Rynek magazynowy przełamuje kolejne rekordy. Raj dla spekulacji

Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową bije wszelkie rekordy. Według firmy doradczej Jones Lang Lasalle popyt netto osiągnął 3,5 mln mkw na koniec III kwartału – to wynik lepszy niż jakikolwiek odnotowany do tej pory wynik roczny. Inna firma doradcza z rynku nieruchomości – Cushman & Wakefield twierdzi, iż popyt netto sięgnął ponad 3,7 mln mkw – aż o 49 proc. więcej niż rok do roku.

Jeśli dodamy do tego także 1,1 mln mkw (wynikające z renegocjacji i przedłużania kontraktów) to osiągnięty całkowity popyt 4,7 mln mkw. Według JLL daje to w sumie 35 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Z kolei Cushman & Wakefield oszacował całkowity popyt na poziomie 4,95 mln mkw – o 40 proc. więcej niż w całym 2020 r.

Pięć głównych rynków (Warszawa, Polska Centralna, Poznań, Górny Śląsk, Wrocław) odpowiadało za 73 proc. popytu w kraju. Spoza tzw. wielkiej piątki wyróżniały się rynki w północnej Polsce – Kujawy, Trójmiasto i Szczecin.

„Wpływ na tak dobre wyniki miał oczywiście właśnie dalszy wzrost e-commerce, który według wszelkich prognoz i badań nadal będzie rozwijał się corocznie w tempie dwucyfrowym. Poza tym, zerwanie globalnych łańcuchów dostaw, długi czas oczekiwania na dostawy wielu dóbr, począwszy od samochodów, skończywszy na zielonej herbacie, powoduje, że firmy chcą zabezpieczyć się pod kątem trwałości przepływu logistyki i wynajmują buforowe powierzchnie magazynowe, a także wdrażają nearshoring, czyli outsourcing procesów i operacji do regionów mniej odległych” – powiedział Damian Kolata, partner, head of industrial & logistics agency w Cushman & Wakefield.

Zapracowani deweloperzy

Wysoki poziom popytu przekłada się na dużą aktywność deweloperów. Od stycznia do końca września na rynek trafiło 2 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej. W samym III kw. do użytku oddano ponad 1 mln – co jest kwartalnym rekordem.

W efekcie, całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły na koniec września 22,9 mln mkw. To wzrost o 12 proc. rok do roku. Aż 80 proc. zasobów skumulowane jest na największych pięciu rynkach. Największy przyrost nowej podaży zanotowano na Górnym Śląsku oraz, co ciekawe, w Lubuskiem gdzie zrealizowano centrum logistyczne dla Amazona (w Świebodzinie).

Cushman & Wakefield, który całkowitą powierzchnię magazynową w kraju ocenia na 23,1 mln mkw., szacuje, iż na koniec 2022 r. całkowite zasoby osiągnąć mogą nawet ok. 27 mln mkw.

W okresie styczeń-wrzesień rekordowy był także poziom aktywności deweloperów – na koniec września w budowie było aż 3,4 mln mkw powierzchni magazynowej. Wysoki popyt na rynku, a także optymistyczne oczekiwania wobec przyszłego zapotrzebowania sprawiają, iż wzrósł udział powierzchni spekulacyjnej. Na koniec III kw. stanowiła ona już 43 proc. całości powstającej powierzchni.

Czynsze w górę, ale lekko

Duże zapotrzebowanie i wysoka aktywność deweloperów wpływają na wzrost stawek. Nie jest zaskoczeniem, iż najwyższe czynsze występują w Warszawie (4,2-5 euro/mkw na miesiąc). Czynsze dla pozostałych regionów wahają się w granicach 3,6-3,7 euro/mkw miesięcznie. Według Cushman & Wakefield, stawki powinny lekko rosnąć w najbliższych kwartałach, zwłaszcza w nowo wybudowanych obiektach, przede wszystkim z powodu rosnących cen ziemi oraz kosztów budowlanych. Niemniej jednak, duża ilość powierzchni w budowie łagodzić będzie wzrosty czynszów.

Poziom popytu wpływa też na wskaźnik pustostanów – ten wynosi obecnie dla Polski zaledwie 6,2 proc. istniejących zasobów magazynowych.

O atrakcyjności polskiego rynku świadczy także zainteresowanie, jakim cieszy się on wśród inwestorów. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy br. wartość transakcji na rynku wyniosła 1,6 mld euro, co było drugim najlepszym wynikiem w historii.