Rynek magazynowy mocno zależny od sytuacji na Ukrainie. Zobacz jakie są scenariusze rozwoju

Autorzy raportu przygotowali cztery scenariusze rozwoju polskiego rynku logistyczno-przemysłowego w kontekście sytuacji międzynarodowej. Rozważane są perspektywa krótkoterminowa i długoterminowa, w każdej znajdują się dwa scenariusze, zakładające bardziej i mniej optymistyczną wersję wydarzeń.

W perspektywie krótkookresowej scenariusz optymistyczny zakłada, iż wojna na Ukrainie przejdzie w najbliższych tygodniach w fazę mniej intensywną i nie dojdzie do dalszej eskalacji konfliktu gospodarczego z Zachodem. Doprowadzi to do stabilizacji cen surowców energetycznych na obecnym poziomie. Inflacja w Polsce urośnie do ok. 15 proc. w lecie, ale spadnie do ok. 10-12 proc. na koniec roku. W scenariuszu tym tempo wzrostu polskiego PKB wyniesie w 2022 r. 2-3 proc.

Dla sektora przemysłowo-logistycznego, stabilizujące się ceny surowców i materiałów budowlanych sprawią, iż stawki czynszów będą na poziomie bliskim obecnemu. Deweloperzy zaś chętniej niż w I kwartale br. będą rozpoczynali nowe budowy. Dzięki temu nastąpi wzrost wolumenu powierzchni w budowie w stosunku do pierwszej połowy 2022 r. Wolumen firm ze wschodu przenoszących się do naszego kraju ulegnie spowolnieniu, ale równocześnie Polska stanie się ponownie atrakcyjny dla inwestorów z zachodniej Europy, zza oceanu oraz z Azji.

W tym scenariuszu nastąpić może odpływ części ukraińskiej ludności z Polski, co może wyhamować budowę części nowych obiektów logistycznych, które miały obsługiwać sektor handlu detalicznego i e-commerce. Dodatkowo należy się spodziewać wzrostu nieznacznego wskaźnika pustostanów ze względu na mniejszy popyt na powierzchnie właśnie ze strony wspomnianych sektorów handlowych.

Wojna trwa dalej, czyli scenariusz pesymistyczny

W wariancie pesymistycznym na bieżący rok wojna na Ukrainie ciągnąć się będzie miesiącami. Dojdzie też do dalszej eskalacji konfliktu gospodarczego na linii Zachód-Rosja (jednak głównie w dziedzinie wojny handlowej, a nie w kwestii dostaw gazu i ropy). Doprowadzi to do dalszego wzrostu cen surowców energetycznych i zbóż (oba o 10-20 proc.). To zaś sprawi, iż inflacja w Polsce wzrośnie do nawet 20 proc. Eksport na Ukrainę, Białoruś i do Rosji spadnie o 50 proc. Wartość złotego spadnie o dodatkowe 15-20 proc. Nastąpi zastój działalności inwestycyjnej w Polsce. Efektem tych czynników będzie obniżenie tempa wzrostu PKB w naszym kraju do 1-2 proc.

Rosnące ceny surowców i materiałów budowlanych przełożą się na wzrost stawek czynszowych i opłat eksploatacyjnych. Właściciele obiektów logistycznych preferować będą długoterminowe (głównie 10-letnie) umowy zamiast krótkoterminowych. Ceny materiałów sprawią też, iż wydłuży się okres budowy niektórych nowych obiektów, a wolumen powierzchni w budowie w 2022 r. będzie znacznie mniejszy niż w 2021 r. Do porównywalnego poziomu z przełomu 2021/2022 r. powróci dopiero w przyszłym roku.

Sytuacja ta jednak może mieć i swoje jasne strony. Doprowadzi to do relokacji z rynków wschodnich do Polski wielu najemców i inwestorów dzięki czemu szansę na szczególnie dynamiczny rozwój mieć będą wschodnie rynki naszego kraju.

Z drugiej strony, inwestorzy z Zachodu i Azji postrzegać będą Polskę jako kraj ryzykowny i niechętnie będą tu lokować kapitał.

