Mniej magazynów w budowie. Czy to już koniec boomu na polskim rynku?

Epidemia zwiększyła zainteresowanie zakupami online, a przerwa w handlu stacjonarnym i niepewność dostaw skłoniła część firm do tego, by możliwie szybko zagwarantować sobie dostęp do większej powierzchni składowej. Tym samym wzrosło zapotrzebowanie na przestrzeń magazynową, której w I połowie 2020 r. wynajęto niemal 2,43 mln mkw. To o jedną czwartą więcej niż w tym samym okresie poprzedniego roku i o 6 proc. więcej, niż w najbardziej intensywnym dotychczas półroczu w 2018 r. – wskazuje najnowszy raport CBRE „Rynek powierzchni magazynowych w Polsce”. 

Tu i ówdzie pojawiły się nawet hurra optymistyczne prognozy. Czy słusznie? Pewne wątpliwości akcentuje Beata Hryniewska, szefowa działu powierzchni magazynowych i logistyki w CBRE.

– Widzimy silne zainteresowanie ze strony klientów z branży e-commerce, ale także ze strony firm produkcyjnych różnych sektorów. Wśród deweloperów widać większą ostrożność przy rozpoczynaniu nowych inwestycji magazynowych. Nadal zabezpieczają działki w tych sprawdzonych, jak i mniej popularnych lokalizacjach, ale rozpoczęcie budowy jest silniej uwarunkowane znalezieniem najemcy – mówi Beata Hryniewska.  

Owe “rozpoczęcie budowy” ma fundamentalne znaczenie. Okazuje się bowiem, że wprawdzie rynek jest “rozpędzony”, a w budowie znajduje się obecnie ponad 1,9 mln mkw nowoczesnej powierzchni przemysłowo-logistycznej w całej Polsce, co jest poziomem porównywalnym do tych z końca roku zarówno 2019 r., jak i 2018 r., jednak trudno nie dostrzec większej ostrożności przy rozpoczynaniu nowych inwestycji przez deweloperów. Dość powiedzieć, że liczba rozpoczętych budów w II kwartale spadła w stosunku do I kwartału br. prawie połowę, a od wyniku uzyskanego w II kwartale poprzedniego roku była niższa o jedną trzecią.  

Specjaliści z Savills Polska nie widzą jednak podstaw do obaw, sygnalizując, że w istocie mamy do czynienia jedynie ze zmianą strategii działania deweloperów. Są mniej skłonni do rozpoczynania nowych inwestycji, a wysoki wolumen powierzchni w budowie wynika głównie z wcześniej rozpoczętych procesów. Eksperci podkreślają jednocześnie, że prawie 60 proc. powierzchni rozpoczętych budów w II kwartale br. znajduje się w jednym projekcie. 

Obserwatorzy rynku zgodnie zauważają zwiększoną awersję do ryzyka wśród deweloperów, którzy budują mniej spekulacyjnych powierzchni. Ich udział na koniec czerwca wyniósł 38 proc., podczas gdy jeszcze we wrześniu 2019 r. było to 54 proc. Zdaniem ekspertów CBRE to efekt rosnącego znaczenia magazynów miejskich, tzw. „ostatniej mili” i trendu dopasowania inwestycji do konkretnych potrzeb najemcy. To, że deweloperzy będą bardziej ostrożni w uruchamianiu kolejnych projektów o charakterze spekulacyjnym uwidoczni się zwłaszcza tam, gdzie już teraz jest dość wysoki odsetek dostępnej powierzchni magazynowej w istniejących i realizowanych projektach, np. Wrocławiu i Górnym Śląsku.

Najem krótkoterminowy zyskał popularność

Z raportów branżowych wynika, że COVID-19 spowodował też wyraźny wzrost zainteresowania umowami krótkoterminowymi. 

Warto przypomnieć, że w pierwszej połowie br. w Polsce wynajęto 2,4 mln mkw powierzchni, czyli o około jedną czwartą więcej, niż przed rokiem. Jak wynika z analiz Savills, większość z wynajętej w I połowie roku powierzchni to rezultat nowych umów. Renegocjacji było stosunkowo niewiele – takie kontrakty  dotyczyły zaledwie ok. 600 tys. mkw. W Savills potwierdzają jednocześnie, że wolumen transakcji najmu na okres poniżej jednego roku był od stycznia do końca czerwca tego roku wyższy niż w poprzednich latach przez cały rok. 

