Magazyny typu Small Business Units stanowią dziś 8 proc. rynku powierzchni magazynowych w Polsce. Jednak zainteresowanie nimi rośnie. W 2020 r. było rekordowe. Oddano wówczas klientom ponad 160 tys. mkw. Tylko w pierwszym kwartale bieżącego roku – kolejnych 56 tys.
Pomysł nie jest nowy, bo SBU powstawały w latach 90. XX wieku. Pierwszy boom odnotowano jednak dopiero w 2008 r., kiedy klientom oddano w sumie 140 tys. mkw. Kolejny – rekordowy – w ubiegłym roku.
Dziś całkowita powierzchnia tego typu nieruchomości w Polsce to blisko 1,7 mln mkw, czyli 8 proc. rynku magazynowego, liczącego 21,4 mln mkw. – podaje firma doradcza Colliers, która opublikowała właśnie raport “Small Business Units: Małe magazyny z wielkim potencjałem”.
Korzyści i uciążliwości
Potencjał SBU tkwi głównie w elastyczności oraz lokalizacji – w pobliżach miast i centrów biznesowych.
Oferuje dogodny dostęp do komunikacji miejskiej i głównych arterii drogowych, co ułatwia dojazd pracownikom, a najemcom daje możliwość zapewnienia szybkich dostaw. Obiekty SBU, w odróżnieniu od standardowych magazynów typu big box, mogą składać się nie tylko z powierzchni magazynowych i biurowych, ale również z lokali o charakterze wystawienniczym czy handlowym – tłumaczy Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers.
Co biorą pod uwagę najemcy, wybierając SBU?
– Na kwestie związane z efektywnością operacji ma wpływ organizacja powierzchni w samym budynku i w całym parku, a w konsekwencji czas załadunku, wyjazdu i transportu. (…) Powierzchnia musi być w odpowiednim układzie technologicznym, aby możliwe było zasilanie z dwóch stron, potrzebujemy odpowiedniej liczby bram, a dodatkowo nie może to być magazyn zbyt głęboki (maksymalnie ok. 30-40 m) – wymienia cytowany w raporcie Sebastian Danek, dyrektor ds. transportu w RTV EURO AGD.
– Wybierając nowe powierzchnie bierzemy pod uwagę także infrastrukturę drogową, natężenie ruchu w okolicy, rozplanowanie samego parku i sposób wyjazdu z niego, sąsiedztwo innych najemców i profil ich działalności. Paradoksalnie, takie szczegóły mają ogromne znaczenie dla skuteczności naszych operacji, bo może się okazać, że ruch w danym parku magazynowym kumuluje się w określonych godzinach i ogranicza płynność naszego transportu – dodaje.
Źródło: Raport Colliers
Nic dziwnego, że, jak tłumaczą eksperci, obiekt taki “często stanowi istotne, pośrednie lub ostatnie, ogniwo w łańcuchu dostaw pomiędzy dużym centrum logistycznym a docelowym odbiorcą produktu”, czyli w obsłudze ostatniej mili. A to może się okazać szczególnie ważne w czasach boomu na e-commerce i oczekiwań klientów związanych z dostawami następnego, a nawet tego samego dnia.
Potwierdzają to zarówno deweloperzy, jak i klienci.
Na razie dostawa nazajutrz po złożeniu zamówienia to nie jest jeszcze standard w naszym kraju, ale pamiętajmy, że jeszcze pięć lat temu byliśmy gotowi czekać na towar kilka dni lub ponad tydzień. Zmieniają się oczekiwania klientów, zatem przemodelowaniu ulegają łańcuchy dostaw – zauważa cytowany w raporcie Maciej Krawiecki, head of leasing w 7R.
I choć SBU to nie tylko korzyści, bo również uciążliwości (tj. wyższy czynsz niż w “tradycyjnych” magazynach typu big box oraz większe opłaty eksploatacyjne), to dla firm, operujących mniejszymi wolumenami, jest to niekiedy jedyna dostępna oferta na rynku.
Kto jest odbiorcą magazynów SBU?
• sieci handlowe, poszukujące możliwości dostarczania towarów do klientów w możliwie krótkim czasie, zarówno w module B2B, jak i B2C oraz tworzące na terenie magazynu swoje showroomy,
• operatorzy logistyczni specjalizujący się w logistyce miejskiej,
• firmy kurierskie,
• małe i średnie przedsiębiorstwa funkcjonujące na terenie miast, pozyskujące nową powierzchnię dla swojej działalności,
• mniejsze firmy z sektora e-commerce.
Źródło: Raport Colliers
Prawie 2 mln mkw. powierzchni
Kolebką SBU była Warszawa i to tam w dalszym ciągu podaż tego typu nieruchomości jest największa, przekracza bowiem 50 proc. tego rynku.
Wyjście niewielkich magazynów poza stolicę to dopiero 2004 rok. Dziś 25 proc. SBU znajduje się w Polsce Centralnej, kolejne 25 proc. w pozostałych regionach, z czego najważniejsze są m.in. aglomeracja wrocławska i trójmiejska.
Top 5 regionów SBU – pow. istniejąca (I kw. 2021 r.)
źródło: Colliers, lipiec 2021 r.
Jak szacują autorzy raportu (który w całości można pobrać ze strony internetowej), do końca tego roku powierzchnia magazynowa SBU może wynieść 1,96 mln mkw.
Ewolucja podaży SBU w Polsce w latach 2010-2021 (I kw.)
źródło: Colliers, lipiec 2021 r.
Fot. Colliers