Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły już 37,4 mln mkw. – wynika z raportu firmy Newmark Polska dotyczącego pierwszego kwartału 2026 r. Sześć największych regionów magazynowych odpowiadało w tym czasie za niemal 70 proc. nowej podaży, ponad 83 proc. powierzchni w budowie oraz blisko 85 proc. całkowitego popytu.
Popyt najwyższy od pięciu lat
Pierwsze trzy miesiące 2026 r. przyniosły jeden z najlepszych wyników na rynku magazynowym od początku dekady. Łączny wolumen wynajętej powierzchni sięgnął prawie 1,58 mln mkw. To najlepszy pierwszy kwartał od 2021 r.
Największą aktywność najemców odnotowano w województwach:
- mazowieckim – 20 proc. całkowitego popytu,
- wielkopolskim – 19,6 proc.,
- dolnośląskim – 16,1 proc.,
- łódzkim – 14,4 proc.
W strukturze transakcji dominowały nowe umowy, które odpowiadały za 42 proc. rynku. Renegocjacje stanowiły 35,2 proc., natomiast ekspansje i najem zwrotny odpowiadały łącznie za niemal jedną czwartą wszystkich kontraktów.
Szczególnie wysoki udział transakcji typu sale & leaseback odnotowano na Podkarpaciu, gdzie odpowiadały one za 77,2 proc. popytu w regionie. Duży udział takich umów widoczny był także w województwach lubelskim i wielkopolskim.
Według autorów raportu aktywność najemców może utrzymać się na wysokim poziomie także w kolejnych miesiącach. Całkowity popyt w 2026 r. może przekroczyć 6 mln mkw.
Deweloperzy budują ostrożniej
Choć całkowite zasoby rynku nadal rosną, aktywność deweloperów wyraźnie wyhamowała względem rekordowych lat boomu magazynowego.
Na koniec marca w budowie pozostawało niespełna 1,46 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej. To wprawdzie o prawie 6 proc. więcej niż rok wcześniej, ale jednocześnie o 18,6 proc. mniej niż w czwartym kwartale 2025 r.
Obecnie projekty realizowane stanowią mniej niż 4 proc. istniejących zasobów magazynowych w kraju.
Najwięcej inwestycji powstaje:
- na Mazowszu – 542,4 tys. mkw.,
- na Górnym Śląsku – ponad 216 tys. mkw.,
- w Polsce Centralnej – 160,8 tys. mkw.,
- na Dolnym Śląsku – 142,6 tys. mkw.
Mazowsze odpowiada dziś za ponad 37 proc. całej powierzchni magazynowej będącej w budowie w Polsce.
W pierwszym kwartale deweloperzy oddali do użytku ponad 653 tys. mkw. nowej powierzchni. Najwięcej nowych magazynów przybyło w województwach mazowieckim, pomorskim i śląskim.
Pustostanów mniej, ale regionalne różnice są duże
Średni wskaźnik pustostanów spadł do 7,3 proc. Oznacza to obniżkę o 1,2 punktu procentowego rok do roku i drugi z rzędu kwartalny spadek. Na rynku pozostaje jednak ponad 2,7 mln mkw. dostępnej powierzchni w istniejących obiektach.
Najwyższy poziom wakatów odnotowano:
- w województwie świętokrzyskim – 17,9 proc.,
- w lubuskim – 15 proc.
Z kolei w województwie podlaskim nie było na koniec marca ani jednego wolnego magazynu.
Czynsze coraz bardziej zróżnicowane
Autorzy raportu zwracają uwagę na postępującą polaryzację rynku czynszów. Najemcy coraz wyraźniej preferują nowoczesne obiekty wyposażone w rozwiązania technologiczne i ekologiczne, szczególnie w najlepszych lokalizacjach.
W takich magazynach stawki czynszów nadal rosły, choć nieznacznie. Z kolei właściciele starszych obiektów musieli walczyć o klientów bardziej rozbudowanymi pakietami zachęt.
Najwyższe czynsze nadal utrzymują się w Warszawie (strefa I) oraz w województwie pomorskim.
Wśród największych transakcji pierwszego kwartału znalazł się najem zwrotny 125,8 tys. mkw. dla firmy Raben w Poznaniu. Duże umowy dotyczyły także renegocjacji w Prologis Park Janki oraz Logistic City Piotrków Trybunalski, gdzie poufni najemcy z sektora handlowego przedłużyli kontrakty odpowiednio na 72 tys. i 68,3 tys. mkw.
