Magazynów typu SBU (Small Business Unit) szybko przybywa. Sprzyja temu rosnące w logistyce znaczenie tzw. ostatniej mili. I tak będzie nadal. Analitycy Savills swego czasu uznali właśnie rozwój SBU jako jeden z dziesięciu kluczowych trendów, jakie dotyczyć będą nieruchomości komercyjnych w najbliższych latach.
SBU to obiekty biznesowe, które można przeznaczyć zarówno na niewielkie magazyny, jak i lekką produkcję czy biura.
O ile wielkopowierzchniowe magazyny powstają poza miastami (możliwość najmu powierzchni co najmniej 2-2,5 tys. mkw. ), a głównymi najemcami są firmy logistyczne, dystrybutorzy, sieci handlowe i firmy związane z lekką produkcją, o tyle SBU adresowane są dla branż wymagających mniejszych formatów. W tego typu obiektach istnieje możliwość najmu znacznie mniejszych powierzchni, już od 500-800 mkw” – tłumaczą eksperci z AXI IMMO.
Argumentów jest więcej, zaletą SBU jest również możliwość połączenia części magazynowej z w pełni funkcjonalnymi modułami o innym przeznaczeniu. To bywa istotne dla firm, które w jednym miejscu chcą mieć zarówno magazyn, jak i np. biuro. Zresztą powierzchnia biurowa w obiektach typu SBU oferuje wyższy standard niż w typowych magazynach typu big box. Dodatkowo oferta SBU to także możliwość stworzenia, w ramach jednego wynajmowanego modułu, powierzchni ekspozycyjnej lub wystawienniczej, a to może być kluczowe dla dynamicznie rozwijających się firm e-commerce.
Dla ich najemców oprócz funkcjonalności, ważny jest także wygląd budynku, ich biura są nierzadko swoistą wizytówką firmy.
W Prologis dodają, że SBU to budynek położony na terenie miasta, skrojony na miarę potrzeb małych i średnich przedsiębiorstw, w którym kilku niezależnych klientów może wynająć mniejsze powierzchnie magazynowe. W budynkach SBU zapewniane są profesjonalne usługi zarządzania, przez co możliwe jest prowadzenie działalności logistycznej i operacyjnej pod jednym dachem.
Inwestycje SBU znajdują się w obrębie miast, najczęściej w dzielnicach biznesowo-przemysłowych, z dobrym dostępem do centrum miasta i komunikacji.
Wyższe koszty najmu
Najemcami SBU są bardzo często firmy z branży informatycznej, farmaceutycznej, prowadzące działalność usługową lub handlową oraz realizujące dystrybucję na rynek lokalny. Od wielkopowierzchniowych big boxów tego typu magazyny różnią się się przede wszystkim samą lokalizacją, są też od nich bardziej elastyczne. Mają rozwiązania umożliwiające zaadaptowanie powierzchni do wymagań najemców z różnych branż (poszczególne pomieszczenia można dostosować do indywidualnych potrzeb użytkowników, zarówno pod względem ich wielkości, jak i układu). To poszerza grono potencjalnych najemców, ale też kosztuje więcej. Z racji położenia SBU, na obszarach największych miast należy liczyć się z wyższymi kosztami najmu, niż w przypadku dużych magazynów poza miastami.
To oczywista konsekwencja wyższych cen gruntów w miastach, jak i kosztów realizacji samych inwestycji (w miastach są po prostu droższe). Potwierdzają to eksperci Savills. Jak podają, za wynajem małych modułów (SBU) nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w I kwartale br. trzeba było zapłacić nawet do nawet 5,25 euro/mkw miesięcznie, podczas cena modułów wielkopowierzchniowych wynosiła (w zależności od regionu) od 2,7 do 4,4 euro/mkw miesięcznie.
Miejskie magazyny będą zyskiwać na znaczeniu
Rozwój magazynów SBU w Polsce zapoczątkowano w Warszawie, i tu ciągle ich jest najwięcej. Aktualną podaż szacuje się na około 700 tys. mkw. Obiekty lokalizowane są tam gdzie wolnych gruntów jest ciągle sporo, a potrzeby duże. Mowa chociażby o Okęciu, Żeraniu, Ursusie. Sporo obiektów tego rodzaju jest też w Krakowie (inwestują w nie m.in. 7R oraz BIK), jak również w miastach Górnego Śląska, m.in. w Chorzowie i w Sosnowcu (7R, Prologis).
Konkretnych przykładów jest zresztą znacznie więcej. Sporą powierzchnią SBU dysponuje np. Prologis Park Poznań III. To 14 tys. mkw. Minimalny moduł do wynajęcia ma 1,6 tys. mkw, a wielkość biura przypadającego na moduł magazynowy to 115 – 360 mkw. Walorem obiektu jest niewielka (6 km) odległość od centrum miasta i 300 m od autostrady. Podobne warunki obowiązują zresztą w innych magazynach typu SBU będących w dyspozycji Prologis Park Wrocław III (jedyny tego rodzaju budynek z małymi modułami magazynowymi, a funkcjonujący w sąsiedztwie wrocławskiego lotniska) oraz Prologis Park Chorzów (centrum dystrybucyjne położone na zachodnich krańcach Katowic, w sąsiedztwie autostrady A4).