– Między kwietniem a czerwcem w ramach umów krótkoterminowych tj. tych nieprzekraczających 2 lata odnotowaliśmy rekord wynoszący 262 tys. mkw wynajętej powierzchni. Tak duże zapotrzebowanie wynikało głównie ze względu na rosnącą sprzedaż w kanale e-commerce. Dodatkowo niektórzy klienci przyjęli strategię, aby realizować część ekspansji za sprawą tymczasowych umów najmu – mówi Anna Głowacz, dyrektor w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych AXI IMMO.

Wiadomo, że część popytu została wygenerowana przez transakcje najmu lub przedłużenia, które obejmowały preferencyjne warunki oferowane najemcom w związku z pandemią koronawirusa.

– Moglibyśmy oczekiwać, że niektóre transakcje zostaną sfinalizowane w późniejszych latach, jednakże ze względu na wyjątkową sytuację, zaistniały przesłanki do wcześniejszej renegocjacji warunków najmu. Firmy, które najbardziej odczuły negatywne konsekwencje pandemii, zwróciły się do wynajmujących o wsparcie polegające najczęściej na odroczeniu lub tymczasowym obniżeniu kosztów w zamian za przedłużenie umowy najmu – wyjaśnia Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w Cushman & Wakefield.

Dodaje, że mimo dobrych wyników ostrożnie należy podchodzić do stwierdzenia, że ten rok będzie rekordowy dla rynku magazynowego. Decydujące będą najbliższe miesiące.

– Ostatnie miesiące pokazały pozytywne tendencje do stopniowego powrotu firm do normalnej działalności gospodarczej wraz z dalszym łagodzeniem obostrzeń. Niektóre firmy negocjują lub finalizują już nowe projekty i spodziewamy się, że cały sektor będzie lepiej przygotowany na potencjalne ryzyko wystąpienia drugiej fali epidemii – mówi Joanna Sinkiewicz.

Koniec boomu? Niekoniecznie

Co dalej? Wszystko wskazuje, że wobec spadku liczby inwestycji o charakterze spekulacyjnym wzrośnie zainteresowanie innymi formami. 

Klienci, a zatem przyszli użytkownicy magazynów stoją obecnie przed decyzją – jaka forma inwestycji będzie lepsza w perspektywie następnych kilku, kilkunastu lat: obiekt szyty na miarę, a zatem BTS (build to suit), czy przygotowany na wyłączność i na własność BTO (build to own)?

W przypadku nowo rozpoczynanych budów mogą zyskać na znaczeniu szczególnie projekty typu BTO. Stanowią ciekawą alternatywę dla klientów zainteresowanych dedykowaną inwestycją, niekoniecznie w popularnej lokalizacji logistycznej. Deweloper pełni funkcję wykonawczą, ale jego odpowiedzialność za projekt jest szersza niż w przypadku generalnego wykonawcy. Odpowiada za pełen proces deweloperski od planowania, poprzez procedury administracyjne, po oddanie obiektu gotowego do użytkowania.

– Spodziewamy się, że w obecnie może wzrosnąć zainteresowanie inwestycjami w formule BTO. Klienci jako właściciele magazynów będą mieli większą swobodę w decydowaniu, na jaki wariant inwestycji zdecydować się w nowych warunkach rynkowych – ocenia Marek Kosielski, dyrektor działu BTS w AXI IMMO.

Budowa obiektu w formule BTO nie zamyka drogi do najmu. W momencie zmiany strategii firma może zdecydować się na sprzedaż obiektu w formule sale and leaseback, czyli sprzedaży i leasingu zwrotnego, który pozwala właścicielowi sprzedać obiekt instytucji finansowej, a następnie stać się najemcą tego samego obiektu.

– Jest to rozwiązanie, które pozwala na uwolnienie środków i ich reinwestycję w inne obszary funkcjonowania organizacji – tłumaczy Marek Kosielski.

