwyższej jakości. W GLP nie ukrywają, że oferowane budynki są coraz bardziej „smart”, co widać na przykładzie Warsaw II Logistics Centre. Ponadstandardowa wysokość budynku pozwala na składowanie do 12 metrów w górę, co przekłada się na oszczędności, umożliwiając wynajęcie nawet o jedna piątą mniej powierzchni niż w typowej hali. To jeden z niewielu takich budynków zrealizowanych spekulacyjnie w Polsce.

Inne udogodnienia to podwójna głębokość pierwszej nawy hali, doświetlenie hali dodatkowymi świetlikami (ułatwienie pracy w strefie załadunku; oszczędności w zużyciu energii). Najnowsze budynki mogą być zasilane energią ze źródeł odnawialnych dzięki wzmocnionej konstrukcji dachu, umożliwiając montaż paneli fotowoltaicznych. Dodatkowo, system Smart Metering pozwala klientom na bieżąco monitorować zużycie mediów i efektywnie zarządzać związanymi z tym kosztami. 

Innym przykładem jest budowany w Rzeszowie terminal przeładunkowy dla DB Schenker. Obiekt będzie wyposażony m.in. w kolektory słoneczne do podgrzania wody użytkowej i system urządzeń grzewczo-wentylacyjnych z 90-procentowym odzyskiem ciepła. Optymalizację operacji logistycznych wspomoże inteligentny system wymiarowania dla ładunków oraz platforma online do obsługi przesyłek. W tym duchu powstaje też obiekt dla DB Schenker w Świdniku, w którym zastosowane zostanie nowoczesne i bezpieczne wyposażenie, m.in. ciche wózki widłowe o napędzie elektrycznym, oświetlenie typu LED, czy urządzenia pozwalające na odzysk ciepła.

Wyburzyć opuszczoną fabrykę, zbudować magazyn

W najbliższych miesiącach nasili się trend przywracania do życia starych terenów poprzemysłowych. W ramach inwestycji typu brownfield Panattoni realizuje w ten sposób zasady tzw. gospodarki cyrkularnej. Najnowsze z nich to rozbiórka starej cementowni na terenie Nowej Huty, w miejscu której powstanie City Logistics Kraków I o powierzchni 36,5 tys. mkw oraz budowa parku na terenie dawnego elewatora zbożowego w centrum Konina.

-
+

Fot. Panattoni

Realizacje typu brownfield stanowią już ponad 10 proc. wszystkich inwestycji Panattoni i w najbliższych miesiącach zwiększą swój udział. Pierwszy z budynków City Logistics Kraków, o pow. 14,5 tys. mkw, powstaje na miejscu rozebranego zakładu produkcji betonu. Będzie gotowy we wrześniu tego roku.

Rozpoczęła się też budowa parku na terenie starego elewatora zbożowego w centrum Konina. W ramach rewitalizacji tego obszaru stary elewator rozebrano, a surowce z rozbiórki poddano recyklingowi. Na oczyszczonym obszarze powstał już pierwszy, nowy budynek o pow. 6,5 tys. mkw, a kolejne są w planach.

– Tereny poprzemysłowe to zazwyczaj zdegradowane, leżące odłogiem obszary z długoletnią historią i przede wszystkim często z zanieczyszczonymi gruntami. Wymagają rozbiórek, ale także i remediacji zanieczyszczonej ziemi, by ograniczyć ryzyko negatywnego oddziaływania na środowisko i zdrowie ludzi – wyjaśnia Piotr Kociołek, environmental director w Panattoni.

Fot. Bartosz Wawryszuk

Komentarze

comments0 komentarzy
thumbnail
Aby ustawić powiadomienia o komentarzach - przejdź do swojego profilu