Spory wzrost aktywności w segmencie magazynów miejskich (SBU – Small Business Units) zapowiada raport AXI IMMO, firmy doradczej zajmującej się nieruchomościami komercyjnymi. To odpowiedź na zapotrzebowanie najemców, którzy chcą zwiększyć efektywność i skrócić do minimum czas dostaw do klienta końcowego.
Wyścig pomiędzy dostawcami trwa, a “magazyniarze” wyraźnie za tym wyścigiem podążają. O tym, że następują zmiany na logistycznym rynku, wymuszane przez potrzebę skracania czasu dostaw, potwierdzają eksperci AXI IMMO oraz Cushman & Wakefield. Świadczą o tym także działania inwestorów.
Jeśli wskaźniki popytu i tempo rozwoju nowych inwestycji pozostaną na przybliżonym do obecnego poziomie, możemy spodziewać się pobicia ubiegłorocznego rekordu 3 mln mkw. wynajętej powierzchni magazynowej w ciągu 12 miesięcy. AXI IMMO zapowiada większą aktywność deweloperów szczególnie w segmencie tzw. magazynów miejskich (Small Business Units). To m.in. konsekwencja rozwoju handlu internetowego.
– W związku ze zmianą stylu życia konsumentów od dawna obserwujemy wzrost sprzedaży w sektorze e-commerce. Centra handlowe są coraz rzadziej postrzegane jako jedyne miejsce do robienia zakupów. Częściej traktuje się je jako alternatywny sposób na spędzanie wolnego czasu. Ostatnio wprowadzona w życie w Polsce regulacja prawna dotycząca zakazu handlu w niedziele przyczyni się niewątpliwie do dalszego wzrostu sprzedaży w sektorze e-commerce – tłumaczy Anna Oberc, associate, dyrektor operacyjny z dział powierzchni handlowych w Cushman & Wakefield.
Miejskie magazyny rosną dzięki e-commerce
Eksperci zgodnie twierdzą, że to właśnie e-handel ma spory wpływ na rozwój sektora nieruchomości magazynowych, w tym typu SBU.
Od lat e-handel jest wprawdzie postrzegany jako zagrożenie dla tradycyjnych sklepów, ale umiejętne włączenie sprzedaży internetowej w strategię firmy (m.in. w postaci sprzedaży wielokanałowej/omnichannel) może przynieść tradycyjnemu sektorowi handlowemu dodatkowy zysk. Tyle, że wymaga to nowej organizacji logistyki. Zmieniają się również wymagania co do magazynów.
– Nowe zwyczaje zakupowe będą się nasilać, a znaczenie sprzedaży internetowej będzie rosło. Jednocześnie zwiększać się będzie presja na podniesienie jakości dostaw i skrócenie ich czasu. Już dziś sklepy e-commerce prześcigają się w tym zakresie. Jest to bowiem jeden z najistotniejszych elementów wyróżniających w sieci, wpływający bezpośrednio na ocenę sklepu i ponowny zakup – komentuje Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w Cushman & Wakefield.
Ekspertka dodaje, że rosnące wymagania będą możliwe do zrealizowania tylko dzięki odpowiedniej infrastrukturze magazynowej.
– W najbliższych latach z pewnością zwiększy się liczba nie tylko dużych centrów dystrybucyjnych dla e-commerce, ale również miejskich obiektów logistycznych, dostosowanych do wymogów najemców z tej branży, obiektów kurierskich (cross-dock) czy obiektów wyspecjalizowanych w obsłudze posprzedażowej – wylicza Joanna Sinkiewicz.
Analitycy AXI IMMO podkreślają, że w strukturze popytu na powierzchnię magazynową w ostatnich miesiącach głównymi siłami pozostają firmy logistyczne (32 proc.), sieci handlowe (21 proc.) oraz właśnie e-commerce (19 proc.), przy czym udział tego ostatniego rośnie najszybciej.
– Są to trzy główne siły napędowe popytu, których wzrosty są bezpośrednio związane z wysokim poziomem konsumpcji w Polsce i Europie oraz zmianami w modelach sprzedaży i nową organizacją łańcuchów dostaw – mówi Anna Głowacz, dyrektor działu industrial w AXI IMMO.
Duże inwestycje w obiekty ostatniej mili
Obecnie w budowie jest 1,98 mln mkw. Jest to efekt wysokiego popytu z ostatnich dwóch kwartałów, w tym podpisania umów na realizację dużych (powyżej 100 tys. mkw.) inwestycji BTS dla sektora e-commerce i sieci handlowych. Największym placem budowy jest region Polski Centralnej, gdzie powstaje 462 tys. mkw., na drugim miejscu jest Górny Śląsk (386 tys. mkw.), następnie Warszawa (258 tys. mkw.).
O tym, jak szybko wzrasta popyt na obiekty zlokalizowane w granicach miast, dedykowane tzw. ostatniej mili (głównie do realizacji zamówień e-commerce) dowodzą też ostatnie działania Panattoni Europe. W projekty typu City Logistics deweloper zaangażuje 1,2 mld euro.
Już teraz w Polsce, w trakcie realizacji są cztery parki typu City Logistics o wartości 65 mln euro, a najnowszy – w Warszawie ma już pierwszego najemcę.
Jest nim Frisco.pl, supermarket internetowy. – Na decyzję o inwestycji wpływ miał przede wszystkim dynamiczny wzrost skali naszego biznesu w ostatnich latach, a także ogromny potencjał rozwoju całego rynku e-grocery w Polsce. Już co siódmy polski internauta regularnie robi zakupy spożywcze online, a według prognoz rynek ten będzie rósł w tempie 15-20 proc. rocznie – mówi Grzegorz Bielecki, członek zarządu Frisco.pl.
Nowy magazyn Frisco.pl wykorzystywać będzie najnowocześniejsze rozwiązania branżowe i logistyczne.
– W City Logistics Warsaw wynajęliśmy 11 tys. m kw. – niewiele ponad 800 m kw. przeznaczone zostanie na powierzchnię socjalno-biurową, zaś pozostałe ponad 10 tys. to dostosowany do branży FMCG magazyn obsługujący zamówienia internetowe. Znajdą się w nim wydzielone powierzchnie przeznaczone na chłodnię i mroźnię, a także składowanie towarów suchych – tłumaczy Grzegorz Bielecki.
Kolejne, budowane właśnie miejskie parki logistyczne w Polsce to: City Logistics Wrocław I, Łódź I oraz Warsaw Airport, a dwie trzecie ich powierzchni jest już wynajęte.
Na mapie Europy nie jesteśmy zresztą wyjątkiem. Kolejne tego rodzaju inwestycje Panattoni realizuje np. w Niemczech, w Wielkiej Brytanii oraz w Czechach.
Fot. iStock