Może być trudniej o kredyt na inwestycję

Ważne dla aktywizacji rynku będzie podejście instytucji finansujących. Polityka banków w kwestii finansowania nowych projektów deweloperskich generalnie rzecz biorąc zaostrza się. Dotychczas 20-30 proc. wkładu własnego pozwalało na pozytywne rozpatrzenie wniosku i rozpoczęcie inwestycji (w ten sposób powstawało wiele obiektów typowo spekulacyjnych, które w bardzo szybkim tempie były komercjalizowane). Obecnie próg wkładu własnego nierzadko przekracza 50 proc., co w perspektywie może być jedną z przyczyn ograniczenia inwestycji spekulacyjnych również na rzecz obiektów BTS, w której zabezpieczenie najmu jest w 100 proc. 

Coraz większe znaczenie ma wiarygodność partnera inwestycyjnego. Przykładem jest niedawna umowa Hillwood z jednym z banków (trzy umowy kredytowe na łączną kwotę 36 mln euro). W ramach współpracy powstają projekty w Gliwicach, Mysłowicach i Słubicach, które w sumie dotyczą ponad 73 tys. mkw powierzchni logistycznej. 

– Nasze podejście do finansowania tego typu projektów jest selektywne, a działanie ukierunkowane na współpracę z najbardziej doświadczonymi inwestorami – zaznacza Maria Hołówka-Serafin, zastępca dyrektora departamentu finansowania strukturyzowanego Banku Millennium.

Inwestorzy odmrożą kapitał

Czy te zmiany wystarczą aby mówić o dobrych perspektywach na rynku magazynowym? Analitycy przypominają, że transakcje w drugim kwartale 2020 r. spadły o 39 proc., ale silne fundamenty sektora pozwolą na odbicie już w drugiej połowie roku. Na powrót inwestycji do poziomu sprzed pandemii trzeba będzie poczekać. Europie zajmie to dwa lata, a Polsce pół roku mniej – wynika z raportu „Real Estate Market Mid-Year Outlook 2020” (CBRE). 

Dotyczy to zresztą również innych krajów regionu. W I poł. 2020 r. na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej odnotowano transakcje inwestycyjne o łącznej wartości ponad 6,4 mld euro. Polska, z udziałem 46 proc. w tym wolumenie, jest zdecydowanym regionalnym liderem. W ocenie analityków, cały rynek w regionie w I półroczu 2020 r.  doświadczył kontynuacji trendów, które już od pewnego czasu są obserwowane. 

Eksperci wskazują, że na rynku jest sporo zamrożonego kapitału, który inwestorzy już wkrótce zaczną uruchamiać. Na pierwszy ogień pójdą najlepsze powierzchnie biurowe i właśnie logistyczne.

To samo źródło (“Real Estate Market Mid-Year Outlook 2020”) podaje, że logistyka okazała się szczególnie odporna na kryzys związany z koronawirusem. Roczna prognoza wzrostu czynszów pozostaje pozytywna dla wszystkich lokalizacji logistycznych, przy dalszej presji wzrostowej na rynkach. Z drugiej strony ujawniają się poważne ograniczenia w zakresie dostępności gruntów. CBRE spodziewa się, że duży popyt ze strony najemców będzie nadal wzbudzał znaczne zainteresowanie inwestorów. Niektórzy będą zwiększyć swoje aktywa logistyczne, a inni wejdą w ten sektor po raz pierwszy.

– Mimo zwiększonej niepewności w koniunkturze konsumenckiej, perspektywy długoterminowe dla sektora magazynowego w Polsce są bardzo dobre. Pozytywne konsekwencje dla Polski może mieć m.in. prognozowane dążenie globalnych marek do geograficznej dywersyfikacji produkcji. Nowe firmy przyciągnąć do Polski może również perspektywa optymalizacji kosztów obsługi logistycznej innych rynków lub debiutu na naszym rodzimym rynku. Jest on atrakcyjny z powodu skali i notowania ogromnych wzrostów w segmencie e-commerce – uspokaja Kamil Szymański, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Savills. 

Ten optymizm podziela Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE. Podkreśla, że utrzymujące się środowisko niskich stóp procentowych z dużym kapitałem, który inwestorzy zamrozili w związku z panującą na rynku niepewnością oznacza, że nieruchomości komercyjne są dobrze przygotowane do odbicia. Zwłaszcza, że niektóre sektory okazały się bardzo odporne na kryzysowe warunki.

Fot. Bartosz Wawryszuk