Spodziewać się należy zwiększenia budowy obiektów logistycznych przeznaczonych dla handlu detalicznego i e-commerce, ze względu na rosnącą liczbę ludności w Polsce spowodowaną wysoką imigracją z Ukrainy.

Długoletni cień konfliktu

Patrząc na sytuację geopolityczną w perspektywie kilkuletniej autorzy raportu wyszczególnili dwa scenariusze: kontynuacji napięć oraz zimnej wojny. Niestety eksperci nie zakładają w najbliższych kwartałach powrotu do sytuacji sprzed wojny.

W scenariuszu kontynuacji napięć Rosja nie osiąga pełnego zwycięstwa w wojnie, ale anektuje wschodnią część Ukrainy. Spór między Rosją a Zachodem przygasa, ale nie znika i relacje między stronami ograniczają się głównie do wymiany handlowej, nie dochodzi do wzmocnienia współpracy w dziedzinie dostaw surowców energetycznych. W tym scenariuszu roczne tempo wzrostu PKB w Polsce stabilizuje się na poziomie ok. 3 proc. rocznie. Polski eksport odbuduje się, nastąpi przyspieszenie inwestycji, do kraju ponownie zaczną napływać inwestycje zagraniczne, a inflacja choć wysoka nie będzie znacząco utrudniać działalności gospodarczej.

Scenariusz zimnej wojny zakłada zwycięstwo Rosji w wojnie, aneksję wschodniej części kraju i utworzenie z zachodniej Ukrainy państwa buforowego pomiędzy Rosją i Zachodem. Napięcie pomiędzy Zachodem i Rosją nie słabnie, przez co ogranicza wymianę handlową do podstawowej. Europa stopniowo uniezależnia się od rosyjskiej ropy i gazu, ale przez kilka lat walczy z rosnącą inflacją.

W scenariuszu tym Polska staje się państwem frontowym. O ile polskie przedsiębiorstwa zyskają na odbudowie zachodniej części Ukrainy, o tyle relacje i eksport z Rosją trwale ucierpią. Uporczywa ma być inflacja (nawet do 20 proc.) i trwałe osłabienie złotego. Wzrost gospodarczy w naszym kraju będzie w tym scenariuszu nieco niższy bo na poziomie 2-3 proc.

Niestety obydwa scenariusze podobnie jak w krótkookresowym scenariuszu pesymistycznym zakładają rosnące ceny surowców energetycznych oraz materiałów budowlanych. To sprawi, że stawki czynszów za powierzchnię przemysłowo-logistyczną oraz opłaty eksploatacyjne będą również wzrastać i to w szybszym tempie niż w wersji krótkookresowej. Eksperci nie wykluczają nawet wersji, w której stawki czynszów w Polsce po raz pierwszy w historii rynku mogą zbliżyć się do poziomu stawek w Europie Zachodniej.

Czas budowy większości obiektów przemysłowo-logistycznych będzie się wydłużał dopóki generalni wykonawcy nie znajdą nowych dostawców materiałów budowlanych. W 2022 roku wolumen powierzchni w budowie ulegnie znacznemu spadkowi w stosunku do przełomu 2021 i 2022 roku. W kolejnych kwartałach będzie on sukcesywnie wzrastał, jednak ten wzrost będzie stosunkowo powolny.

W obu tych scenariuszach najemcy będą chcieli zagwarantować sobie długoletnie źródło zysków i dążyć do podpisywania raczej umów na dłużej niż 3 lata.

Długofalowo należy oczekiwać relokacji wielu inwestorów z Europy Wschodniej do Polski, szczególnie wschodniej części naszego kraju. Jednak niestety inwestorzy z Europy Zachodniej i Azji raczej niechętnie lokować będą kapitał w nieruchomości komercyjne w Polsce.

Spodziewać się należy także zjawiska rozwoju szczególnie powierzchni przeznaczonej dla handlu detalicznego i e-commerce, głównie z powodu wzrostu ludności w Polsce szczególnie dynamicznego i trwałego w sytuacji zimnej wojny.