Ponad pół miliona mkw nowych magazynów w 22 projektach przybyło w Polsce w I kwartale tego roku. Ten wynik sprawił, że całkowita powierzchnia magazynowa w naszym kraju liczy już 16,3 mln mkw – wynika z najnowszego raportu „Marketbeat – polski rynek magazynowy – I kw. 2019 r.” międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield.
Najwięcej powierzchni magazynowej oddano w ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku w Olsztynku – 121 tys. mkw. – w ramach inwestycji dla Zalando Lounge. Na drugim miejscu uplasował się rynek wrocławski – w sumie 94 tys. mkw. w czterech projektach, a na trzecim centralna Polska – 90 tys. mkw. w pięciu projektach.
Rekordowy zasób w budowie
Oprócz tego na koniec I kwartału w budowie było jeszcze 2,14 mln mkw. magazynów w ramach 72 projektów. Autorzy raportu zwracają uwagę, że to najwyższy w historii wynik aktywności deweloperskiej odnotowany na koniec pierwszego kwartału. Pod względem skali nowych inwestycji budowlany run widać przede wszystkim na czterech rynkach:
– na Górnym Śląsku – 568 tys. mkw. w 13 projektach,
– w Polsce Centralnej – 454 tys. mkw. w 10 projektach,
– we Wrocławiu – 221 tys. mkw. w 8 projektach,
– w okolicach Warszawy – 197 tys. mkw. w 9 projektach.
Większą aktywność deweloperską oprócz tego można zauważyć w na wschodzie Polski – w rejonie Lublina, Rzeszowa oraz Kielc (w sumie 167 tys. mkw. w 4 projektach).
– Wzrost zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej o 17 proc. w okresie ostatnich 12 miesięcy oraz ponad 2,1 miliony mkw. pozostające w budowie świadczą o kontynuacji dynamicznego rozwoju rynku logistycznego w Polsce. Region Warszawy i okolic, Polska Centralna czy też Górny Śląsk nadal przyciągają największą uwagę najemców i deweloperów, przy czym warto zauważyć znaczący wzrost aktywności na rynku wrocławskim, gdzie prognozowany wolumen podaży w całym 2019 roku może przekroczyć 300 tys. mkw – komentuje Joanna Sinkiewicz, partner, dyrektor w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych Cushman & Wakefield.
Joanna Sinkiewicz dodaje, że zainteresowaniem najemców cieszą się też Trójmiasto, Szczecin oraz region województwa lubuskiego, które pełnią coraz ważniejszą rolę jako ośrodki dystrybucji na kraje Europy Zachodniej i Skandynawię.
Jeśli chodzi o popyt, to w skali całego kraju wyniósł on 944 tys. mkw., z czego 74 proc. stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Reszta – 26 proc. – przypadła na renegocjacje.
Wybrane transakcje najmu w I kwartale 2019 r.
| Najemca | Obiekt | Typ umowy | Rejon | Powierzchnia (mkw) |
| Aldi | Prologis Park Chorzów | Odnowienie i ekspansja | Górny Śląsk | 46 800 |
| Gefco | S5 Wrocław North Gate | Nowa umowa | Wrocław | 32 500 |
| Hutchinson | Segro Logistics Park Łódź | Odnowienie i ekspansja | Centralna Polska | 25 500 |
| Magna Automotive | Logistic Park Tychy | Odnowienie i ekspansja | Górny Śląsk | 21 100 |
| Spedimex | Logicor Łódź I | Odnowienie | Centralna Polska | 20 000 |
| Dachser | BIK Park Wrocław I | Nowa umowa | Wrocław | 15 500 |
| Rockwell Automation | Panattoni BTS Rockwell Automation | Nowa umowa | Górny Śląsk | 11 300 |
| Angel Bio | Hillwood Janki | Nowa umowa | okolice Warszawy | 10 200 |
| Logwin Logistics | Hillwood Wrocław Wschód I | Nowa umowa | Wrocław | 9 700 |
Źródło: Cushman & Wakefield – „Marketbeat – polski rynek magazynowy – I kw. 2019 r.”
Chociaż podaż była wysoka, wskaźnik powierzchni niewynajętej nieznacznie wzrósł – o 1 punkt proc. w ujęciu rocznym i na koniec marca wyniósł 5,7 proc. Najwyższą wartość wskaźnika odnotowano na rynku Warszawa-miasto (11,6 proc., czyli 89 tys. mkw.). Drugi był Poznań (8,8 proc., czyli 175 tys. mkw.) – czytamy w raporcie „Marketbeat – polski rynek magazynowy – I kw. 2019 r.”.
Polskie czynsze najniższe w regionie
W I kwartale czynsze na większości rynków magazynowych w Polsce pozostały na niezmienionym poziomie lub nieznacznie wzrosły. Wysoki popyt i wzrost cen gruntów w niektórych lokalizacjach, sprawiły, że deweloperzy są mniej skłonni do negocjacji stawek czynszów.
„Najwyższe stawki czynszów bazowych niezmiennie dotyczą niewielkich powierzchni magazynowych typu small business unit (SBU) na rynku Warszawa-miasto i wynoszą od 4,35 do 5,25 euro/mkw./miesiąc. W przypadku powierzchni typu „big box” czynsze bazowe kształtują się na poziomie 2,40-3,70 euro/mkw./miesiąc – podają analitycy Cushman & Wakefield.
– Mimo wzrostu czynszów, odnotowanego w minionych 12 miesiącach, polski rynek magazynowy pozostaje najbardziej konkurencyjnym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Najwyższe czynsze bazowe za powierzchnie typu „big box” są tu wciąż niższe niż w Czechach (4,25 euro/mkw./miesiąc), Słowacji (3,90 euro/mkw./miesiąc), na Węgrzech (4,50 euro/mkw./miesiąc) czy w Rumunii (4,10 euro/mkw./miesiąc). Różnica w poziomie czynszów efektywnych jest również wyraźna i tu konkurencyjność Polski, jako lokalizacji magazynowej czy produkcyjnej, zaznacza się jeszcze mocnej – stwierdza Joanna Sinkiewicz.
E-commerce napędza popyt na magazyny
Co do prognoz na kolejne miesiące, to zdaniem ekspertów z Cushman & Wakefield, perspektywy rozwoju rynku magazynowego są korzystne.
Silny popyt zawdzięczamy dobrej koniunkturze gospodarczej w Polsce, mimo spowolnienia obserwowanego już w krajach Europy Zachodniej. Motorem napędowym rynku pozostaje dynamiczny rozwój handlu internetowego – przekłada się on na wzrost wolumenu powierzchni logistycznej potrzebnej do obsługi zarówno krajowego rynku e-commerce jak i zamówień zagranicznych” – czytamy w raporcie.
Właśnie te czynniki w połączeniu z konkurencyjnymi czynszami za magazyny i rozwojem infrastruktury drogowej tworzą silne fundamenty polskiego rynku magazynowego.
Fot. Bartosz Wawryszuk
