W Polsce już drożej niż w Beneluksie. A stawki najmu dalej będą szły w górę

Popyt na powierzchnię magazynową i przemysłową zdecydowanie zwolnił w I półroczu 2023 r. w porównaniu do analogicznego okresu 2022 r. Łączny popyt na Starym Kontynencie w ciągu 12 miesięcy poprzedzających koniec czerwca 2023 r. wyniósł 33,3 mln mkw. To aż o 27 proc. mniej rok do roku. W okresie między II półroczem 2021 r. a I półroczem 2022 r. wynajęto w Europie aż 45,9 mln mkw powierzchni.

Trzeba pamiętać jednak, iż w I półroczu 2022 r. odczuwalny był jeszcze pandemiczny wzrost, a skutki wojny na Ukrainie i idącego za nią spowolnienia gospodarczego nie były jeszcze tak widoczne. Cushman & Wakefield przyczyn spadku upatruje w długim procesie decyzyjnym w firmach, które w okresie niepewności gospodarczej wykazują tendencje do czekania i odwlekania decyzji.

Warto jednak wspomnieć, iż, mimo wyraźnego spadku, poziom rocznego popytu na koniec I półrocza 2023 r. i tak jest wyższy niż w latach przed pandemią COVID-19. Średnioroczny popyt wynosił wówczas ok. 30 mln mkw.

Zainteresowanie Europą Środkową

Najbardziej wyraźny spadek rok do roku zanotowały w analizowanym okresie największe rynki, zwłaszcza zachodnie, jak Niemcy, Francja, Wielka Brytania. W tym towarzystwie znalazła się niestety także Polska.

Wzrost popytu rok do roku w I połowie br. odnotowano zaś głównie na mniejszych rynkach i to w Europie Środkowo-Wschodniej. Liderami wzrostów rok do roku były Bułgaria, Irlandia, Rumunia, Węgry i Słowacja. Eksperci z C&W twierdzą, iż widoczną rolę odgrywa tu nearshoring – przenoszenie produkcji lub źródeł dostaw z odległych regionów bliżej rynków zbytu.

Jeśli chodzi o porównanie do okresu przed pandemią, to zwyżki popytu widać na zdecydowanej większości rynków łącznie z tymi zachodnimi. Największym wzrostem w stosunku do średniej sprzed pandemii pochwalić się mogły Rumunia, Bułgaria i Dania. Węgry znalazły się na piątym miejscu, Polska na szóstym. Niemcy i Niderlandy były natomiast jedynymi z analizowanych krajów, gdzie popyt był niższy niż średnia przed 2020 r.

Czas drożyzny

Stawki najmu powierzchni magazynowej także wykazują się szybszym średnim tempem wzrostu niż przed pandemią. W okresie lipiec 2022 – czerwiec 2023 r. średni skok czynszu za najlepsze lokalizacje w Europie wyniósł 13,8 proc. rok do roku. Dla porównania pięcioletnia średnia przed pandemią była na poziomie zaledwie 2,5 proc.

Jednak rok do roku ten 13,8-procentowy wzrost stawek w I połowie 2023 r. jest słabszy niż w poprzednich 12 miesięcznym cyklu. W ciągu 12 miesięcy przed czerwcem 2022 r. stawki były o 15,2 proc. wyższe w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku.

W okresie od 2018 r. najwyższą dynamikę wzrostu stawek za najem zanotowały powierzchnie logistyczne w Wielkiej Brytanii, Czechach, na Węgrzech, w Polsce i Niemczech. Na Wyspach stawki wzrosły o około 50 proc. od czerwca 2018 r. Łącznie w Europie Środkowej zaś o ponad 40 proc.

Stawki jak na Zachodzie

Warto zwrócić uwagę, iż w piątce najmocniej drożejących lokalizacji znalazły się trzy z Europy Środkowej. Koreluje to ze wzrostem popytu, który w Europie Centralnej przewyższa ten w rozwiniętych zachodnich gospodarkach.

Ogólnie najwyższe stawki w Europie za pierwszorzędne lokalizacje notowane są w Wielkiej Brytanii, Skandynawii, Szwajcarii i Bawarii. Szeroko pojęta Europa Środkowa i Południowo-Wschodnia charakteryzuje się najniższymi stawkami, ale warto zaznaczyć, iż poziom ich jest na podobnym pułapie jak we Włoszech, Portugalii, Belgii oraz w wielu miejscach we Francji. O ile Bukareszt należy do najtańszych miast w Europie, tak np. za powierzchnię logistyczną w Budapeszcie trzeba płacić więcej niż w Rzymie lub Antwerpii.

W naszym regionie znajdują się też “wyspy” takie jak Kraków i Praga, gdzie za powierzchnię magazynową trzeba płacić porównywalne stawki jak w Zagłębiu Ruhry, logistycznym i przemysłowym sercu Niemiec, Frankfurcie nad Menem, Rotterdamie oraz Sztokholmie.

Średnia wysokość stawek najmu za pierwszorzędne lokalizacje logistyczne (euro/mkw/rok)

Polska drożyzna

Eksperci z C&W spodziewają się w najbliższym czasie zmniejszenia popytu w związku z trwającym spowolnieniem gospodarczym. Popyt ma ustabilizować się w IV kwartale 2023 r. i na początku 2024 r. – na poziomie sprzed pandemii.

Spowolnienie oznacza także mniejszą podaż powierzchni logistycznej i zmniejszoną aktywność deweloperów. To naturalnie prowadzić będzie do wzrostu czynszów z tym, że będzie on na niższym niż w ostatnich latach poziomie.

„Napięcie na rynku wzrosło, w związku z tym, że wynajmujący zmagają się z presją wzrostową wynikającą również z rosnących kosztów pracy, paliwa i mediów. Jednak wraz ze spadkiem poziomów inflacji spodziewamy się dalszej stabilizacji stawek czynszowych” – powiedział Tim Crighton, head of logistics & industrial EMEA w Cushman & Wakefield.

Nie ma jednak dobrych wieści dla polskich najemców. Firma doradcza oczekuje, iż nasz kraj będzie wśród tych, gdzie wzrost stawek będzie najbardziej dostrzegalny (podobnie jak w Węgrzech, Słowacji, we Francji i Wielkiej Brytanii). Średni wzrost dla Francji w latach 2023-24 spodziewany jest na poziomie 6,8 proc. ,a w latach 2025-27 – 1,2 proc. Skumulowany wzrost dla regionu CEE ma wynieść odpowiednio 6,7 proc. i 1,9 proc.