W Londynie zapłacisz krocie, Poznań tani jak barszcz, czyli jak magazynowy boom w Europie przekłada się na stawki najmu

Axi Immo, firma świadcząca usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych wraz z Gerlad Eve (usługi najmu, kupna i sprzedaży nieruchomości) przygotowały drugą edycję przewodnika po głównych rynkach magazynowo-produkcyjnych w Europie. Publikacja prezentuje średnie stawki czynszów w 80 lokalizacjach, w 20 krajach oraz stopy kapitalizacji na tych rynkach.

Big boxy stabilne

Najpopularniejsze są ciągle duże powierzchnie magazynowe, tzw. big box. Trzy spośród pięciu najtańszych ośrodków magazynowych typu big box w Europie znajdują się w Polsce (Poznań, Polska Centralna, Górny Śląsk). Średnie czynsze bazowe dla nowoczesnych obiektów tego typu na najważniejszych polskich rynkach są zresztą do siebie dość zbliżone i stabilne – kształtują się na poziomie 3,2-3,9 euro za mkw. Są to jedne z najniższych stawek w całej Europie.

W Polsce jest taniej niż u sąsiadów, m.in. Czechów, Słowaków czy w republikach nadbałtyckich. Dla porównania, czynsze u naszego zachodniego sąsiada wynoszą 5,5-6 euro w najtańszym z analizowanych rynków – Nadrenii (z miastami Kolonia i Dusseldorf). Na najdroższym z niemieckich rynków – w Monachium, czynsze dla A-klasowych obiektów big box sięgają natomiast 6,8-7,2 euro. Nieco taniej niż w Monachium jest w Berlinie i Frankfurcie.

Ceny w Paryżu są zbliżone do średnich w Niemczech. Natomiast prawdziwa “przepaść” cenowa dzieli Polskę od Wielkiej Brytanii. W najdroższym mieście w zestawieniu, w Londynie – czynsze dla wielkopowierzchniowych magazynów sięgają 15,8 euro/mkw. Tylko nieco taniej jest w innych regionach Anglii, jak również w krajach skandynawskich: Oslo, Helsinkach i Sztokholmie.

Ciekawostka może być też to, że ceny najmu we Włoszech (Neapol, Bolonia) są niewiele wyższe niż w Warszawie i na Górnym Śląsku.

Orientacyjne stawki wynajmu mkw w wybranych miastach europejskich – magazyny typu big box (euro/mkw)

Źródło: Axi Immo/Gerald Eve

Stawki czynszów „ostatniej mili” w cenie

Polska jest atrakcyjna również jeśli chodzi o mniejsze, miejskie obiekty magazynowe. Wszystkie główne polskie rynki, poza Warszawą znajdują się w czołówce najbardziej przystępnych cenowo miejskich rynków magazynowych W Europie. Sama Warszawa zresztą z cenami na poziomie najczęściej mieszczącymi się pomiędzy 4,5-5,25 euro za mkw jest nawet pięciokrotnie tańsza niż Londyn, a ok. 30-40 proc. tańsza niż Berlin.

Czynsze magazynów typu “last mile” w głównych niemieckich miastach to zazwyczaj: 8,2-8,5 euro w Monachium, 7,5-8 euro w Berlinie, 6,7-7 euro w Kolonii/Dusseldorfie. Najemcy zainteresowani magazynami miejskimi w Paryżu i okolicach muszą natomiast liczyć się z czynszami na poziomie 7,1-8,3 euro, w Madrycie 7 euro, a w Brukseli 5,3 euro. Pewnym zaskoczeniem są relatywnie wysokie (o ok. 30 proc. wyższe niż w Polsce) ceny najmu magazynów w dość biednej Portugalii (zwłaszcza w zachodniej części). To zresztą jeden z nielicznych krajów, w których ceny najmu w magazynów typu big box są praktycznie takie same jak w magazynach miejskich.

Orientacyjne stawki czynszów za wynajem mkw w wybranych miastach europejskich – magazyny miejskie typu “last mile” (euro/mkw)

Źródło: Axi Immo/Gerald Eve

Rentowność większa na wschodzie

Stopa kapitalizacji to dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału. Najwyższy jest w tzw. republikach nadbałtyckich (ok. 7 proc.) i w Polsce (5,75 proc.), a najniższy w Anglii (ok. 3 proc.). W samym Londynie wynosi 3,25 proc. netto dla najatrakcyjniejszych obiektów big box, a więc o 0,25 -0,5 punkta procentowego mniej niż pod koniec 2020 r. Spadają także stopy kapitalizacji w innych regionach, w Niemczech (3,6-3,8 proc.) są niższe o 0,3-0,7 punktów procentowych niż na koniec ubiegłego roku, a w Warszawie (5,3 proc.) spadek wyniósł ok. 0,2 punkta procentowego.

 – W czasie pandemii nieruchomości przemysłowo-logistyczne okazały się najtrwalszym i najbezpieczniejszym rodzajem aktywów, co spowodowało duży popyt na tego rodzaju obiekty. Obecnie na wielu wschodzących i dojrzałych rynkach obserwujemy sytuację, w których zmiany właścicielskie odbywają się jeszcze na etapie budowy z jednym lub kilkoma najemcami na umowach pre-let – tłumaczy Renata Osiecka, partner zarządzająca w Axi Immo.

Dobrym przykładem pod tym względem jest Polska, która dysponuje relatywnie nową bazą nieruchomości magazynowych, a największa aktywność międzynarodowych inwestorów przypadła właśnie w czasie pandemii.

–  Przypomnę, że 2020 r. zakończyliśmy z rekordowym wynikiem 2,6 mld euro, co pokazuje, że Polska od wielu lat znajduje się w grupie dobrze rozpoznanych europejskich rynków, w których warto ulokować swój kapitał – dodaje Renata Osiecka.

Dostępne grunty atutem Polski

Zdaniem analityków, czynnikiem wyróżniającym Polskę na tle Europy jest większa dostępność terenów odpowiednich pod inwestycje magazynowo-produkcyjne oraz ich stosunkowo niska cena. Stąd liczne nowo powstające ośrodki na zachodzie i południu kraju. Na przykład, decyzja o budowie hubu dystrybucyjnego obsługującego rynek czeski pod Gorzycami przez jednego z gigantów e-commerce jest w dużej części rezultatem ograniczonej oferty gruntów inwestycyjnych w Czechach i żmudnych procesów administracyjnych w tym kraju.

Ceny działek w Polsce są też najniższe spośród wszystkich badanych, a Poznań jest najtańszym rynkiem w zestawieniu. Następne miejsca zajmuje Górny Śląsk, portugalski region Palmela/Setubal, czeskie Usti nad Łabą i Polska Centralna. Tak tanio jak w Poznaniu czy Wrocławiu można natomiast trafić jeszcze nieliczne grunty pod magazyn w…Walii.  Ciekawostkę stanowić może to, iż ceny gruntów pod obiekty magazynowe w Warszawie są wyższe niż np. w Rzymie, a podobne do Turynu.