Waimea zachęca natomiast np. do zainteresowania magazynem w Kajetanach pod Warszawą. To łącznie ok. 9 tys. mkw, na których znalazł się budynek usługowo-magazynowy klasy A wraz z infrastrukturą towarzyszącą, placami manewrowymi i parkingami. Budynek zaprojektowano z podziałem na moduły mogące pełnić funkcje usługowo-handlowe oraz magazynowo-produkcyjne. Powierzchnie modułów magazynowych zaczynają się od 250 mkw wraz z towarzyszącą powierzchnią biurowo-socjalną od 49 mkw. Wśród zalet operator wymienia to, że powierzchnie magazynowe i socjalne są gotowe do natychmiastowego rozpoczęcia działalności, że obiekt jest dobrze skomunikowany z trasą S7, S8 i autostradą A2 oraz, że zapewnia szybki dojazd do lotniska na Okęciu. Dla potencjalnych klientów ważne są też szczegóły techniczne, w tym przypadku wysokość składowania w świetle wynosi 8 m, każdy moduł ma bramę wjazdową z poziomu “0” (do każdego modułu przynależą trzy miejsca postojowe).
Analitycy rynku nie mają wątpliwości, że w najbliższych latach inwestycje miejskie typu SBU będą zyskiwały na znaczeniu. Listę przedsięwzięć tego typu ma w przygotowaniu np. 7R (City Flex) i Panattoni rozwijające format w ramach inwestycji City Logistics w Warszawie, Wrocławiu i innych dużych miastach Polski.
Dla e-handlu lokalizacja w granicach miasta będzie koniecznością
W przypadku 7R mowa np. o obiekcie typu SBU w Łodzi, czwartym projekcie w ramach rozwijanego przez dewelopera w całym kraju konceptu miejskich magazynów (8,3 tys. mkw).
– Konsekwentnie realizujemy plan budowy sieci miejskich magazynów 7R City Flex Last Mile Logistics. Jest to nasza odpowiedź na rosnące wśród klientów zapotrzebowanie na obiekty w atrakcyjnej lokalizacji, w granicach administracyjnych aglomeracji, umożliwiające elastyczną aranżację powierzchni magazynowej, produkcyjnej albo wystawienniczej, uzupełnionej o wysokiej klasy przestrzeń biurową – mówi Bartłomiej Krawiecki, członek zarządu spółki 7R.
O tym jak duży jest potencjał rynku dla obiektów magazynowych typu SBU, świadczy realizacja konceptu City Logistics. W jego ramach Panattoni uruchomiło 5 lokalizacji w Polsce, z czego 3 w Warszawie. Wszystkie są dobrze skomunikowane z centrami miast i trasami wylotowymi. Części magazynowe obiektów przeznaczone są zarówno na składowanie, jak i lekką produkcję, a także tworzenie punktów dystrybucji.
– Obiekty mają duży komponent biurowy, który może pełnić funkcje reprezentacyjne dla firmy i dodatkowo jest tańszy aniżeli w centrum miast. Wszystko po to, aby z powierzchni magazynowej wewnątrz granic miast mogły skorzystać zarówno duże przedsiębiorstwa, jak i mniejsze – firmy z sektora e-commerce (…). A biorąc pod uwagę obecnym rozwój sektora e-commerce, posiadanie/wynajmowanie magazynów w granicach miast przez przedsiębiorstwa prowadzące sprzedaż będzie koniecznością – zaznaczył w wypowiedzi dla „TOP Logistyk” Michał Samborski, development director w Panattoni Europe.
Coraz częściej mowa też o połączeniu w jednym kompleksie obiektów kilku funkcji, w tym SBU. Przykładem jest inwestycja 7R Park Lublin, zespół obiektów magazynowych zlokalizowanych w przemysłowej części miasta. Położenie inwestycji 7R Park Lublin zaledwie 3 km od obwodnicy miasta zapewni dostęp do dróg ekspresowych S12 oraz S19, a infrastruktura drogowa i kolejowa miasta ma umożliwić najemcom parku prowadzenie operacji logistycznych na terenie kraju oraz za jego wschodnią granicą. Z kolei lokalizacja w dzielnicy przemysłowej, blisko centrum miasta, pozwala na wdrożenie rozwiązań charakterystycznych dla magazynów miejskich.
– Nasz lubelski kompleks, ze względu na położenie w granicach miasta, zaoferuje najemcom obiekty wielofunkcyjne. Znajdą się wśród nich duże hale magazynowe, powierzchnie dostosowane do prowadzenia działalności produkcyjnej oraz małe moduły ok. 2 tys. mkw, typowe dla naszych magazynów miejskich City Flex. Łącząc różne parametry budynków w jednym parku logistycznym, chcemy stworzyć elastyczną ofertę odpowiadającą na różne potrzeby najemców – dodaje Maciej Krawiecki, head of leasing w 7R.
Dla deweloperów to trudniejsze projekty
Wiadomo też, że w przyszłości firmy (zarówno te małe, jak i duże) będą coraz chętniej zlecać prowadzenie procesów logistycznych wyspecjalizowanym zewnętrznym operatorom, właśnie realizującym zadania na bazie hal SBU. Nie brakuje również głosów, że rolę SBU przejmą w ciągu najbliższych paru lat niektóre działające obecnie w obrębie miast magazyny typu big box.
Wśród kluczowych kwestii decydujących o ich powodzeniu jest to, jak elastyczna jest powierzchnia i czy istnieje możliwość dostosowania jej do indywidualnych wymagań najemcy. Ważne jest również to, czy w budynku istnieje możliwość zaaranżowania dodatkowej powierzchni biurowej lub ekspozycyjnej, oraz czy istnieje możliwość szybkiej obsługi magazynu przez samochody dostawcze i ciężarówki. Istotna jest ponadto kwestia dostępu do parku magazynowego (24 godz. na dobę) oraz jak wyglądają kwestie związane z ochroną.
Są korzyści, są i bariery. Z punktu widzenia deweloperów, projekty SBU są bowiem coraz bardziej skomplikowane w realizacji. Przede wszystkim ze względu na trudności z pozyskaniem w miastach odpowiednich gruntów oraz z powodu ślimaczących się procedur środowiskowych.
Fot. Waimea
